Tout savoir sur les plafonds de loyers Pinel classique et Pinel Outre-mer

Succédant au dispositif Duflot, le dispositif Pinel vous permet d‘investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier, sous certaines conditions, de réductions d’impôt significatives. Parmi ces conditions, en plus de la performance énergétique du logement, des communes éligibles et du plafond concernant les revenus du futur locataire, figurent les plafonds de loyers. Quels sont ces plafonds et comment calculer le loyer maximal des logements Pinel ? Voici quelques indications pour vous aider à y voir plus clair.

Comprendre et connaître les plafonds de loyers du dispositif Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel a été pensé comme une opportunité pour les investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en permettant à une personne seule, un couple ou une famille aux ressources modestes d’accéder à des logements de qualité à loyers raisonnés. Si la loi Pinel reste dédiée au logement privé, elle vient en complément de la politique de logement social menée par l'État. Il existe cependant quelques conditions à remplir pour accéder à l'investissement en loi Pinel. 

Ainsi, pour permettre à des locataires aux revenus intermédiaires de vivre dans des villes et communes attractives, la loi Pinel a fixé des plafonds de loyers à ne pas dépasser si vous souhaitez bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif, pouvant atteindre jusqu’à 14 % en métropole.

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Dès lors, toute personne qui souhaite bénéficier de la défiscalisation doit calculer le montant maximal du loyer applicable au bien immobilier loué. Les plafonds à prendre en compte dépendent de la zone où est situé le logement. En effet, l’administration a identifié un zonage (A, A bis, B1, B2 et C) en fonction du déséquilibre plus ou moins important entre l’offre et la demande des logements locatifs dans les territoires de France. Depuis 2018, seules les communes situées dans les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi Pinel car elles constituent de véritables opportunités d’investissement en matière d’immobilier locatif :

• la zone A comprend l’agglomération parisienne, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération de Genève ;
• la zone A Bis englobe Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
• la zone B1 intègre le reste de l’Île-de-France qui ne fait pas partie des 2 zones précédentes ainsi que d’autres villes où le marché immobilier est tendu.

La loi Pinel est un dispositif social qui inclut un autre plafond : celui des ressources du ou des locataires. Par exemple, une personne vivant seule à Paris (en zone A bis) ne peut être locataire d’un logement Pinel si ses ressources dépassent 41 855 € à l’année. En vivant en zone B1, cette même personne peut devenir locataire même si ses ressources sont plus faibles, car le plafond est de 31 115 €. Pour un couple, il sera de 45 558 €.

Les plafonds de loyers Pinel en métropole

Pour bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel en métropole, le prix des plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er janvier 2021 sont fixés comme suit :

Plafonds de loyer mensuel par mètre carré

En métropole, la réduction d’impôt Pinel peut atteindre 42 000 € sur 12 ans. Les taux sont fixés à : 

• 9 % du prix de vente pour 6 ans de location ;
• 12 % du prix de vente pour 9 ans de location ; 
• 14 % du prix de vente pour 12 ans de location.

Les plafonds de loyers Pinel en Outre-mer

En Outre-mer, le prix des plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er janvier 2021 sont fixés ainsi :

Plafonds de loyers mensuels par mètre carré

Pour les investissements réalisés sous le dispositif Pinel Outre-mer, l’avantage fiscal est encore plus attractif qu’en métropole. Votre réduction d’impôt peut atteindre :

• 20 % pour 6 ans de location ;
• 23 % pour 9 ans ; 
• 25 % pour un logement loué pendant 12 ans. 

Comment calculer le plafond de loyer mensuel applicable à votre investissement ?

Pour un bien immobilier situé en France métropolitaine

Afin de calculer le plafond mensuel de loyer applicable à votre logement acquis en loi Pinel, donc d’avoir une idée de sa rentabilité locative, il convient de :  

1. Déterminer la zone éligible dans laquelle est situé votre bien immobilier.
2. Prendre, selon la zone, le plafond mensuel par mètre carré indiqué dans le tableau ci-dessus.
3. Appliquer, au plafond de loyer mensuel par mètre carré, un coefficient multiplicateur égal à 0,7. Et y ajouter 19/S, S étant la surface habitable du logement. Le coefficient multiplicateur ne peut excéder 1,2.
4. Enfin, multiplier le plafond mensuel par mètre carré ainsi obtenu par la surface totale du logement.

En loi pinel pour calculer la surface habitable d'un logement, il faut noter que celle-ci correspond à celle figurant dans l’engagement de location indiqué dans le bail, c’est-à-dire la surface de plancher construite, à l’exclusion des annexes et des parties de locaux qui seraient d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Par ailleurs, cette surface habitable doit être augmentée de la moitié de la surface des annexes (cave, garage, véranda, etc.) liées au bien, dans la limite de 8 m² par logement.

Notez bien que depuis le 1^er janvier 2021, les maisons neuves ne sont plus éligibles à la loi Pinel. C’est la date du dépôt de demande de permis de construire qui fait foi. Si la demande a été déposée avant cette date, la maison reste éligible. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas réduire vos impôts grâce à cet investissement. 

Pour un bien situé en Outre-mer

Pour les investissements réalisés dans les communes d’Outre-mer, les étapes de calcul sont identiques à celles prévues pour les territoires métropolitains. En revanche, la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer intègre, dans les annexes, les varangues (vérandas typiques de l’architecture créole) dans la limite maximale de 14 m². Par ailleurs, comme pour un investissement Pinel en métropole, les montants des plafonds diffèrent selon la zone éligible où le bien immobilier est situé.

Dans l’immobilier ancien, la loi Denormandie est l’équivalent de la Loi Pinel dans le neuf. Les plafonds de loyer et de ressources sont les mêmes dans le neuf que dans l’ancien.

Exemples de calcul de plafond de loyer mensuel

Sur le territoire métropolitain

Georges et Anne forment un couple de retraités. Ils font l’acquisition d’un logement situé en métropole dans le cadre d’un investissement en loi Pinel. Il s’agit d’un appartement localisé dans le secteur nord de Valenciennes (Nord – 59), d’une surface habitable de 50 m² sans annexe. Valenciennes est classé en zone B1.

Le montant du plafond de loyer par mètre carré s’élève à 10,93 €. Il convient donc d’effectuer le calcul suivant :

50 x (10,93 x [0,7 + 19 / 50]) = 595,85 €.

Ainsi, le couple ne pourra pas exiger un loyer mensuel supérieur au prix de 595,85 € pour la location de son bien s’il souhaite réduire ses impôts grâce au dispositif Pinel.

Sur le territoire ultramarin

Pierre et Marie sont en couple. Ils réalisent un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel en faisant l’acquisition d’un bien situé à Saint-Pierre-et-Miquelon. Le plafond de loyer par mètre carré s’élève alors à 11,19 €. Le bien dispose d’une surface habitable de 50 m² et d’une véranda de 10 m².

La surface à prendre en compte dans le calcul du loyer est donc de : 50 + 10/2 = 55 m². Il convient donc d’effectuer le calcul suivant :

55 x (11,19 x [0,7 + 19/55]) = 643,42€.

Pour réduire leurs impôts grâce à la loi Pinel, le couple devra appliquer un loyer maximum de 643,42 € sur son bail de location.

Les plafonds de loyers peuvent faire l’objet d’une réduction par arrêté du préfet de région pour être adaptés à la situation locale du marché immobilier locatif. Il faut donc vérifier si, à la date d’acquisition, votre bien est concerné par une éventuelle réduction du plafond des loyers en consultant l’arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs de votre préfecture. Cette révision peut avoir lieu chaque année, pensez-y donc si vous voulez rester en règle !