Investir en Haute-Garonne avec la loi Pinel

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif dans le sud-ouest de la France ? La Haute-Garonne offre de belles opportunités d’investissement grâce à une situation idéale en région Occitanie. Ce département plein de contrastes passe de Toulouse, la grande métropole dynamique, aux paysages vallonnés du Volvestre ou du Lauragais, sans oublier la haute montagne au pied des Pyrénées du côté de Luchon. Et de nombreux programmes immobiliers tout aussi variés permettent de bénéficier de réductions fiscales grâce à loi Pinel !

Ooinvestir vous fait découvrir les meilleurs emplacements pour réaliser votre achat immobilier dans un département qui ne manque pas d’attraits et qui bénéficie d’une demande locative importante.

Département Haute-Garonne : quelle(s) zone(s) de la loi Pinel ? 

La Haute-Garonne bénéficie d’un marché immobilier très intéressant grâce à son cadre de vie, l’attractivité économique et culturelle de villes comme Toulouse ou Blagnac, les nombreux bassins d’emploi et enfin la présence d’universités et écoles d’études supérieures. Tous ces avantages font que Toulouse et la Haute-Garonne ont toujours suscité l’intérêt des investisseurs immobiliers, d’autant plus que de nombreuses villes du département sont éligibles à la loi Pinel.

La Haute-Garonne rassemble 76 communes de cette partie du Sud-Ouest éligibles au dispositif Pinel situées en zone B1 parmi lesquelles on retrouve : 

• Aucamville ;
• Auzeville-Tolosane ;
• Balma ;
• Blagnac ;
• Bruguières ;
• Castanet-Tolosan ;
• Castelginest ;
• Castelmaurou ;
• Colomiers ;
• Escalquens ;
• Fenouillet ;
• L'Union ;
• Labège ;
• Launaguet ;
• Lauzerville ;
• Lespinasse ;
• Montrabé ;
• Muret ;
• Pin-Balma ;
• Plaisance-du-Touch ;
• Portet-sur-Garonne ;
• Quint-Fonsegrives ;
• Ramonville-Saint-Agne ;
• Rouffiac-Tolosan ;
• Saint-Jory ;
• Saint-Orens-de-Gameville ;
• Seysses ;
• Toulouse ;
• Tournefeuille ;
• Villeneuve-Tolosane…

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissement locatif dans des logements neufs ou assimilés. En contrepartie, l’investisseur doit louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

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Quels sont les plafonds de la loi Pinel en Haute-Garonne ?

En zone B1, dont dépendent toutes les communes éligibles du département, le plafond de loyer est fixé à 10,44 €/m².

Le calcul de loyer doit donc respecter cette formule : surface utile x prix plafonné au m² x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur s’obtient de la manière suivante : 0,7 + (19 / surface utile), avec une valeur maximale plafonnée à 1,2.

La surface utile correspond à la superficie du bien et à la moitié de la superficie des annexes. Par exemple, un balcon de 6 m² comptera pour 3 m² dans la surface utile.

Exemple : 

Pour un appartement Pinel de 60 m² avec balcon de 8 m² situé à Toulouse, le calcul du loyer mensuel maximum possible pour une location dans le cadre du dispositif Pinel s’effectue de la façon suivante :

• appartement de 60 m² et balcon de 8 m² : 60 m² + (0,5 x 8 m²) = 64 m² ;
• coefficient multiplicateur Pinel : (19 / Surface Utile de 64 m²) + 0, = 0,99 ;
• détermination du barème Pinel : Toulouse est situé en zone B1, le barème applicable est de 10,44 €/m² ;
• calcul du plafond de loyer : 64 m² x 0,99 x 10,44 €/m² = 661,47 €.

Les plafonds de ressources

Avec le dispositif Pinel, l’État souhaite faciliter l’accès de personnes aux revenus modestes à des logements de qualité. La loi Pinel impose donc de louer son bien immobilier neuf à des locataires situés sous certains plafonds de ressources :

Exemple : 

Vous souhaitez louer votre studio dans le centre de Toulouse à un célibataire sans enfant. Vous devrez alors vous assurer que ses revenus annuels ne dépassent pas 31 352 €.

Le point sur le marché de l'immobilier neuf de la Haute-Garonne

En 2019, le marché immobilier neuf se portait très bien en Haut-Garonne, poussé par le dynamisme économique de la métropole de Toulouse qui accueille le premier pôle aéronautique de France, ainsi que sa forte croissance démographique.

Les acheteurs en Haute-Garonne sont principalement des cadres supérieurs (35%), dont la plupart (76%) sont originaire du département. Le tiers d'entre eux a entre 30 et 39 ans. Entre juin 2019 et juin 2020, le nombre de transactions a baissé de 3,4%, non à cause du manque d’attractivité de la Haute-Garonne, mais à cause du manque d’offres dans le neuf, d’où la multiplication des programmes neufs dans la plupart des villes du département, connu pour son dynamisme et son cadre de vie qui attirent constamment de nouveaux arrivants.

En 2021, le prix immobilier moyen en Haut-Garonne s’élève à 3 041 € le mètre carré pour un appartement et 2 553 € pour une maison. Le marché est notamment porté par la capitale départementale. 4^e ville de France avec 472 000 habitants, Toulouse accueille chaque année près de 10 000 nouveaux habitants, attirés par son cadre de vie. La préfecture de la Haute-Garonne est aussi la 4^e ville étudiante de France, avec plus de 170 000 étudiants. D’un point de vue économique, Toulouse vit notamment autour de l’industrie aérospatiale avec la présence d’Airbus et se développe fortement dans l’économie numérique. Tous ces éléments font de Toulouse une ville idéale pour acheter un appartement dédié à la location.

Le marché immobilier à Toulouse est dynamique et les prix de l’immobilier augmentent d’année en année depuis au moins 10 ans (+ 47,5 %). Il faut compter en moyenne 3 362 € par mètre carré pour un appartement. La ville profite aussi d’une demande locative forte, d’autant plus que plus de 64 % des Toulousains sont locataires de leur logement. La politique urbaine est basée sur la mise en place de grands projets pour développer l’attractivité de la ville comme l’arrivée d’une 3^e ligne de métro, le développement de la Ligne Grande Vitesse pour rejoindre Paris plus rapidement ou encore le Nouveau Parc des Expositions et l’Oncopole.

Les programmes immobiliers neufs ne manquent pas. À Toulouse, plusieurs projets dynamisent leurs quartiers respectifs :

• Cour du Dôme (rive gauche de la Garonne) ;
• En Aparté (au cœur du quartier Compans-Cafarelli) ; 
• Pavillon 32 (quartier Patte d’Oie)…

Mais les villes aux alentours de Toulouse ne manquent pas d’intérêt. La possibilité de s’éloigner du centre urbain tout en profitant du dynamisme et du bassin d’emplois de la ville rose séduit de nombreux habitants.  Plusieurs projets permettent de répondre à la demande croissante de logements en Haute-Garonne, comme :

• les Côteaux de Belpech (Beaupuy, à 12 km de Toulouse) ;
• Inside (L’Union - Saint-Jean) ;
• le Domaine Massada (campagne lauragaise, Quint-Fonsegrives) ;
• l’Épicéa (Montrabé)…

À une vingtaine de kilomètres à l’est de Toulouse, du côté de Quint-Fonsegrives, les prix sont légèrement inférieurs que dans la métropole régionale : 3 200 € par mètre carré pour un appartement. Au nord de Toulouse, la ville de Castelginest affiche des prix allant de 2 339 € le mètre carré. Enfin à l’ouest de la ville rose, Plaisance-du-Touch permet d’investir dans un appartement pour 2 419 € le mètre carré .

1. La Haute-Garonne et la ville de Toulouse attirent chaque année plusieurs milliers de nouveaux habitants séduits par la qualité de vie du département et son dynamisme économique. 
2. Avec une tension locative importante dans certains secteurs, la Haute-Garonne s’impose comme un département idéal pour investir dans l’immobilier locatif.
3. Le département de la Haute-Garonne compte 76 villes situées en zone B1 et donc éligibles à la loi Pinel.