Défiscalisation en loi Pinel, pourquoi, comment et où investir ?

Les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel

Réduire ses impôts

Vous faites partie des 16 millions de foyers fiscaux redevables de l’impôt sur le revenu ? Peut-être cherchez-vous des solutions pour optimiser votre fiscalité. La loi Pinel vous apporte une solution concrète. Avec 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt, cette réglementation permet aux contribuables d’économiser jusqu’à5 250 € par an d’impôt sur le revenu pendant 12 ans, soit 63 000 € au total.

Par ailleurs, le dispositif Pinel peut être destiné à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison en métropole, mais également en Outre-mer. En sélectionnant cette seconde option, le montant de l’avantage fiscal est revu à la hausse. À la clé ? Une réduction d’impôt allant jusqu’à 96 000 € sur 12 ans, soit non moins de 8 000 € par an.

Investir dans l’immobilier sans apport

L'investissement en loi Pinel donne la possibilité de devenir propriétaire à moindre frais. En effet, ce dispositif concerne les résidences de logements neufs : toutes les surfaces et gammes de prix sont ainsi accessibles en loi Pinel, sans budget travaux associé. Par ailleurs, le financement de votre achat par un prêt immobilier sera facilement réalisable car la banque estimera que vos revenus locatifs pourront couvrir entièrement ou en partie les mensualités du crédit.

Se constituer et/ou diversifier son patrimoine

Le patrimoine d’un individu ou d’un ménage est constitué de plusieurs types d’actifs :

• Le patrimoine mobilier : voitures, mobilier, objets d’art, instruments de musique, objets de collection… ;
• Les biens immobiliers : terrains, appartements, maisons... ;
• Les placements financiers : épargne bancaire, livrets, compte-titres, PEA, assurance-vie… ;
• Le patrimoine professionnel : fonds de commerce, locaux professionnels, etc.

Diversifier votre patrimoine consiste à varier les actifs détenus afin de diluer les risques. Si, par exemple, vous détenez l’intégralité de votre épargne dans un seul placement en actions à forte volatilité, en cas de chute du cours de ce titre, la valorisation totale de votre épargne s’en ressentira. L’achat d’un appartement ou d’une maison en Pinel présente donc l’avantage de diversifier son patrimoine dans un actif stable et rassurant : la pierre. Vous choisissez ainsi d’agir avec davantage de prudence et de sérénité.

Mais cette diversification ne fait pas uniquement diminuer le niveau de risque : elle permet également de maximiser vos chances de voir votre patrimoine, et vos revenus, croître naturellement. Dans ce contexte ou même celui d’un premier achat, la loi Pinel s’impose comme un incontournable grâce à 3 leviers :

• les loyers encaissés ;
• la réduction fiscale ;
• la possibilité de réaliser des plus-values grâce à l’augmentation de la valeur des biens fonciers dans des zones à fort potentiel.

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Générer des revenus complémentaires

Si acheter sa résidence principale présente de nombreux avantages, l’opportunité de percevoir des revenus complémentaires dans le cadre d’un investissement locatif, grâce aux loyers versés chaque mois par le locataire, est un argument supplémentaire en faveur du dispositif Pinel. En effet, en devenant propriétaire bailleur, vous louez votre appartement ou votre maison à un ménage. En échange, celui-ci vous verse un loyer qui vous permet de régler tout ou partie de vos charges : Crédit immobilier, entretien, frais de copropriété, frais d’agence immobilière, etc. Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel vous permettent de diminuer fortement vos charges. De plus, lorsque votre prêt immobilier s’éteindra, les loyers perçus vous permettront alors de dégager un complément de revenus. Libre à vous d’utiliser cette somme à votre guise : épargne, acquisition d’un autre bien immobilier, voyage…

Dans un même temps, la loi Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Avec un maximum de 5 250 € par an d’économies fiscales lors d’un achat en métropole, la loi Pinel vous offre non seulement l’opportunité d’accroître vos revenus, mais également de diminuer vos charges !

Devenir propriétaire d’un logement de qualité

Investir en loi Pinel, c’est avant tout devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf. Ce type de logement a de quoi séduire tous les investisseurs à la recherche de simplicité et de sécurité. En effet, pour être éligible à la loi Pinel, les programmes immobiliers proposés par les promoteurs doivent respecter un certain nombre de critères liés à la performance thermique et énergétique de la construction. Label BBC (Bâtiment basse consommation), HPE (Haute performance énergétique) ou réglementation thermique RT 2012, les logements livrés sont conformes à la réglementation en vigueur et apportent un niveau élevé de confort à leurs usagers.

Loger des membres de sa famille

Depuis janvier 2015, il est possible de louer son bien via le dispositif Pinel à un membre de sa famille, du moment que ce bénéficiaire n’est pas rattaché fiscalement à votre foyer. Investir en loi Pinel offre donc la possibilité de venir en aide à un proche qu’il s’agisse d’un parent isolé ou d’un enfant qui entre dans la vie active.

Anticiper son avenir et son passage à la retraite

Certains aléas de la vie peuvent entraîner une perte de revenus : licenciement, fin d’une mission temporaire, accident du travail, faillite de l’employeur… Cumulé avec une imposition pesante, la situation financière d’un ménage peut rapidement se dégrader. La loi Pinel constitue une solution efficace pour se prémunir des conséquences de tels événements. En encaissant des loyers mensuellement, vos revenus ne dépendent plus uniquement du règlement de votre salaire tout en profitant d’un réduction d’impôt conséquente ! . De plus, vous réduisez significativement le montant de votre impôt sur le revenu. Des bénéfices également ressentis par les nouveaux retraités dont la baisse significative des revenus grève parfois fortement le pouvoir d’achat.

Investir en loi Pinel : les conseils Ooinvestir

Acheter en Pinel oui, mais comment être certain de faire le bon choix ? Ici, pas de place au hasard. La préparation de votre projet immobilier est essentielle. Ooinvestir vous donne les clés d’une acquisition réussie.

Choisir un emplacement attractif

Avec le dispositif Pinel, les zones géographiques où il est possible d’investir sont strictement encadrées. Mais, paradoxalement, il ne s’agit pas d’une contrainte ! En effet, la loi Pinel se concentre sur les zones où la demande locative est supérieure à l’offre de logements. Il s’agira essentiellement de grandes agglomérations, de villes au tissu économique porteur et de quartiers dynamiques : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer, etc. Les zones A, A bis et B1 offrent donc un potentiel particulièrement intéressant : le propriétaire pourra louer (puis relouer) plus rapidement son bien immobilier. Les délais de carence locative sont ainsi réduits, et avec eux les périodes où vous ne pourrez pas encaisser de loyers.

Si les zones d’investissement Pinel sont présélectionnées, il reste néanmoins nécessaire de les examiner plus en profondeur avant d’arrêter son choix. En effet, la rentabilité locative et les perspectives de réaliser des plus-values immobilières peuvent varier d’une ville à l’autre, voire même d’un quartier à l’autre. Portez particulièrement votre attention sur les éléments suivants :

• la dynamique économique de la ville ;
• les politiques mises en place en termes d’urbanisme ;
• l’attractivité du quartier ;
• la croissance démographique ;
• la qualité des transports et des infrastructures à proximité.

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Sélectionner un promoteur et un bien de qualité

Vous avez l’intention d’acheter en loi Pinel un logement neuf ou sur plan (vente en état futur d’achèvement ou VEFA) ? Il est crucial de vous intéresser plus en détail au promoteur en charge de l’opération immobilière. Appréciez sa solidité et sa réputation en vous informant auprès de vos connaissances, de professionnels du marché immobilier et sur internet. L’ancienneté de l’entreprise et le nombre de programmes déjà terminés et commercialisés sont autant d’éléments à prendre en compte.

Si vous optez pour un achat sur plan, la GFA, garantie financière d’achèvement, doit obligatoirement être demandée avant de vous engager avec le promoteur sélectionné. L’objectif de cette assurance souscrite par le professionnel ? Si ce dernier vient à faire faillite pendant la construction du programme, l’assureur prend à sa charge l’intégralité des frais permettant de finaliser la livraison des logements. Il s’agit d’une garantie indispensable pour se prémunir du risque de ne jamais voir le bien achevé.

Seconde option : choisir d’acheter une maison ou un appartement déjà terminé. Ici, la GFA n’a pas lieu d’être. En revanche, enquérez-vous de l’assurance « dommages ouvrages » (ou « DO »). Celle-ci permet au propriétaire du bien de demander une réparation rapide de toutes les éventuelles malfaçons constatées pendant une durée de 10 ans.

Exemple d’un investissement en loi Pinel réussi

Jean et Fanny achètent un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 50 m² à Angers (zone B1) pour un montant de 170 000 € qu’ils souhaitent mettre en location pour 9 ans. Ils gagnent à eux deux 60 000 € par an et souhaitent alléger leur imposition sur le revenu.

Le prix maximum du loyer au m² à ne peut dpasser 10,51 €. Pour connaître le montant plafond qu’ils pourront proposer, il faut obtenir au préalable le coefficient multiplicateur, qui se calcule comme suit (0,7+(19 / nombre de m²) :

0,7 + (19 / 50) = 1,08

Enfin pour calculer le montant du loyer, il suffit de multiplier la surface par le coefficient par le prix maximum au m² :

50 x 1,08 x 10,51 = 567, 54

Ils toucheront donc chaque mois 563,76 €, soit 6 765 € à l’année et donc, 60 886,08 € sur les 9 années de leur investissement en loi Pinel. Par ailleurs, ils auront fait une économie de leur impôt sur le revenu de :

170 000 x 0,18 = 30 600 €