Quels appartements sont éligibles à la loi Pinel ?

En loi Pinel, les appartements doivent respecter de nombreuses conditions pour rentrer dans le cadre du dispositif. Logements neufs ou anciens ? Dans quelles villes réaliser son investissement dans le neuf ? Quels critères prendre en compte pour attirer un locataire et assurer la location de son bien Pinel ? Nature du bien, villes éligibles, conditions de location, Ooinvestir répond à toutes vos questions pour vous aider à trouver le logement idéal pour votre investissement Pinel. 

Quelles conditions doivent respecter les logements Pinel ?

Loyer, ressources, investissement, la loi Pinel implique le respect de nombreuses conditions. La 1^re concerne le type et l’état du logement.

Des appartements neufs ou en VEFA, toutes surfaces confondues

Pour être éligible au dispositif et profiter ainsi de la réduction d’impôts, vous devez impérativement acquérir :

• un logement neuf ;
• un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• un local transformé en logement d’habitation (avec l’installation d’une cuisine et d’une salle d’eau ou une salle de bain, par exemple). 

La loi Pinel concerne aussi les logements anciens. Le propriétaire doit respecter une condition : réaliser des travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un montant égal ou supérieur à 25 % du prix d’achat.

Notez que depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

Dans certains investissements, vous devez respecter des délais d’achèvement, à savoir :

Exemple : 

Le 24 février 2021, vous avez acheté un appartement en VEFA. Si vous voulez bénéficier de la défiscalisation Pinel, l’appartement doit être achevé au plus tard le 24 août 2023 et mis en location dans les 12 mois qui suivent.

Bien qu’il y ait un cadre bien défini en termes de types de logements éligibles, il n’y a pas de limite en termes de surface. Avec le dispositif, vous pouvez tout aussi bien devenir propriétaire d’un studio de 25 m² à Paris qu’un appartement de 5 pièces à Cassis.

Bon à savoir : Deux plafonds sont inclus dans la loi Pinel : un pour votre investissement (300 000 euros) et un autre pour la surface (5 500 €/m²).

Le zonage de la loi Pinel

Attention : toutes les communes françaises ne rentrent pas dans le dispositif Pinel. La loi quadrille le territoire en plusieurs zones :

• la zone A Bis, qui regroupe Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
• la zone A, qui recense le reste de la petite couronne, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur ainsi que la partie française de l’agglomération genevoise. 
• la zone B1, où se trouvent la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants ainsi que quelques communes où le marché locatif est tendu (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, etc.).

Les autres conditions de la loi Pinel

Chaque zone impose ses propres plafonds de loyers et de ressources. Les plafonds de loyers sont les suivants :

• 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• 13,04 €/m² en zone A ;
• 10,51 €/m² en zone B1.

Calculez le montant de votre futur loyer Pinel selon la zone d’investissement

Pour connaître le loyer maximum, vous devez appliquer un coefficient multiplicateur en fonction de la surface (S) du logement. Cette valeur ne peut jamais dépasser 1,2 et se calcule de la façon suivante : 0,7 + 19/S. 

Quant aux ressources de vos locataires, vous devez vous assurer qu’elles ne dépassent pas les plafonds suivants, qui varient selon le zonage :

La réduction d’impôt de la loi Pinel se calcule en fonction de l’engagement locatif de votre bien immobilier :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Etre locataire en loi Pinel demande donc également quelques critères à remplir. 

La réduction d’impôt ne s’applique qu’à 2 investissements maximum par an.

Comment bien choisir son logement Pinel ?

Pour bien réussir son investissement, un propriétaire doit s’assurer de l’attractivité de son bien. Privilégiez donc les zones où la tension locative est forte et choisissez un bien avec une surface adéquate.

L’emplacement du bien

Comme tout investissement locatif, un bien Pinel doit bénéficier d’un emplacement choisi avec soin. Il constitue un critère fondamental dans la réflexion de votre projet. Si vous ne trouvez pas de locataire, vous ne percevez pas de loyers et n’aurez donc ni rentabilité, ni réduction d’impôts.

En fonction de l’emplacement mais aussi de la ville où vous investissez, vous allez attirer une certaine cible de locataires. La réduction d’impôt n’est pas le seul aspect à prendre en considération. Pensez aux avantages qu’aura un couple ou une famille à choisir votre bien. Une famille cherchera la proximité avec une école, un couple privilégiera un emplacement proche du centre-ville et les étudiants chercheront une petite location proche des universités ou des écoles supérieures. 

Aujourd’hui, de nombreux programmes neufs éligibles à la loi Pinel se construisent dans des emplacements stratégiques. Choisissez bien les zones d’investissement en fonction des locataires que vous voulez toucher car votre réduction d’impôts dépend de la location de votre bien.  

La disposition des pièces et la surface

Autre avantage avec un logement neuf éligible à la loi Pinel : son aménagement. Pièces spacieuses, rangements malins, cuisines équipées : les appartements neufs construits par les promoteurs immobiliers, répondent aux standards modernes de confort. Bien agencés et rationalisés, ils offrent une architecture qui séduira les familles. Par exemple, avec un « coin nuit » bien séparé pièces à vivre. Un véritable plus. 

Ooinvestir vous explique les avantages d’un grand appartement familiale en loi Pinel 

Autre point très important : la surface. Par exemple, un studio à Lyon attirera plutôt une cible d’étudiant ou de jeunes actifs tandis qu’un appartement avec une grande surface en banlieue, comme Villeurbanne, pourrait être une location idéale pour une famille.

Exemple d’acquisition d’un logement Pinel

Vous achetez un appartement neuf de 36 m² dans une résidence à Montreuil. Le montant de votre investissement s’élève à 256 000 €. Comme Montreuil fait partie des 76 villes de la petite couronne parisienne en zone A Bis, le logement est éligible au dispositif fiscal Pinel. 

Votre investissement respecte le plafond de 300 000 euros, mais le plafond de surface (256 000 / 36 = 7 111 €) est largement dépassé. Le montant de votre réduction d’impôt se calculera donc sur le plafond de surface de 198 000 € (5 500 x 36) et en fonction de l’engagement locatif :

Le loyer doit respecter le plafond de 631 € (17,55 €/m² x 36 m²), auquel est appliqué le coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7 + 19/36), ce qui donne un loyer maximum de 757 € (631 x 1,2). Un loyer qui convient parfaitement à des jeunes actifs. 

Montreuil étant située sur la ligne 1 du métro parisien, l’emplacement du bien offre de nombreux avantages en matière de mobilité et de cadre de vie. Des avantages qui permettront à votre bien immobilier de se démarquer sur le marché locatif francilien.   

1. Neuf ou en VEFA, l’état du logement doit respecter le cadre de la loi Pinel. 
2. Autre condition indispensable : acheter dans l’une des 3 zones Pinel : la zone A Bis (dont fait partie la capitale et sa petite couronne), la zone A (Lille, Lyon, Marseille et Montpellier) et la zone B1 (la grande couronne parisienne et les agglomérations de plus de 250 000 habitants).
3. Plafonds de loyer, de ressources, d’investissement ou de surface, la loi Pinel exige le respect d’autres conditions pour profiter de sa défiscalisation.
4. Votre appartement doit être attractif. L’emplacement du bien ou encore la disposition des pièces sont des critères fondamentaux pour votre investissement immobilier.