Loi pinel : Quels sont les critères d'éligibilité ?

Dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif, la loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur ses revenus. Mais pour assurer son éligibilité à cet avantage fiscal, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions... Ooinvestir vous explique comment profiter des avantages de la loi Pinel.

Les grands principes de la loi Pinel

La loi Pinel a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter des programmes immobiliers neufs pour les mettre en location. In fine, la loi Pinel a pour but d’augmenter l’offre de logements dans des villes où la demande est très forte. Pour mener à bien votre projet d'investissement en loi Pinel, il est nécessaire de connaître au préalable les plafonds de ressources de ce type de placement.

Retrouvez l’histoire de la loi Pinel depuis la précédente loi Duflot

En investissant via le dispositif Pinel, vous pouvez calculer une réduction d’impôt à hauteur de :

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée à partir du prix d’acquisition de l'appartement Pinel, avec un plafond d’achat de 300 000 € maximum.

Exemple :

Vous achetez un bien à 200 000 € et vous le louez durant 6 ans. La réduction d’impôt est de 12 % x 200 000 € = 24 000 €, soit 4 000 € par an.

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Exemple :

Vous achetez un bien à 400 000 € et vous le louez durant 9 ans. Le plafond pour la réduction en Pinel étant de 300 000 €, la réduction de 18 % s’applique uniquement sur ce montant. Vous pouvez donc prétendre à une réduction de 18 % x 300 000 € = 54 000 €, soit 6 000 € par an.

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Quels sont les propriétaires éligibles à la loi Pinel ?

L’investissement dans le cadre de la loi Pinel n’est pas ouvert à tous. Pour être éligible, un propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

• être imposable en France ;
• être majeur.

Ooinvestir met à votre disposition son simulateur pour tester votre éligibilité à la loi Pinel

D’autre part, il n’est pas possible de cumuler plus de 2 investissements en loi Pinel par an et l’investissement total est plafonné à 300 000 €. De ce fait, si vous décidez d’acheter 2 biens, le prix total de ces acquisitions ne peut excéder 300 000 € par an.

Pourquoi choisir ce dispositif ?

L’éligibilité à la loi Pinel n’est pas l’unique aspect à considérer. En effet, l’objectif de cet investissement locatif est double :

• vous constituer un patrimoine pour l’avenir ;
• réduire vos impôts sur le revenu.

C’est pourquoi vous devez garder à l’esprit 2 points majeurs avant de vous lancer.

Payer des impôts pour profiter du dispositif Pinel

Pour envisager un investissement immobilier en loi Pinel et profiter de la défiscalisation offerte, il est nécessaire de payer des impôts en France. Dans le cas contraire, votre opération perd son sens.

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier en loi Pinel à 150 000 € que vous louez pour une durée de 9 ans. La réduction est de 18 % de 150 000 €, soit 27 000 €. Cela représente 3 000 euros par an. L’opération sera intéressante si vous payez au moins 3 000 € d’impôts chaque année. 

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La mécanique du dispositif repose sur une réduction et non un crédit d’impôt. Si vous payez des impôts à hauteur de 2 000 € et que vous obtenez une réduction de 3 000 €, les 1 000 € supplémentaires ne vous seront pas restitués.

Un patrimoine bloqué pendant 6 ans

Lorsque vous vous engagez dans un investissement en loi Pinel, vous devez louer au minimum votre bien immobilier durant 6 ans, idéalement 12 ans pour bénéficier du pourcentage maximal de 21 %. Cela signifie que vous ne devez pas avoir besoin de récupérer votre investissement à moyen terme.

Si vous revendez votre bien avant le terme de votre engagement, vous perdez votre bénéfice fiscal (sauf en cas de décès, d’accident ou de maladie entraînant une invalidité ou de perte d’emploi).

D’autres conditions à respecter pour assurer son éligibilité

Les conditions liées au propriétaire lui-même ne sont pas les seules à prendre en considération. Pour profiter de la loi Pinel, vous devez également faire respecter des conditions liées aux locataires et au bien.

Investissement en loi Pinel : quel bien acquérir ?

Tous les investissements ne sont pas concernés par le dispositif Pinel. Trois éléments sont à prendre en considération :

• la nature du bien ;
• la commune dans laquelle il se trouve ;
• le montant du loyer.

Quels logements pour un investissement en loi Pinel ?

En premier lieu, depuis le 1^er janvier 2021, le bien immobilier que vous mettez en location doit être un appartement. Les maisons sont exclues du dispositif. Ensuite, ce logement doit être :

• neuf ;
• en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• un local faisant l’objet de travaux et transformé en logement d’habitation.

Zone Pinel : où réaliser un investissement ?

La zone dans laquelle se situe votre logement est essentielle. L’objectif de la loi Pinel étant de répondre à une demande de location forte, votre appartement doit se situer dans une zone dite « tendue » (où la demande est plus forte que l’offre). La France est divisée en 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Aujourd’hui, seules 3 zones sont éligibles au dispositif Pinel :

• la zone A : il s’agit de l’agglomération parisienne, la partie française de l’agglomération de Genève et la Côte d’Azur ainsi que quelques communes dans lesquelles les loyers et les tarifs de l’immobilier sont élevés (Marseille, Lyon, etc.) ;
• la zone Abis : elle inclut Paris et 76 communes des départements limitrophes ;
• la zone B1 : il s’agit des grandes villes françaises dans lesquelles les loyers sont élevés (Bordeaux, Saint-Malo, Toulouse, Rennes, etc.).

Le plafond des loyers avec le dispositif Pinel

Vous ne pouvez pas déterminer librement le tarif de votre location en Pinel. Selon la zone dans laquelle les logements se situent, vous devez respecter des plafonds de loyer :  

Le calcul est le suivant : plafond au m² x surface utile x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur s’obtient de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile).

Vous louez un appartement de 50 m² à Saint-Malo qui se situe en zone B1. Le plafond est de 10,51 €. Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/50) = 1,08. Le montant maximum du loyer sera donc de 10,51 x 50 x 1,08 = 567,54 €.

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Quels locataires devez-vous choisir en loi Pinel ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous ne pouvez pas choisir n’importe quel type de locataire pour occuper votre bien.

Les plafonds de revenus en loi Pinel

Des plafonds de ressources sont imposés. En 2021, ils atteignent les montants suivants :

Exemple :

Vous louez un logement à Rennes (en zone B1) à un couple. Celui-ci ne devra pas présenter des revenus supérieurs à 41 772 euros. Il s’agit des ressources à N-2. Pour 2021, il faut prendre en compte celles de l’année 2019.

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Qui peut louer un logement Pinel ?

Respecter les plafonds de revenus ne suffit pas. Il existe 2 conditions supplémentaires.

• Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire. En revanche, il ne peut appartenir au foyer fiscal de l’investisseur.
• Il doit faire de cette location sa résidence principale.

1. Le propriétaire doit être majeur et résident fiscal français.
2. La mécanique de la loi Pinel repose sur une réduction et non un crédit d’impôt : le gain annuel généré par le dispositif doit être inférieur au montant payé chaque année.
3. Il doit respecter des plafonds de loyers et choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les seuils fixés.
4. Le bien doit être situé en zone Abis, A ou B1, là où la demande locative est la plus forte.
5. L’appartement en loi Pinel doit être neuf, en VEFA ou être un local transformé en logement.