Loi Pinel : les départements pour réaliser son investissement immobilier

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

En France, la demande locative varie fortement d’un département à l’autre. Les grandes agglomérations et la proximité du littoral attirent de nombreux locataires, entraînant parfois une pénurie de logement dans ces régions. La tension locative est un critère essentiel du dispositif Pinel, qui vise à encourager les investissements immobiliers dans les zones qui manquent le plus de logements. En contrepartie, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt calculée en fonction du montant de leur investissement s’ils s’engagent, entre autres, à laisser le bien sur le marché locatif pendant au moins 6 ans. Mais quels sont les départements les plus intéressants pour se lancer avec le dispositif Pinel ? Tour de France des départements les plus prometteurs pour votre investissement immobilier.

Loi Pinel : les zones éligibles dépendent du marché immobilier

Vocation première du dispositif Pinel : encourager la construction de logements neufs dans les zones de France où la tension immobilière est la plus forte. En d’autres termes, la demande de maison ou d’appartement doit être supérieure à l’offre proposée. La liste des communes éligibles dépend donc de la situation de son marché immobilier. En France, le territoire est découpé en 5 zones (A, A1, B1, B2 et C), mais seules les 3 premières sont éligibles à ce dispositif fiscal :

• La zone A bis, considérée comme la plus tendue sur le marché locatif, comprend Paris et 76 communes de sa petite couronne.
• La zone A inclut l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise. Dans cette zone, le nombre de logements disponibles est très inférieur à la demande.
• La zone B1 intègre toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, et quelques villes avec des prix de l’immobilier très élevés et une forte tension locative. 

Déterminé par l’État, le découpage des zones peut être amené à s’adapter régulièrement en fonction des évolutions du marché immobilier.

Pour inciter les investisseurs à se lancer en loi Pinel, l’État propose aux investisseurs une réduction d’impôts à condition de respecter certaines règles, parmi lesquelles :

• respecter le zonage du dispositif ;
• respecter un plafond de loyer propre à chaque zone ;
• sélectionner des locataires dont le foyer fiscal ne dépasse pas le plafond défini pour chaque zone ;
• investir dans un logement (appartement ou maison, les maisons étant éligibles jusqu’au 31 décembre 2020) neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou avec d’importants travaux de rénovation.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Si les critères sont remplis, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à :

• 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 12 ans.

Loi Pinel : investir dans les départements d’Île-de-France

Paris et tous les départements d’Île-de-France (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, et Val-d’Oise.) sont éligibles à la loi Pinel, en zone A ou A bis. La région dispose d’importants atouts pour les investisseurs, à commencer par une demande immobilière très soutenue. Premier bassin d’emploi du pays, l’Île-de-France dispose d’un important réseau de transports, d’une offre culturelle étendue mais aussi d’un accès à la nature et aux activités de plein air, notamment dans les départements les plus éloignés de Paris.

L’attractivité du secteur n’est plus à démontrer, un véritable atout pour les investisseurs qui peuvent financer leur acquisition de patrimoine par les loyers perçus, issus de leur location, ainsi que par la réduction d’impôt obtenue grâce au dispositif Pinel. Restez cependant vigilant aux zones que vous choisissez : si toute l’Ile-de-France est éligible à la loi Pinel, vous devez vous assurer de la demande locative dans les communes ciblées et étudier les évolutions potentielles du marché pour vous prémunir des risques de logement non loué et viser une plus-value à la revente.

Pour aller plus loin

Quelles villes d'Île-de-France pour investir en loi Pinel ? (ouverture dans un nouvel onglet)

Loi Pinel : investir dans les départements de la Côte d’Azur

La proximité de la mer, la douceur du climat et le dynamisme économique attirent de nombreux habitants autour de la Côte d’Azur. Mécaniquement, la demande de logement demeure en permanence très élevée dans ces départements côtiers. Si les prix de l’immobilier à l’achat sont plus élevés que la moyenne nationale, la région constitue aussi une valeur sûre dans l’optique de la revente.

Pour répondre à la forte demande, de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône. Éligibles à la loi Pinel dans une majorité de communes de ces départements, les maisons et appartements qui sortent de terre répondent à toutes les exigences en matière d’environnement et de performance énergétique. Un vrai atout pour attirer les nombreux candidats à la location. Avant d’investir, assurez-vous que votre bien répond aux attentes de la typologie de population dans la zone ciblée : retraités, familles ou étudiants ne recherchent pas forcément les mêmes commodités et services.

Loi Pinel : investir autour des grandes agglomérations

Face aux prix élevés des logements dans les centres-villes et la rareté des programmes neufs dans ces secteurs, l’une des options les plus intéressantes pour les investisseurs qui désirent bénéficier de la loi Pinel consiste à se tourner vers les territoires situés autour des grandes agglomérations. Si Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise sont classées en zone A bis la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants sont incluses dans la zone B1 et sont donc éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

En plus de prix plus modérés à l’achat, vous pouvez profiter de l’attractivité de ces secteurs pour miser sur une forte demande locative, notamment liée au bassin d’emploi de l’agglomération. Assurez-vous bien des moyens de transports existants et des différentes commodités à proximité pour investir dans un bien qui saura séduire les locataires. Attention, n’oubliez pas que les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi pour bénéficier du dispositif Pinel varient selon les zones : ils sont plus élevés en zone A bis qu’en zone B1. Des éléments à prendre en compte dans le calcul de votre financement.

Loi Pinel : investir en Outre-mer

La totalité des départements et territoires d’outre-mer sont éligibles à la loi Pinel. Ils sont classés dans la zone B1 du dispositif, qui connaît certains aménagements pour l’Outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Îles de Wallis et Futuna.

Pour aller plus loin

Tout connaître sur le dispositif Pinel Outre-mer (ouverture dans un nouvel onglet)

Si les conditions générales restent pour la plupart identique, la principale différence se situe dans la réduction d’impôt possible, bien plus élevée qu’en France métropolitaine :

• 23 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 6 ans ;
• 29 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 9 ans ;
• 32 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location d’une durée de 12 ans.