Les plafonds de ressources locataire à respecter en loi Pinel ?

Vous êtes décidé à profiter du dispositif fiscal en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse ? Vous commencez à planifier l’achat d’un logement sur le marché locatif pour profiter pleinement de ce dispositif ? Sachez que la loi Pinel vous oblige à respecter certaines conditions : types de logements, engagement locatif, zones d’investissement, plafonds de loyers et plafonds de ressources concernant vos futurs locataires. Le niveau de ressources est défini par zones éligibles et varie en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire. De quoi parle-t-on ? Retrouvez les explications sur les montants des plafonds de ressources dictés par l’administration fiscale dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.

Les plafonds de ressources du dispositif Pinel, une notion à maîtriser

La loi Pinel accorde de nombreux avantages, dont un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt, à tout particulier souhaitant investir sur le marché immobilier locatif. Pour optimiser sa fiscalité, il doit s’engager à proposer son ou ses logements pour une durée de location définie, sous certaines conditions. L’objectif des plafonds de ressources (et des plafonds de loyers) consiste à favoriser une offre de biens immobiliers de qualité, accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires, dans des villes attractives. Ainsi, le dispositif de défiscalisation Pinel impose aux propriétaires de choisir leurs futurs locataires selon des plafonds annuels de ressources à ne pas dépasser. Revus chaque année, ces plafonds sont déterminés en fonction des revenus du ou des locataire(s) en loi Pinel, la composition du foyer fiscal (en couple ou seul, avec ou sans enfants) et de la zone (éligible au dispositif Pinel) concernée. Avant toute chose, assurez-vous d'être éligible à l'investissement en loi Pinel. 

La réduction d’impôt de la loi Pinel se calcule sur le prix d’achat de votre bien, dans une limite de 300 000 € par investissement et d’un prix de 5 500 €/m². Le taux de la défiscalisation varie en fonction de votre engagement locatif.

Votre futur locataire devra vous fournir une copie de son avis d’imposition de l’année N-2 pour justifier de ses ressources. Concrètement, pour un bail conclu en 2020, les ressources à prendre en compte sont celles déclarée en 2017, indiquées par le revenu fiscal de référence (RFR) de l’avis d’imposition de 2018.

Lorsque le locataire potentiel peut justifier à la signature du bail d’une diminution significative de ses revenus entre l’année N-2 et l’année N-1, le Code des impôts autorise de retenir les ressources de l’année N-1 comme condition requise à l’octroi de l’avantage fiscal d’un investissement avec le dispositif Pinel.

Quels sont les plafonds de ressources pour investir avec le dispositif Pinel ?

Condition incontournable à la réduction d’impôt proposée par le dispositif Pinel, le montant des ressources de votre futur locataire doit être impérativement vérifié et attesté auprès de l’administration fiscale par l’avis d’imposition de ce dernier. Cet avis en main, il vous suffit de comparer le revenu fiscal de référence (RFR) du futur locataire avec les plafonds de ressources du dispositif Pinel en vigueur à la date du 1^er janvier de l’année de signature du bail de location.

Ces plafonds annuels de ressources varient en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal. Ainsi, le montant de ressources attendu ne sera pas le même pour une personne célibataire par rapport à un couple avec ou sans enfant. Ils diffèrent aussi selon la zone éligible en loi Pinel (A bis, A et B1) où est réalisé l’investissement. Ils varient également si le bien immobilier loué se trouve en métropole ou en Outre-mer. 

La loi Pinel comprend aussi un plafond de loyer. Ce dernier varie selon les communes éligibles. Par exemple, le plafond de loyer en zone A bis (Paris et sa petite couronne) est fixé à 18,25 €/m² en 2024, alors qu’il atteint 10,93 €/m² dans les départements de Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Les plafonds de ressources du dispositif Pinel pour les locataires d’un logement situé en métropole

Pour la location d’un bien loué en métropole dans le cadre d’un investissement locatif avec le dispositif Pinel et pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Plafonds de ressources 2021 du dispositif Pinel en métropole

Exemple :

Vous devenez propriétaire d’un appartement d’une surface de 70 m² à Lyon, en zone A. Pour louer votre bien à une famille avec 2 enfants, le plafond de ressources à respecter sera de 97 904 €.

Les plafonds de ressources du dispositif Pinel pour les locataires d’un logement situé en Outre-mer

Pour la location d’un bien loué dans le cadre d’un investissement locatif avec le dispositif de loi Pinel en Outre-mer et pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants : 

Plafonds de ressources du dispositif Pinel Outre-mer

Exemple : 

Vous devenez propriétaire dans une des communes éligibles dans le département de Saint-Pierre-et-Miquelon. Avec une surface de 60 m², votre logement est parfait pour une famille avec 1 enfant. Vous devrez alors choisir un foyer qui ne dépasse pas le plafond de ressources annuelles de 48 722 €.

Attesté par déclaration fiscale fournie par le locataire, le niveau de ressources détermine l’obtention de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. À ce titre, il convient de se montrer vigilant quant à l’authenticité de ce dernier. Cela vous permettra de réduire vos impôts tout en garantissant l’objectif initial de la loi Pinel : dynamiser le marché immobilier locatif dans des villes attractives pour le rendre accessible aux personnes disposant de revenus intermédiaires.

Demandez à votre futur locataire de vous fournir l’original de son avis d’imposition et photocopiez-le vous-même, voire scannez-le, pour pouvoir le retrouver facilement en cas de contrôle. C’est une précaution importante compte tenu de l’enjeu de votre investissement immobilier locatif.