Investissement locatif : les avantages d’un studio en loi Pinel

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif avec un logement en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur vos revenus ? En plus de vous constituer un patrimoine immobilier, le choix d’un studio offre un potentiel intéressant et une forte demande locative pour réussir votre projet d’acquisition et de défiscalisation. Quels sont les atouts d’un studio par rapport à un appartement de plusieurs pièces dans les zones du dispositif Pinel ? Quelles perspectives de rentabilité espérer ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux avantages à investir dans un studio en loi Pinel.

Une demande locative forte pour les studios dans les zones éligibles à la loi Pinel

Avec la mise en place de la loi Pinel, le gouvernement vise à inciter l’investissement locatif dans les zones géographiques où la demande de location est plus élevée que l’offre de logements neufs. Ce dispositif permet de mieux répondre à cette demande et vous garantit un faible risque de vacance locative. Conformément au découpage territorial de l’administration fiscale, la loi Pinel concerne les zones A, A bis et B1. Caractérisées par un marché de l’immobilier tendu, ces zones regroupent la majorité des grandes agglomérations de France, aussi bien en centre-ville que dans un quartier périphérique. 

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Où investir en loi Pinel ?

Pour maximiser votre investissement locatif en loi Pinel, le choix du logement est un critère déterminant en fonction du type de locataire ciblé au sein de ces territoires sous tension. Les logements neufs les plus recherchés en immobilier sont les studios et les appartements de 2 pièces, loin devant les appartements de 3, 4 et 5 pièces.

Très prisé par les jeunes, actifs ou les étudiants, le studio est un excellent choix dans une ville dotée d’un bassin d’emplois important, mais aussi d’universités et d’écoles diverses. Avec le manque de logements en résidences universitaires, la demande des étudiants pour un studio et un petit appartement est très importante. Au sein d’une ville éligible comme Bordeaux, Lille, Nantes, Lyon, Montpellier ou Paris, la location d’un studio constitue ainsi une valeur sûre. Autre atout pour les jeunes locataires : l’attrait du loyer plafonné dans un logement en loi Pinel.

Soyez vigilant à la rotation locative accrue dans les appartements de petites surfaces. Si certains étudiants louent leur studio pour 4 à 5 ans, certains ne restent que le temps de l’année universitaire. En moyenne, la durée d’occupation d’un studio est de 29 mois.

Studio en loi Pinel : un bon équilibre entre budget et rendement

Que vous débutiez ou non dans l’investissement locatif Pinel, il est plus aisé d’obtenir un prêt immobilier pour l’achat d’un studio que d’un appartement de 2, 3, 4 ou 5 pièces. Le prix du logement varie en fonction du quartier, de la ville, mais également de sa superficie totale : un studio vous demandera logiquement un capital d’achat moins important. Mais il est essentiel de trouver le juste milieu entre prix attractif et surface adaptée pour être attractif aux yeux de votre futur locataire.

Depuis le décret du 30 janvier 2002, le volume habitable minimum pour les appartements neufs comme anciens est de 20 m³ avec une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m. Il doit également être conforme à la réglementation RT 2012 (et bientôt RE 2020) et aux normes BBC (bâtiment basse consommation) pour être éligible à la loi Pinel.         

Si les grandes surfaces avec plusieurs pièces offrent généralement une grande stabilité sur la durée avec des locataires qui restent plus longtemps, le rendement brut des studios en loi Pinel peut aisément atteindre 4 à 5 %, selon le calcul suivant : loyers annuels / prix d’achat du logement x 100. À cela s’ajoute l’avantage fiscal avec un taux de réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée de location :

• engagement de location de 6 ans : réduction d’impôts équivalente à 12 % du prix d’achat de votre bien immobilier ;
• engagement de location de 9 ans : réduction d’impôts équivalente à 18 % du prix d’achat de votre bien immobilier ;
• engagement de location de 12 ans : réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat de votre bien immobilier.

Avec pour objectif de privilégier les ménages modestes dans les diverses zones tendues de France, la loi Pinel impose un loyer plafonné à votre investissement locatif. Les plafonds varient en fonction de la zone concernée :

• zone A bis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m² ;
• zone B1 : 10,44 €/m².

Or la formule de calcul pour le loyer de la loi Pinel (surface habitable x plafond de la zone x coefficient multiplicateur) se montre plus avantageuse pour un studio que pour un grand appartement de plusieurs pièces. En effet, ce coefficient offre un ratio au m² plus important sous les 38 m². Le coefficient multiplicateur appliqué sur le calcul des loyers plafonnés en loi Pinel atteint son potentiel maximum dans les superficies inférieures à 38 m², avant de diminuer progressivement à mesure que la surface augmente. Un logement d’une seule pièce demande donc un budget moins élevé pour une rentabilité plus importante.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour s’assurer de pouvoir profiter de ce rendement, il faut également respecter les plafonds de ressources du locataire en loi Pinel : plus le revenu plafonné de la zone est élevé, moins il y a de risque de dépasser le plafond correspondant à la ville où est situé votre appartement.

La loi Pinel permet d’acquérir jusqu’à 2 appartements neufs dans la limite de 300 000 € par an. En fonction de la ville, il peut être judicieux d’opter pour un investissement avec la rentabilité avantageuse de 2 studios plutôt qu’un seul appartement ou une maison à la surface plus importante. L’achat de 2 biens immobiliers permet également de répartir le risque de vacance locative.

Exemple d'un investissement Pinel réussi avec un studio

Mathieu et Fanny envisagent de réaliser leur premier investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel. Cadres dans le privé, ils gagnent 6 000 € à deux et totalisent à l’année 8 000 € d’impôt sur le revenu. Ils souhaitent ainsi bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel et se constituer un patrimoine immobilier pour les années à venir.

Mathieu et Fanny ont recherché une ville éligible à la loi Pinel qui offre une bonne attractivité et une forte demande locative de la part des étudiants. Au lieu d’opter pour un grand appartement de 3 ou 4 pièces, ils ont donc décidé d’investir dans 2 studios neufs de la même résidence au sein d’un quartier situé en périphérie du cœur de Montpellier. Chaque studio affiche une surface de 30 m² pour un prix de 105 000 €, soit 3 500 € du m². Le total de leur investissement avec les 2 appartements s’élève donc à 210 000 €.

Mathieu et Fanny ont obtenu un prêt de 210 000 € sur 20 ans auprès de leur banque pour une mensualité de 1 050 €. La ville de Montpellier étant située en zone Pinel A, le couple va pouvoir louer chaque studio au loyer de 466 € (30 m² x 12,95 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Le choix du locataire de Mathieu et Fanny doit également respecter les plafonds de ressources par foyer fiscal de la zone A du dispositif Pinel : 

Mathieu et Fanny souhaitent débuter avec une durée d’engagement de 9 ans pour éventuellement la prolonger à la fin de la période. Ils obtiennent donc un taux de réduction d’impôt de 18 % sur le prix d’achat de leurs 2 studios neufs. La défiscalisation totale s’élève à 37 800 € (210 000 € x 18 %), soit 3 150 € par an et 262 € par mois. Cette économie mensuelle de 262 € vient compléter la rentabilité brute de 4,14 % pour chaque studio : (466 € x 12 mois) / 105 000 € x 100 = 4,14 %.

La différence de 118 € entre la mensualité du prêt (1050 €) et les 2 loyers perçus (466 x 2 = 932 €) est largement couverte par la réduction d’impôt du dispositif Pinel (262 - 118 = 144 €). Mathieu et Fanny réalisent un excellent investissement grâce au rendement mensuel de 144 € de leurs studios en location.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Le studio et l’appartement de 2 pièces sont les logements les plus recherchés à la location dans l’immobilier neuf. 
2. Investir dans un studio en loi Pinel nécessite un budget plus facilement accessible que pour une maison ou un appartement de plusieurs pièces. 
3. Un investissement locatif dans un studio offre de belles perspectives de rentabilité dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.