Dispositif de défiscalisation Pinel : quels sont les changements ?

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Vous voulez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation pour votre investissement immobilier locatif ? La loi Pinel restera effective mais la réduction d’impôt sera revue à la baisse... Une solution : opter pour le Pinel Plus. Ooinvestir vous explique comment réaliser judicieusement un achat dans le cadre de ce dispositif .

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui  incite les investisseurs à construire des logements neufs via une réduction d’impôt. Cette loi vise à répondre à une demande locative toujours plus forte et à favoriser l’investissement dans des logements décents pour les ménages modestes.

La loi Pinel ne concerne pas toutes les communes de France. Les villes éligibles sont des communes dites « tendues ». Il s’agit d’espaces où l’offre locative n’est pas en mesure de répondre à une demande forte.

En 2023, la réduction d’impôt promise est la suivante :

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 15 % pour un engagement de 9 ans ;
• 17,5 % pour un engagement de 12 ans.

Pour mémoire, voici la réduction pour les achats réalisés avant le 31 décembre 2022 :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Dans tous les cas, la réduction d’impôt s’applique sur le coût total de l’acquisition, pour un prix maximal de 300 000 €.

Le prix de votre bien est de 200 000 € et vous vous engagez à le louer durant 9 ans. Pour un projet immobilier signé en 2022, la réduction d’impôt atteint 36 000 €, soit 4 000 € par an. Pour un achat en 2023, elle passe à 30 000 €, soit 3 333 € par an.

Seule solution pour bénéficier d’une défiscalisation identique : choisir un bien éligible au Pinel Plus.

Quels critères pour bénéficier du dispositif Pinel en 2023 ?

Pour être éligible au dispositif Pinel classique, vous devez respecter un certain nombre de conditions, liées au bien immobilier mais aussi à ses locataires.

Les critères liés au logement

Le bien doit répondre aux conditions suivantes si vous souhaitez réduire votre impôt :

• il doit s’agir d’un logement neuf (construit il y a moins de 2 ans et jamais habité) ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ;
• il se trouve dans une zone éligible (A, Abis ou B1) ;
• son coût total ne doit pas excéder 300 000 € ou 5 500 €/m². Toutes les sommes au-delà de ces montants ne donnent pas droit à une réduction d’impôt ;
• il doit se situer dans un immeuble collectif. En effet, depuis le 1^er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles, les maisons ont été exclues du dispositif Pinel ;
• l’appartement est loué nu ;
• il respecte les dernières normes en vigueur en termes de performance énergétique (RE 2020) pour tous les dépôts de permis de construire à compter du 1^er janvier 2022.

Les critères liés à la location

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut aussi respecter les conditions suivantes :

• le bien immobilier doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la signature de l’acte authentique ou la livraison du logement ;
• vous devez vous engager à louer le bien immobilier durant 6, 9 ou 12 ans ;
• vous devez respecter un plafond de loyer qui est déterminé par la zone dans laquelle votre logement se situe.

Pour vous donner une idée, en 2022, le loyer est plafonné comme suit.

Embedded script : [CTA Simulateur] Eligibilité Pinel

En cas de vacance locative, à défaut de remise en location dans les 12 mois suivant la réception de la lettre de congé du locataire, votre avantage peut être remis en question. Vous pourriez ainsi perdre les bénéfices futurs de la loi Pinel, mais aussi être dans l’obligation de rendre les réductions d’impôt dont vous avez bénéficié jusqu’alors.

Les critères liés au locataire

Découvrez à présent les règles liées au locataire :

• la loi Pinel impose que le locataire fasse de son logement sa résidence principale ;
• le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire bailleur (ascendant ou descendant) mais ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Autre point important : les ressources du locataire sont prises en compte. Un revenu maximal est défini selon :

• le nombre de personnes composant le foyer (par exemple en 2022, pour une personne seule, le plafond est de 39 363 € pour une ville en zone A contre 58 831 € pour un couple dans la même ville) ;
• la zone (A, Abis ou B1) dans laquelle vous réalisez votre investissement ;
• l’adresse (les plafonds de revenus ne sont pas les mêmes en métropole et en outre-mer).

Quels contours pour le dispositif Pinel jusqu'en 2024 ?

Si la réduction d’impôt est revue à la baisse en 2023, une nouvelle baisse est encore prévue en 2024. Quant aux conditions d’attribution, elles restent identiques.

Voici un tableau récapitulatif pour mieux comprendre l’évolution de l’avantage fiscal en Pinel selon l’année.

Pinel à Pinel Plus : quelles différences ?

Vous l’avez compris, dès 2023, les avantages fiscaux promis par la loi Pinel sont revus à la baisse. Mais il existe une possibilité de conserver les taux applicables en 2022.

Dès 2023, 2 dispositifs Pinel vont coexister :

• le Pinel classique ;
• le Pinel Plus.

Grâce au Pinel Plus, vous pouvez conserver les conditions en vigueur et donc espérer réduire votre impôt de 12 à 21 % du montant de l’opération, selon la durée de location. Mais pour cela, vous devez respecter un certain nombre de conditions supplémentaires, liées notamment au confort…

La surface du bien immobilier locatif

Avec la loi Pinel Plus, votre investissement est davantage encadré. En effet, des surfaces bien spécifiques d’appartements neufs sont imposées selon la typologie du bien.

Voici les règles en fonction du nombre de pièces :

Un extérieur pour votre logement

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus, les logements doivent aussi être dotés d’un extérieur, comme une terrasse ou un balcon. Là encore, des surfaces minimales sont imposées selon le nombre de pièces.

L’exposition de votre appartement

La loi Pinel Plus impose a minima une double exposition pour tous les logements T3, T4 ou T5. Aussi, pour être éligibles, les appartements devront être dotés d’une fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades différentes.

La norme environnementale

Les normes qui régissent la construction sont de plus en plus strictes, l’objectif étant de réduire l’impact environnemental des logements.

Pour un achat en 2023, tous les logements neufs devront ainsi atteindre les exigences de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025. Et à partir de 2024, nouvelle obligation : les biens devront aussi décrocher la classe A du DPE (diagnostic de performance énergétique).

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

1. En 2023, le montant de la réduction d’impôts en loi Pinel passe à 10,5, 15 et 17,5 % selon le nombre d’années de location (de 6 à 12 ans).
2. Avec la loi Pinel Plus, il est possible de conserver la mesure fiscale avantageuse de 2022. Il faut notamment pour cela respecter une surface minimale (pour le logement et l’espace extérieur).
3. En 2023, les logements éligibles à la loi Pinel restent les mêmes pour les investisseurs (zonage, ressources et loyers soumis à des plafonds, type de bien immobilier, etc.).
4. Comme en 2022, seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles à la loi Pinel. Si votre ville ne se situe pas dans ces zones, sachez que le zonage peut évoluer.