Comparatif des meilleures plateformes de SCPI
Avant d’investir en SCPI, découvrez un comparatif pour comprendre quel type de SCPI correspond à vos objectifs et quelle plateforme choisir ! Comparer les offres de pierre papier vous donne une vision plus globale de l’offre du marché (en France et en Europe) pour faire les meilleurs choix et constituer plus sereinement votre patrimoine en déléguant votre investissement à une société de gestion.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La SCPI est un placement qui a du succès. Mais de quoi s’agit-il ? Une société civile de placement immobilier (pierre papier) est une solution d’investissement immobilier qui passe par la souscription de parts de biens immobiliers, en France et en Europe. Avec un ticket d’entrée abordable, chaque investisseur engage l’épargne qu’il souhaite. Une société de gestion gère ensuite votre placement et choisit la meilleure stratégie : immobilier résidentiel, de bureau, zone d’investissement, etc.
Il existe 3 types de SCPI :
- la SCPI de rendement ;
- la SCPI fiscale ;
- la SCPI de plus-value.
Ooinvestir vous propose un comparatif de ces 3 SCPI pour déterminer celle qui correspond à votre objectif.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est la société civile de placement qui envisage avant tout la souscription de parts de biens immobiliers pour bénéficier immédiatement de revenus locatifs. Elle vise ainsi à obtenir un complément de revenu ou à se constituer un capital à crédit, en bénéficiant de l’effet de levier. De fait, les mensualités du crédit sont remboursées en partie par les loyers versés.
C’est la meilleure SCPI en termes de rendement immédiat. Elle s’adresse aux investisseurs qui souhaitent valoriser leur épargne et obtenir des revenus réguliers en investissant essentiellement dans le bureau ou le commerce.
Avec un rendement moyen de 4,53 % en 2022, la SCPI de rendement s’impose comme un placement intéressant, avec une rentabilité supérieure aux supports traditionnels. Néanmoins, il ne faut pas oublier qu’un risque de perte en capital existe toujours. Par ailleurs, le rendement peut se révéler très variable selon les SCPI. PFO, Corum, etc. : Un classement des SCPI de rendement peut vous guider pour y voir plus clair. Autre avantage de la SCPI de rendement : vous déléguez totalement la gestion de vos investissements et pouvez mutualiser le risque. La solution de gestion déléguée – inhérente aux SCPI – constitue une solution diversifiée pour vos actifs, afin de limiter les risques de perte.
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale consiste à investir dans des biens immobiliers éligibles à un dispositif de défiscalisation en France : Pinel, Malraux, Denormandie, etc. Là encore, vous achetez des parts de SCPI que vous confiez à une société de gestion (AEW Patrimoine, Altixia, etc.).
L’objectif majeur ? Bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction est défini selon le montant investi et le dispositif fiscal choisi. La rentabilité immédiate n’est pas l’objectif de la SCPI fiscale contrairement à la SCPI de rendement. En revanche, vous réduisez vos charges mensuelles tout en constituant votre patrimoine. Par ailleurs, entre revenus locatifs et réduction d’impôt, la rentabilité finale reste tout à fait correcte. Et la gestion déléguée à une société de gestion permet de bénéficier de la meilleure stratégie selon vos objectifs.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value propose un fonctionnement différent. Cette fois, en optant par exemple pour la SCPI en démembrement, vous devenez nu-propriétaire. Vous n’avez pas l’usufruit de vos parts et, à ce titre, vous ne pouvez pas percevoir de revenus locatifs. Toutefois, c’est une stratégie payante à long terme. En effet, en contrepartie de l’absence de perception de loyers, vous achetez vos parts de SCPI à un prix décoté. Et lorsque vous devenez pleinement propriétaire, vous pouvez espérer une plus-value importante à la revente.
Cette SCPI ne s’adresse pas aux investisseurs qui recherchent un rendement immédiat. Cet investissement immobilier de long terme ne portera ses fruits qu’au terme du démembrement.
La gestion déléguée à une société experte permet de bénéficier d’opportunités séduisantes, même si vous n’avez aucune maîtrise du marché immobilier et des subtilités du démembrement.
L'investissement en SCPI en quelques chiffres
Quelques chiffres de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) vous éclairent sur le marché de la SCPI en France en 2022 :
- 32 sociétés de gestion ;
- 215 SCPI ;
- 89,61 milliards d’euros de capitalisation ;
- 10,20 milliards de collecte nette ;
- 1 437,93 millions d’euros de transactions sur le marché secondaire ;
- taux de rotation de 1,60 % ;
- taux de distribution de 4,53 % ;
- variation moyenne du prix de la part : 1,50 %.
Les critères clés à évaluer avant d'investir en SCPI
Avant de vous lancer dans une stratégie d’investissement immobilier en misant sur la SCPI, Ooinvestir vous conseille ! Prenez note des éléments à étudier pour limiter le risque de perte en capital et augmenter votre rendement.
La capitalisation
La capitalisation renseigne l’investisseur sur la taille de la SCPI. Elle représente le nombre de parts multiplié par le prix de souscription.
Une capitalisation importante témoigne de la stabilité d’une SCPI : il s’agit d’un premier indice à prendre en compte. D’ailleurs, lorsque vous consultez un classement de SCPI, vous retrouvez le montant de la capitalisation.
Les performances
Naturellement, vous recherchez une rentabilité intéressante, surtout si vous achetez des parts de SCPI de rendement. Vous pouvez vous baser sur 2 éléments :
- le taux de distribution (TD) : il correspond au montant du dividende versé par rapport au prix de la part. Le taux de distribution évolue chaque année selon les performances de la SCPI (Iroko, PFO, Corum, Primonial Reim, etc.). Un taux de distribution idéal se situe autour de 5 % pour un risque modéré ;
- le taux de rendement interne (TRI) : il donne une idée de la rentabilité d’une SCPI sur une durée de 5 à 15 ans, pour mieux estimer la stabilité des performances à long terme.
La variété du patrimoine
Une SCPI avec un patrimoine varié lui donne la possibilité d’adopter une stratégie de diversification pour limiter les risques. C’est aussi une option pour accéder à une offre large et miser sur des secteurs qui ont le vent en poupe. Immobilier résidentiel, bureaux, établissements de santé, entrepôts, etc. : mutualisez les risques en variant vos actifs !Comparez également les offres si vous recherchez une SCPI labellisée ISR (investissement socialement responsable). Le label ISR distingue les SCPI qui financent des projets de développement durable.
Le taux de vacance locative
Ce point essentiel impacte directement la rentabilité de votre investissement en SCPI. Faites un comparatif des taux de vacance pour choisir la meilleure SCPI en termes de sécurité. Conseil : misez sur une SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 90 %.
Le type de capital
Capital fixe ou variable : voici un autre critère de choix si vous consultez un classement des meilleures SCPI.
- Une SCPI à capital variable réalise des collectes en permanence. Cet investissement immobilier plus liquide permet de vendre plus facilement vos parts, avec un prix de vente fixé d’avance.
- Une SCPI à capital fixe ne permet pas d’investir en permanence, les souscriptions sont fermées lorsque le capital fixé est atteint. Il faut ensuite passer par un marché secondaire de gré à gré, pour la souscription de nouvelles parts ou pour revendre les siennes.
Le niveau de réserve ou report à nouveau
Si les revenus locatifs versés sont en baisse (en raison par exemple d’une vacance locative plus élevée), le report à nouveau constitue une réserve qui préserve les performances d’une SCPI et assure un revenu régulier aux investisseurs.
L’histoire de la société de gestion
Avant de vous lancer dans la pierre papier, assurez-vous de bien connaître la SCPI que vous choisissez. Il est parfois conseillé de choisir des SCPI qui ont un historique assez important pour attester de leur stabilité et de la pérennité de leurs rendements.
Comparatif des meilleures plateformes de SCPI
| Plateforme | Nombre de SCPI disponibles | Performance moyenne | Capital investi |
| Louve Invest | + de 50 | 5 % | 90 M€ |
| Ramify | N.C | 5,6 % | N.C |
| Anaxago | N.C | 4 à 8 % | 800 M€ |
| Corum | 3 | 5,6 % | N.C |
| Iroko Zen | N.C | 7,04 % | 279 M€ |
| Pierval Santé | N.C | 5,35 % | 2,96 M€ |
L’avis Ooinvestir : quels partenaires pour investir en SCPI ?
Vous recherchez des partenaires pour investir en SCPI ? Voici quelques partenaires à privilégier pour la gestion de vos SCPI.
Corum
Avec une performance moyenne autour de 6 % pour ses 3 SCPI (Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion), cette plateforme propose un investissement dès 195 €. Elle offre une belle diversification géographique pour augmenter le rendement et réduire le risque.
Iroko Zen
Cette plateforme affiche une performance moyenne de 7 %. C’est un acteur récent qui vise à diversifier vos placements en France et Europe. Vous achetez des parts à partir de 200 € pour un investissement immobilier à la mesure de vos possibilités.
Pierval Santé
Pierval Santé se place sur un marché porteur, celui de l’immobilier de santé. Forte capitalisation, rendement stable, patrimoine évolutif : cette plateforme propose un rendement moyen de 5,35 % et des parts à partir de 200 €.
Investissement SCPI : avis Ooinvestir
Malgré un risque de perte en capital (qui peut être maîtrisé en choisissant des SCPI adaptées à votre profil de risque), cette stratégie d’investissement est conseillée par Ooinvestir pour diverses raisons.
Une gestion déléguée de votre investissement immobilier
La SCPI n’impose pas d’avoir des connaissances en placement financier et en immobilier. Vous achetez des parts et confiez votre placement à des experts qui sauront, selon votre profil d’investisseur et vos objectifs, déterminer les SCPI les mieux adaptées. Vous ne connaissez pas les SCPI PFO, Primonial Reim, Iroko, Épargne Foncière ou Corum ? Les sociétés de gestion telles que AEW Patrimoine ou Altixia Reim choisissent pour vous le meilleur placement en France (à Paris ou en province), mais aussi en Europe (en Allemagne par exemple) et peuvent effectuer des arbitrages pour faire évoluer votre patrimoine. Il est ainsi possible de réorienter votre patrimoine (bureaux ou commerces) ou opter pour une solution diversifiée.
Une diversification des actifs
Bureaux, commerces, immobilier résidentiel : vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier avec la pierre papier. Vous pouvez aussi varier la zone d’investissement : en France ou à l’étranger (notamment en Allemagne), au cœur de Paris ou en province.
Cette stratégie diversifiée permet de bénéficier des avantages de chaque zone, notamment en termes d’imposition si la société de gestion choisit des SCPI en Allemagne où la fiscalité est plus favorable. En province, les investissements sont moindres avec un taux de distribution plus important qu’à Paris, où le taux d’occupation sera potentiellement plus élevé et la stratégie moins risquée.
Une mutualisation des risques
En achetant un bien immobilier seul, vous devez gérer vos actifs et prenez un risque plus élevé. Si vos locataires ne paient plus leur loyer, la perte financière peut s’avérer lourde ! Avec la pierre papier, vous mutualisez les risques en investissant à plusieurs dans des actifs variés.
Un investissement selon vos possibilités
La SCPI s’adresse à tous les types d’investisseurs. Avec des parts à partir de 100 euros, vous pouvez commencer à constituer votre patrimoine selon vos possibilités et l’augmenter chaque année en achetant de nouvelles parts, en fonction de vos rentrées d’argent et de vos objectifs.
Vous pouvez vous adresser directement à des sociétés de gestion (AEW Patrimoine, Altixia Reim, etc.) ou passer par l’assurance vie.
En effet, l’assurance vie permet de se diversifier en optant pour la souscription de parts de SCPI via des unités de compte dédiées. Avec ce support d’investissements, vous pouvez placer de l’argent régulièrement ou ponctuellement.
La fiscalité de l'investissement en SCPI
La fiscalité de l’investissement en SCPI constitue un élément important qui peut impacter les performances de votre investissement en pierre papier.
Les revenus locatifs sont imposables, comme si vous perceviez un loyer en direct dans le cadre d’un investissement immobilier. Vous pouvez faire le choix entre le régime réel ou le régime microfoncier.
- Le régime microfoncier permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs (50 % pour des biens immobiliers meublés).
- Le régime réel permet de déduire de vos revenus l’ensemble de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.).
Vous devez payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pour votre placement.
Bon à savoir : Avec la SCPI de plus-value, vous ne touchez pas de revenus locatifs et ne payez donc pas d’impôts. Pas de taxe foncière non plus en tant que nu-propriétaire, et un patrimoine immobilier qui sort de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : une stratégie fiscale avantageuse. Si vous réalisez une plus-value à la revente, une nouvelle imposition s’applique. Vous paierez alors des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux, selon le montant de la plus-value réalisée. À partir de la 5e année de détention des parts, un abattement vient alléger la fiscalité de la cession de vos parts de SCPI.
Quel avenir pour l'investissement en SCPI ?
Les Français recherchent la meilleure solution pour leur épargne. La SCPI a tout pour séduire en raison de sa capacité à répondre à tous les objectifs :
- constituer son patrimoine immobilier ;
- valoriser son épargne ;
- optimiser sa fiscalité.
Et confier à une société de gestion les parts de SCPI achetées permet là encore de s’adresser au plus grand nombre, la pierre papier ne nécessite ainsi aucune connaissance du marché immobilier !Si la perte en capital existe bien, la mutualisation des risques et une solution diversifiée pour vos actifs font de la SCPI une valeur sûre avec un bel avenir, d’autant qu’elle n’impose pas un investissement important pour débuter.