Les avantages d’un grand appartement pour investir en loi Pinel

Vous projetez d’investir dans un appartement en loi Pinel pour bénéficier d’avantages fiscaux et vous constituer un patrimoine immobilier ? En fonction de vos objectifs et de votre budget, il est important de choisir le type de logement le plus approprié. À la différence d’un studio, un appartement de plusieurs pièces attire des locataires pour une durée plus importante. Quels locataires sont intéressés par les grandes superficies ? Qu’en est-il de la rentabilité ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les multiples atouts d’un grand appartement à la location dans le cadre du dispositif Pinel.

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Cibler les familles pour un investissement stable

Qu’il s’agisse de Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes ou bien d’autres, une ville éligible à la loi Pinel se caractérise par une forte demande locative en comparaison de l’offre de logements existante. 

Néanmoins, un appartement de 3, 4 ou 5 pièces attire plus volontiers un type de locataire plus stable et fidèle sur la durée. Avec un taux de rotation moins élevé, les grands appartements sont recherchés par les familles pour des durées de location plus longues.

D’un point de vue rentabilité, cette fidélité vous assure des loyers réguliers, un faible risque d’impayés, une gestion locative réduite et moins de travaux de remise en état à effectuer entre 2 périodes de location. Des avantages non négligeables pour en plus bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.       

Malgré un rendement brut moins élevé qu’une petite surface, avec 3 à 5 % par année,  sur le long terme, votre investissement locatif en loi Pinel dans un logement de plusieurs pièces offre un potentiel intéressant. Plus vous disposez de revenus importants et d’un taux élevé d’imposition, plus la réduction fiscale sera conséquente. 

Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 € par année pour 1 ou 2 biens immobiliers. La défiscalisation varie en fonction de la période d’engagement de location :

- durée de 6 ans : taux de réduction d’impôts de 12 % sur le prix du logement ;

- durée de 9 ans : taux de réduction d’impôts de 18 % sur le prix du logement ;

- durée de 12 ans : taux de réduction d’impôts de 21 % sur le prix du logement. 

Exemple d’investissement en loi Pinel pour un appartement de 5 pièces

Gérald et Emmanuelle souhaitent investir en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt et faire fructifier leur patrimoine immobilier. Leur foyer fiscal affiche un total d’impôt annuel de 6 000 €. Ils ont opté pour l’achat d’un appartement de 5 pièces à Saint-Pierre-des-Corps en périphérie de la ville de Tours. Le logement affiche une surface de 95 m² pour un prix d’achat de 266 000 €, soit 2 800 € du m². 

Ils choisissent la durée d’engagement maximale de 12 ans pour profiter totalement de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Ils obtiennent donc une défiscalisation avec un taux de 21 % sur le prix d’achat de leur investissement locatif. La défiscalisation totale pour Gérald et Emmanuelle s’élève à 55 860 € (266 000 € x 21 %), soit 4 655 € par an ou 387 € par mois.

L'option de la colocation pour plus de rentabilité

La colocation est une option qui affiche de nombreux avantages dans le cadre du dispositif Pinel. Aujourd’hui, la colocation n’est plus réservée qu’aux étudiants et voit des profils variés de locataires s’y intéresser, à commencer par les jeunes actifs. La demande est très élevée dans les villes avec un marché de l’immobilier locatif tendu, qui correspond aux zones de la loi Pinel. Et un logement spacieux comprenant plus de 2 pièces se loue plus rapidement en colocation.

Avec un cadre juridique avantageux, le contrat de colocation offre un rendement d’une grande régularité et un très faible risque de vacance locative comme d’impayés. Le contrat de bail peut être assorti d’une clause de solidarité qui impose aux colocataires de payer la totalité du loyer si l’un d’entre eux leur fait défaut. Quant au logement, il est toujours occupé par au moins un ou plusieurs locataires qui se chargent le plus souvent d’effectuer les recherches de nouveaux membres avant de vous soumettre les dossiers. Ainsi, le logement n’est jamais vide et les habitants se succèdent sans interruption du loyer pour une rentabilité optimale.

Paris est la ville la plus prometteuse avec 8 demandes de logement par offre, si vous envisagez d’investir avec une colocation dans un grand appartement en loi Pinel. Elle est suivie par la ville de Lyon avec 5,4 demandes, puis Angers avec 5 demandes, Bordeaux avec 4,9 demandes et Nantes avec 4,6 demandes.

Les critères de ressources pour être éligible à la loi Pinel sont également facilités avec un investissement dans un appartement de 3 à 5 pièces en colocation. Contrairement à un couple dont les revenus sont additionnés pour former un foyer fiscal, chaque colocataire est soumis à son propre plafond de ressources du dispositif Pinel. Les revenus de chaque colocataire sont donc nettement supérieurs à la part de leur loyer respectif : vous trouverez plus facilement des locataires respectant les plafonds imposés.

Plafonds des ressources par foyer fiscal et par zone dans le cadre du dispositif Pinel : 

De nombreux programmes neufs pour les logements de 4 et 5 pièces

Conséquences de la crise sanitaire du Covid 19, les aspirations des foyers en matière d’immobilier ont évolué. Les logements de grande taille sont préférés aux espaces plus restreints, tandis que les lieux excentrés du centre de la ville attirent de plus en plus de famille et d’actifs de tous horizons. Les habitants des grandes agglomérations de France sont nombreux à souhaiter vivre dans un logement plus spacieux quitte à s’éloigner du centre-ville.

La demande de location est de plus en plus forte pour ce type de bien immobilier. Les promoteurs ne s’y sont pas trompés et multiplient les programmes neufs avec des appartements de 3, 4 et 5 pièces. Conformes aux normes environnementales, ces logements éligibles à la loi Pinel vous permettent de réaliser un investissement pérenne et de bénéficier d’une réduction intéressante sur votre impôt. 

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1. Un logement de grande superficie cible des locataires pour une durée de location bien plus longue que pour une petite surface.
2. La vacance locative et les travaux de remise en état sont moins fréquents avec les plus grandes périodes de location d’un appartement de 3, 4 ou 5 pièces en loi Pinel. 
3. Avec les spécificités de son contrat, la colocation au sein d’un logement de plusieurs pièces en dispositif Pinel assure un paiement régulier et sans interruption du loyer. 
4. Si votre taux d’imposition est élevé et que votre budget le permet, un grand appartement s’avère être un investissement rentable sur le long terme. 
5. Avec une demande grandissante pour les grandes surfaces, les programmes de logements neufs en France se multiplient avec des biens immobiliers destinés aux familles.