Défiscalisation immobilière : les avantages de la loi Pinel
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Dispositif d'investissement et de défiscalisation le plus populaire auprès des Français, la loi Pinel mérite amplement ce titre. En effet, sa facilité d’accès, sa fiscalité, sa souplesse et sa large gamme de biens immobiliers disponibles sont autant d’arguments pour vous séduire en tant qu’investisseur et propriétaire. Zoom sur les 5 principaux avantages de la loi Pinel.
Une fiscalité avantageuse
Le premier des avantages de la loi Pinel, sûrement le plus connu, et celui qui explique son succès, c’est la réduction d’impôt qu’elle permet. Tout comme son prédécesseur, le dispositif de défiscalisation Duflot, elle se montre particulièrement généreuse avec les investisseurs. En effet, elle permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier en France et de défiscaliser une grande partie de son impôt sur le revenu (revenus fonciers compris).
Ainsi, en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 9, 12, ou 14 % du prix de vente. Cette réduction s'impute directement sur vos revenus locatifs.
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez également déduire de vos revenus fonciers les charges liées à la location de votre logement (primes d’assurance, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) de vos impôts fonciers. Vous pouvez ainsi défiscaliser l’intégralité des loyers perçus, ou presque.
Exemple :
Vous achetez un T2 de 45 m² à Lyon (zone A) pour un prix d’acquisition de 250 000 €. Vous le rembourserez à hauteur de 850 € par mois, dont 60 € d’assurance. Grâce aux avantages de la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 30 000 € sur 9 ans, soit 3 333 €/an.
Vous le louez à un prix 580 €/mois pour une durée de 9 ans (conformément aux plafonds de loyer de la zone A). Vous déclarez donc 6 960 € de loyers imposables pour l’année (580 € x 12). Une fois la réduction fiscale appliquée, vous n’êtes plus imposés qu’à hauteur de 2960 € sur vos revenus fonciers. Si vous avez en plus des charges à déduire, les loyers s’annulent totalement, ou presque. Vous réalisez donc un investissement qui ne vous coûte quasiment rien. C’est pourquoi la loi Pinel est sûrement l'un des outils de défiscalisation les plus efficace !
Avantage investissement Pinel : un bien qui s’autofinance
L’autofinancement du bien locatif est un avantage de taille du dispositif de défiscalisation Pinel. En effet, les faibles taux bancaires sont une aubaine pour les ménages de la classe moyenne qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.
Effectivement, il est actuellement possible d’obtenir une mensualité de crédit entièrement couverte par le loyer perçu. Si vous avez la possibilité de faire un prêt court, votre acquisition s’autofinancera complètement ! Vous bénéficiez en plus de l'avantage fiscal durant toute la durée de votre engagement locatif.
Les établissements bancaires sont de moins en moins frileux face à ce type de montage financier. Le zonage des logements acquis en loi Pinel et l’engagement de location sont la combinaison idéale pour un investissement réussi. D’un côté, vous avez l’assurance, ou presque, de voir votre bien toujours occupé puisque les zones Pinel correspondent à des villes où la tension immobilière est forte, et donc la demande locative importante, et d’un autre, la banque a la garantie que vous percevrez des loyers pendant une période donnée.
Un dispositif de défiscalisation accessible à un très grand nombre d’investisseurs
Que vous ayez une grosse somme à investir ou non, vous pouvez prétendre au dispositif Pinel. Les seules limites financières sont le plafond annuel de 300 000 €, et votre capacité d’achat définie en fonction de vos revenus.
Si votre budget est limité, et que vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en investissant en loi Pinel, les petites surfaces seront idéales sur le marché locatif, et trouveront facilement preneur chez les étudiants et les jeunes actifs. Le turn-over sera peut-être plus important, mais les zones Pinel correspondent à des lieux de forte demande. Vous pouvez également choisir un bien dans une zone B1, les prix y sont généralement moins élevés que les grandes métropoles classées en zone A bis ou A.
Les contribuables cherchant principalement à bénéficier d’une économie de leur impôt sur le revenu trouveront également leur bonheur avec les plus grandes surfaces, dans les zones de forte tension locative (zones A bis et A). Dans la limite de 300 000 € par an, vous pouvez acheter un bien et le mettre en location, tout en profitant d'une réduction d'impôts conséquente. De plus, les familles étant généralement les plus attirées par les T3, T4 ou T5, vous aurez des locataires qui s'inscrivent dans la durée. La gestion de votre bien ne devrait donc pas demander beaucoup de temps.
Un dispositif souple
Un des principaux avantages de la loi Pinel généralement très apprécié est la souplesse du dispositif de défiscalisation. Loin d’être figée, la loi Pinel permet de l’adapter à vos besoins propres. Vous pouvez donc choisir la durée de votre engagement en termes de location, la localisation de votre bien immobilier, sa surface, et ainsi bénéficier d'un investissement sur mesure.
Vous payez peu d'impôts et vous souhaitez assurer une rentrée d'argent supplémentaire à la retraite ? À vous les studios et T1 dans des zones où les besoins locatifs sont équilibrés. Au contraire, vous payez beaucoup d'impôts et désirez défiscaliser une partie de vos revenus ? Les engagements locatifs sur 12 ans sont faits pour vous !
De plus, le dispositif Pinel a su évoluer avec les nouveaux besoins locatifs. Ainsi, il est désormais possible de louer votre bien à un ascendant ou un descendant. La seule condition, c’est que votre locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. La loi Pinel représente alors un investissement intergénérationnel, intéressant pour tous. Si vous le louez à vos parents, ces derniers bénéficient d’un logement neuf, économique, avec un faible loyer. À moins que vous ne le louiez à votre enfant, faisant ici l’économie de la gestion locative. Dans les 2 cas, vous jouissez de la fiscalité et des avantages de la loi Pinel.
Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel est un des rares dispositifs où le choix de la durée d'engagement, et donc de la réduction d'impôt, est laissé à l'investisseur. En effet, la réduction d'impôt Malraux par exemple, est limitée à 4 années, quand celle du dispositif Censi Bouvard se limite à 9 ans, toutes deux pour un taux unique.
Les avantages de l’immobilier neuf
Enfin, dernier point incontournable parmi les avantages de la loi Pinel : vous achetez un logement neuf. Les logements Pinel sont construits selon les dernières normes écologiques en vigueur, RT 2012 actuellement, et bientôt RT 2020. Ce sont donc des bâtiments basse consommation, bien agencés et a priori, sans gros travaux à prévoir pour la prochaine décennie. Sans parler de réel avantage fiscal, il s'agit d'un point très intéressant à l'heure où de nombreux propriétaires sont contraints de réaliser des travaux de mise aux normes énergétiques. Petit plus : Pensez également à vous renseigner sur la durée de l'investissement loi pinel dans l'ancien !
Rappel de la loi Pinel
La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, dans le but d’améliorer le parc locatif français, et de dynamiser l’investissement locatif de qualité. Le gouvernement a ainsi mis en place plusieurs faveurs fiscales en échange d’un certain nombre de critères à respecter.
Ainsi, il est possible d’investir dans un bien neuf ou en état futur d’achèvement, dans la limite de 300 000 € par an, par foyer. Pour être éligible, le bien doit se situer dans l'une des 3 zones suivantes : A bis, A, B1 et l’investisseur doit s’engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les avantages de la loi Pinel sont nombreux, pour les propriétaires, mais aussi pour les locataires. En effet, le but du gouvernement est d’offrir des logements économiques et écologiques aux foyers médians et modestes. Pour ce faire, l’attribution des logements et le montant des loyers sont conditionnés tout comme les plafonds de ressources. Ils varient en fonction des zones dans lesquelles se trouvent les biens.
Investir dans l'immobilier est depuis toujours une valeur sûre. Quelle que soit l'époque, la pierre a toujours été une valeur refuge. Avec la loi Pinel, en plus de l’avantage fiscal attractif, vous vous constituez sereinement un patrimoine immobilier à transmettre plus tard à vos enfants ou à revendre. Cet investissement générera en plus des revenus complémentaires…Lancez-vous !
