Investissement immobilier locatif : qu’est-ce que le Pinel Plus ?

Investir dans le locatif neuf et bénéficier d’une défiscalisation ? C’est le principe du dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024. Mais attention, les conditions évoluent avec une réduction d’impôt moins importante dès 2023… Sauf si vous respectez les règles d’une nouvelle formule, dite Pinel + ! Ooinvestir vous explique le fonctionnement du dispositif et les changements qui s’appliquent avec le Pinel Plus.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier locatif qui repose sur un principe simple : offrir au contribuable une réduction d’impôt lors de l’achat puis de la mise en location d’un logement neuf (ou ancien rénové). Objectif ? Encourager la construction de logements neufs dans les zones de France où la demande est la plus forte.

Le taux de défiscalisation dépend de la durée de l’engagement locatif. Ainsi, les investisseurs d’un logement neuf qui respectent toutes les conditions de la loi Pinel peuvent prétendre à une réduction d’impôt équivalente à :

• 12 % du prix d’achat du bien pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Pour un appartement de 250 000 € éligible à la loi Pinel, avec un engagement locatif de 12 ans, vous obtiendrez une réduction d’impôt totale de 52 500 € (250 000 € x 21 %), soit 4 375 € par année (52 500 € / 12 ans).

Mais plusieurs conditions sont à respecter pour en profiter.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

Tout d’abord, la loi Pinel ne s’applique pas partout en France. Seules certaines zones, qualifiées de tendues, permettent de bénéficier de ce dispositif d’investissement immobilier.

Ainsi, le logement doit être situé dans une ville classée en zone A, A bis ou B1 :

• La zone A correspond aux communes en Île-de-France et la Côte d’Azur ainsi que les grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier.
• La zone A bis correspond à Paris et les communes des Yvelines, à Saint-Denis, le Val de Marne, le Val d’Oise et les Hauts-de-Seine.
• La zone B1 correspond à toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et les villes où le prix des loyers est particulièrement élevé.

Ce critère est particulièrement important, puisqu’il conditionne le loyer maximal que l’investisseur peut fixer, ainsi que le seuil de revenus que les futurs locataires ne doivent pas dépasser.

Ainsi, le loyer ne peut pas excéder :

• 17,62 €/m² en A bis ;
• 13,09 €/m² en A ;
• 10,55 €/m² en B1.

Par ailleurs, vous devrez veiller à choisir des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. La loi Pinel vise en effet à faciliter l’accès des ménages modestes à des logements neufs et de qualité.

Plafonds de revenus des locataires pour la loi Pinel :

D’autres règles s’appliquent pour bénéficier du dispositif Pinel. Parmi elle :

• la défiscalisation accordée par le dispositif Pinel s’effectue dans la limite d’un investissement immobilier de 300 000 € et d’un prix d’achat de 5 500 €/m² ;
• le logement doit être acquis neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, bien immobilier à construire ou en cours de construction) ;
• un logement conforme à la réglementation environnementale RE2020.

Enfin, seuls les appartements sont éligibles. Les maisons ne font plus partie du dispositif.

Quels sont les changements du dispositif Pinel ?

Dès le 1^er janvier 2023, le dispositif Pinel va subir plusieurs évolutions notables.

Avec le Pinel classique, une défiscalisation moins attractive

Les réductions fiscales auxquelles vous pouvez prétendre avec la loi Pinel seront revues à la baisse, en 2 temps.

En 2023, les investisseurs qui achètent un logement neuf profiteront d’une réduction d’impôt équivalente à :

• 10,5 % du prix d’achat du bien pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 15 % pour 9 ans ;
• 17,5 % pour 12 ans.

Pour un achat en 2024, les taux de défiscalisation de la loi Pinel subiront une nouvelle baisse :

• 9 % pour 6 ans ;
• 12 % pour 9 ans ;
• 14 % 12 ans.

L’année d’acquisition définit le montant dont vous pourrez bénéficier. Si vous faites votre acquisition immobilière avant le 31 décembre 2022, les taux de défiscalisation précédents continueront de s’appliquer.

Avec le Pinel +, une défiscalisation identique

Bonne nouvelle, les taux de défiscalisation – qui peuvent atteindre 21 % du prix d’achat du bien pour un engagement locatif de 12 années – sont prolongés jusqu’à fin 2024 à condition de respecter les règles d’une nouvelle formule : le Pinel +.

La philosophie ? Maintenir l’avantage fiscal pour l’acquisition d’un logement qui respecte des critères des performances environnementales supérieurs à la RE2020. Ainsi :

• les logements neufs acquis en 2023, devront respecter les normes établies par la RE2020 en vigueur pour 2025 ;
• les logements neufs acquis en 2024 devront respecter ces normes et atteindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A ;
• les logements neufs acquis courant 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022, devront respecter le label environnemental E+C- et répondre à un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A ;
• les logements acquis en 2023 ou 2024, mais nécessitant des travaux de réhabilitation, devront respecter un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe B.

Des normes de confort à respecter figurent également parmi ces nouvelles conditions :

• Une surface habitable minimale qui dépend du nombre de pièces du logement :
  • 28 m² pour un T1 ;
  • 45 m² pour un T2 ;
  • 62 m² pour un T3 ;
  • 79 m² pour un T4 ;
  • 96 m² pour un T5.
• L’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative, d’une surface minimale qui dépend là encore de la typologie du logement :
  • 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
  • 5 m² pour un T3 ;
  • 7 m² pour un T4 ;
  • 9 m² pour un T5.
• Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Enfin, à titre dérogatoire, les logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville seront aussi éligibles au Pinel +.

Pinel Plus : avantages et inconvénients

Pour vous permettre d’y voir plus clair, Ooinvestir vous présente les avantages et les inconvénients de la nouvelle formule.

Les avantages du dispositif Pinel Plus

Parmi les atouts du Pinel Plus :

• la réduction d’impôts offerte aux investisseurs, jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
• la possibilité d’investir pour développer son patrimoine tout en défiscalisant ;
• la participation au développement de l’offre immobilière en France ;
• une exonération de la taxe foncière les 2 premières années ;
• une acquisition dans le neuf avec les garanties constructeurs, qui vous prémunissent contre tous travaux d’ampleur pendant plusieurs années ;
• l’achat d’un logement attractif, performant d’un point de vue énergétique, pour limiter fortement le risque de vacance locative.

Embedded script : [CTA Simulateur] Zone Pinel

Les inconvénients du dispositif Pinel Plus

Le principal inconvénient du Pinel Plus réside dans ses conditions durcies : il sera plus complexe de trouver sur le marché des logements qui répondent à l’ensemble des critères d’éligibilité.

L’environnement, au cœur du dispositif Pinel Plus

Vous l’aurez compris, les critères environnementaux s’inscrivent au cœur de cette nouvelle formule. De nombreuses conditions de performances énergétiques deviennent obligatoires pour profiter du Pinel Plus et limiter ainsi l’impact environnemental du logement. En France, le bâtiment est le 1^er émetteur de gaz à effet de serre ! C’est pourquoi des appartements correctement isolés, peu gourmands (voire neutres) en consommations énergétiques font partie des priorités du gouvernement. Avec en ligne de mire l’objectif du zéro carbone en Europe d’ici 2050.

1. La loi Pinel offre un avantage fiscal pour l'achat d'un logement neuf.
2. Plusieurs conditions doivent être respectées pour en bénéficier, notamment l’emplacement, un plafond de loyer et un plafond de ressources pour les locataires.
3. Le montant maximal de l’avantage fiscal Pinel diminue dès 2023, sauf si vous investissez dans un logement Pinel Plus.
4. Les appartements éligibles à la nouvelle formule se caractérisent notamment par des performances environnementales très élevées.