Tout savoir sur les zones éligibles du dispositif Pinel
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⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel est une loi permettant d’acquérir un bien immobilier, destiné à la location, tout en profitant d’une réduction d’impôt avantageuse. Mais pour réussir cet investissement, il faut choisir le logement avec soin, notamment en ce qui concerne la ville ou la commune dans laquelle il se situe. Voici ce que vous devez savoir sur les zones éligibles pour investir en loi Pinel.
Quelles sont les zones éligibles à un investissement en loi Pinel ?
La loi Pinel séduit depuis 2014 des particuliers désireux de réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. Vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité, atteignant un certain niveau de performance énergétique et situé dans une zone éligible.
L’administration française a cartographié la France en fonction de la tension locative du marché immobilier. Elle a donc identifié les villes, communes et territoires où la demande est supérieure à l’offre et d’autres où le marché est soit stable, soit détendu. Dans le cadre d’un investissement avec le dispositif Pinel, seules 3 zones sont prises en compte pour bénéficier de son avantage fiscal :
- la zone A bis : elle englobe Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
- la zone A : elle comprend l’agglomération parisienne, dont la zone A bis, plus la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- la zone B1 : elle intègre la partie de la banlieue parisienne non comprise dans les zones A et A bis, certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, ainsi que les DOM.
Différents plafonds de loyers pour chaque zone éligible
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation en loi Pinel, les biens immobiliers doivent être loués en logement nu et à titre d’habitation principale pendant au moins 6 ans. Surtout, le loyer ne doit pas dépasser des plafonds révisés annuellement. Ils varient en fonction des zones et sont généralement estimés à 20 % en deçà des prix du marché. Pour l’année 2021, ils s’élèvent à :
- zone A bis : 17,55 €/m² ;
- zone A : 13,04 €/m² ;
- zone B1 : 10,51 €/m².
Bien estimer le loyer que vous allez proposer vous permettra de maîtriser la rentabilité de votre investissement en loi Pinel.
Pour calculer le loyer maximum de votre logement acquis avec le dispositif Pinel, vous devez multiplier ce montant par la surface habitable, et y appliquer un coefficient.
Ce coefficient, limité à 1,2, s’obtient de la manière suivante :
0,7 + (19/S) (S correspond à la surface utile, soit la surface du logement + la moitié de celle des annexes).
Exemple d’un bien immobilier de 40 m², fruit d’un investissement en loi Pinel
Destiné à la location, il possède un balcon et une cave de 3 m² chacun et est situé dans une ville de la zone B1. Vous devrez procéder aux calculs suivants :
- pour déterminer la surface utile : 40 + (3+3) / 2 = 43 m2
- pour déterminer le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/43 = 1,14
- pour déterminer le loyer maximal : 1,14 x 43 x 10,51 = 515 €
Le loyer maximum sera ici de 515 €.
Enfin, les revenus des locataires doivent également répondre à certains plafonds. Ils ne doivent pas dépasser un certain seuil, en fonction de la composition de leur foyer et de la zone où se situe le logement.
Vous pouvez proposer à la location le bien immobilier acquis en loi Pinel à un membre de votre famille si celui-ci ne fait pas partie de votre foyer fiscal.
Dans quelles villes éligibles investir en loi Pinel ?
Réussir son investissement locatif en loi Pinel, c’est aussi choisir judicieusement l’emplacement du logement que vous allez proposer à la location. Les zones éligibles ont ici toute leur importance et vous guideront dans votre achat locatif avec le dispositif Pinel.
Les grandes métropoles, comprenant beaucoup d’habitants, se placent bien sûr en tête des villes où il fait bon investir. C’est le cas notamment de Lille (zone A), 3e place financière française, proche des grandes capitales européennes et qui attire plus de 100 000 étudiants chaque année.
Lyon et Villeurbanne bénéficient de leur reclassement en zone A en 2020, ce qui promet un boom du côté des particuliers en quête de revenus locatifs, qui rentabiliseront plus facilement leur investissement en loi Pinel grâce à des loyers plus élevés. Ville universitaire, Lyon attire également de nombreux habitants, notamment les jeunes actifs, grâce à ses entreprises internationales dans les domaines de la recherche et de l’innovation.
Marseille, Montpellier et Nice font parties des zones éligibles et proposent également de nombreux programmes neufs faisant bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel. Ces nouveaux logements répondent à la forte demande locative, tant des étudiants que des jeunes actifs, qui peinent à se loger face à l’explosion des prix de l’immobilier des loyers dans l’ancien.
Les villes moyennes représentent elles aussi une aubaine pour un investissement en loi Pinel, notamment grâce à un prix de l’immobilier plus abordable. Parmi les villes éligibles, Grenoble et Dijon se distinguent par leur rentabilité exceptionnelle : elle est quasiment identique à celle des logements parisiens, pour un prix d’achat divisé au moins par deux. Elles permettent aux primo-investisseurs de se lancer dans leur premier achat locatif avec un budget raisonnable.
Quel projet d’investissement en loi Pinel ? Pour quel objectif ?
Si le principal objectif du dispositif de défiscalisation en loi Pinel est bien évidemment de réduire ses impôts, il répond également à d’autres objectifs d’investissement : profiter de revenus complémentaires, se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais, etc. Selon votre projet à court et moyen terme, vous pourrez vous tourner vers différents types de logements éligibles à la loi Pinel.
Par exemple, une petite surface dans une agglomération avec une ou plusieurs universités comme Lyon, Paris ou Nantes, attirera principalement les étudiants. Facile à louer car la demande est forte, sa rentabilité locative sera pourtant peut-être entachée d’une ou de plusieurs périodes de vacance, si votre locataire quitte son studio à la fin de l’année scolaire. Dans ce cas, ce genre d’investissement en loi Pinel s’adressera plutôt aux investisseurs disposant de fonds suffisants pour y faire face, et souhaitant utiliser le dispositif Pinel pour réduire leurs impôts.
Si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires immédiats avec le dispositif de défiscalisation Pinel, vous devrez choisir un logement, soit que vous pourrez acheter sans passer par un crédit, soit qui vous rapportera plus que l’ensemble de vos charges (mensualités de prêt + assurances + charge de copropriété). Dans ce cas, il peut être judicieux d’investir dans une zone éligible avec des villes où les prix de l’immobilier sont moins élevés tout en bénéficiant d’une forte demande locative. Voire d’acheter au minimum un T2 pour attirer les jeunes actifs et les couples.
Enfin, pour vous constituer un patrimoine à moindre frais grâce à un investissement en loi Pinel, il vous faudra choisir un bien immobilier qui s’autofinance : les loyers doivent alors couvrir l’intégralité de vos charges, mais ne génèrent pas forcément immédiatement de revenus complémentaires. Pour être certain de le louer et de limiter les risques de vacances, tournez-vous vers des valeurs sûres, à savoir des zones dynamiques, faciles d’accès et à proximité de points d’intérêt (gare, université, école, transports en commun, magasins).
Vérifiez aussi la qualité de la construction du logement que vous souhaitez acquérir. Veillez à ce qu’il respecte bien les normes écologiques minimum exigées par la loi Pinel (RT 2012 et RT 2020 au 1er juillet 2021) et aux types de matériaux et aménagements utilisés. Des travaux prématurés alourdissent parfois considérablement la facture de votre investissement !
