Investir en loi Pinel dans le département des Alpes-Maritimes (06)

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Vous souhaitez acheter un appartement sur la Côte d’Azur et réduire vos impôts ? C’est possible avec la loi Pinel ! Grâce à ce dispositif de défiscalisation, il est à la fois simple et très avantageux d’investir dans l’immobilier. Zones, plafonds, situation du marché neuf, villes où investir, Ooinvestir vous livre dans le détail le dispositif Pinel dans le département des Alpes-Maritimes. 

Département des Alpes-Maritimes : dans quelle zone de la loi Pinel ?

Le département des Alpes-Maritimes est éligible au dispositif Pinel puisque plusieurs de ses communes appartiennent aux zones A et B1 du dispositif. 

La liste des communes en zone A de la loi Pinel dans les Alpes-Maritimes

Dans les Alpes-Maritimes, les villes avec la plus forte tension locative sont celles les plus peuplées et avec la plus forte attractivité touristique. Elles se trouvent dans la zone A de la loi Pinel, avec notamment :

• Antibes ;
• Grasse ;
• Le Cannet ; 
• Nice et son agglomération (Cagnes-sur-Mer, La Trinité, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Laurent-du-Var, Vence, etc.) ; 
• Mandelieu-la-Napoule ;
• Saint-Blaise ;
• Valbonne ;
• Etc.

La liste des communes en zone B1 de la loi Pinel dans les Alpes-Maritimes

Seules 4 villes du département dépendent de la zone B1 du dispositif :

• Bonson ; 
• Gilette ; 
• Saint-Cézaire-sur-Siagne ; 
• Saint-Vallier-de-Thiey.

Quels plafonds respecter pour bénéficier de la loi Pinel dans les Alpes-Maritimes ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel dans les Alpes-Maritimes nécessite le respect de certaines conditions mais instaure aussi certains plafonds à respecter. Les zones A et B1 imposent des conditions  à la fois concernant le loyer du logement et les revenus du locataire. La réduction d’impôt, quant à elle, est plafonnée de la même façon dans toutes les zones du dispositif. 

Le plafond de loyer

La loi Pinel plafonne le loyer du logement en fonction de la zone dans laquelle le bien se situe. À ces plafonds, se rajoutent un coefficient multiplicateur en fonction de la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Comme certaines villes sont situées en zone A et d’autres en zone B, il y existe deux plafonds :

• en zone A, le loyer se calcule sur la base de 12,95 €/m² ;
• en zone B1, le loyer se calcule sur la base de 10,44 €/m².

Exemple :

Vous achetez un appartement de 3 pièces d’une surface de 50 m² à Cagnes-sur-Mer en zone A. Le loyer sera d’abord plafonné à 647 € (12,95 x 50) puis multiplié par un coefficient de 1,08 (0,7 + 19/50), ce qui fera un loyer maximum de 698 € (647 x 1,08). Pour un bien identique à Gilette en zone B1, le loyer ne pourra pas dépasser 563 € (10,44 x 50 x1,08).

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Le plafond de ressources

La loi Pinel est un dispositif qui nécessite un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans, et le propriétaire doit choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources suivants :

Le plafond d’investissement

Dernier plafond à prendre en compte : celui de votre investissement immobilier. En choisissant la loi Pinel, vous vous soumettez à un plafond de défiscalisation en fonction du montant total de votre investissement. Ce dernier est fixé à 300 000 € par investissement et par foyer fiscal et à 5 500 €/m².  

Exemples : 

Si vous achetez un appartement de 380 000 € à Nice, le prix du logement dépasse le plafond d’investissement. La réduction d’impôt sera donc calculée sur ce plafond (300 000 €) et non le prix d’achat de votre bien (380 000 €).

Si vous achetez un appartement de 30 m² 280 000 € à Nice, le prix du logement ne dépasse pas le plafond d’investissement, mais le plafond par m² est supérieur puisque le tarif atteint 9 333 /m² (280 000 / 30). La réduction d’impôt sera donc calculée sur ce plafond, soit 165 000 € (5 500 x 30). 

Les autres conditions d’un logement éligible à la loi Pinel

Pour rappel, la loi Pinel fait bénéficier d’une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent dans une zone éligible, un bien :

• dans le neuf ;
• en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• dans l’ancien (à condition d’engager des travaux de rénovation de l’ordre de 25 % du prix d’achat). 

Le taux de la réduction d’impôts varie en fonction de la durée de l’engagement locatif :

• réduction d’impôts équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôts équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans.    

Le point sur le marché de l'immobilier neuf des Alpes-Maritimes

Le marché de l’immobilier neuf dans le département des Alpes-Maritimes se caractérise par de nombreux projets en cours. La preuve, entre octobre 2019 et septembre 2020, 1 construction neuve sur 5 de la région PACA a été réalisée dans le département des Alpes-Maritimes. 

Sur toute la Côte d’Azur, de nombreux programmes immobiliers neufs fleurissent et proposent de très beaux appartements pour les trimestres à venir : 

• 3 programmes neufs à Mandelieu-la-Napoule ;
• 4 programmes neufs à Menton et à Cannes ;
• 9 programmes neufs à Saint-Laurent-du-Var ;
• 10 programmes neufs à Antibes ;
• 43 programmes neufs à Nice.

Plusieurs villes des Alpes-Maritimes mènent d’ambitieuses politiques d’urbanisation. Par exemple, à Nice, préfecture du département et ville la plus peuplée, le Programme local de l’habitant 2017 - 2022 s’articule autour de 4 grandes orientations : 

• la mise en œuvre d’une stratégie foncière économe d’espace ;
• la promotion d’un habitat à la fois durable et solidaire ;
• la construction de logements de qualité et une offre diversifiée ;
• la rénovation et l’amélioration des logements existants.

Cagnes-sur-Mer de son côté s’oriente autour de la conservation de son « art de vivre à la cagnoise », tout en développant son territoire et son offre de logements pour répondre à la demande. Résultats : 13 programmes neufs sont actuellement en cours. 

1. Plusieurs villes du département des Alpes-Maritimes se situent en zones A et B1 de loi Pinel et sont donc éligibles au dispositif. Les loyers des logements éligibles sont ainsi respectivement plafonnés à 12,95 €/m², 10,44 €/m².
2. Côté programmes neufs, le département des Alpes-Maritimes est le 3^e de la région PACA à construire le plus de logements, derrière le Var et les Bouches-du-Rhône.
3. Avec de nombreux programmes neufs disponibles dans le département et des politiques d’urbanisation ambitieuses menées dans différentes villes, les Alpes-Maritimes offrent de multiples possibilités aux investisseurs immobiliers.