Tout connaître sur le dispositif Pinel Outre-mer

Investir en Pinel Outre-mer implique de respecter les conditions générales de la loi applicable en métropole, mais garantit des avantages fiscaux encore plus intéressants. Devant les difficultés de logements en Outre-mer, à cause du parc locatif vieillissant notamment, l’État français a validé un plan logement Outre-mer pour la période 2019-2022 comprenant des mesures en faveur de l’habitat, dont le Pinel. Accessible aux personnes domiciliées en France, ce dispositif permet d’acquérir un bien immobilier locatif dans les DROM-COM. Retrouvez les caractéristiques et les principes de défiscalisation en Outre-mer de la loi Pinel 2020.

Investir en 2020 avec la Loi Pinel Outre-mer

Avec le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer, appelé auparavant Duflot Outre-mer, les contribuables peuvent investir jusqu’au 31 décembre 2021 dans des biens neufs ou réhabilités en vue d’obtenir des réductions d’impôts à des taux de 23, 29 et 32 %. Vous pouvez ainsi réaliser des investissements pour des opérations immobilières sur les territoires suivants :

• départements et régions d’Outre-mer (DROM) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte ;
• territoires d’Outre-mer (TOM) : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, les îles Wallis et Futuna.

Grâce à l’attractivité des territoires d’Outre-mer, les investisseurs acquièrent des biens immobiliers dans des secteurs recherchés, bénéficiant du climat tropical.

La Nouvelle-Calédonie dispose d’un statut territorial particulier. Vous pouvez tout de même y réaliser un investissement locatif en Pinel Outre-mer.

Bénéficier des mesures Pinel en Outre-mer : les modalités

Les investissements Pinel en France d’Outre-mer supposent de respecter des règles précises, notamment en termes de types de logements, de prix des loyers proposés sur le marché, de plafonds de ressources des futurs locataires. Il est nécessaire de choisir le programme immobilier Pinel qui correspond à vos objectifs.

Les types de logements éligibles au principe de défiscalisation

La mise en place du dispositif de défiscalisation Pinel dans les territoires ultra-marins permet de proposer des logements en parfait état dans le parc immobilier locatif. Vous pourrez ainsi réaliser un investissement Pinel si vous achetez l’un des types de biens immobiliers suivants :

• logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• logements à réhabiliter en raison du non-respect des critères de décence ;
• locaux à transformer en habitation.

Les limites d’investissement pour prétendre aux avantages fiscaux

Investir en loi Pinel 2020 en vue de bénéficier d’une défiscalisation en Outre-mer est possible pour toute personne domiciliée en France sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• acquisition dans l’immobilier locatif dans la limite d’un montant de 300 000 € par an ;
• limitation à l’achat de 2 logements par an ;
• achat plafonné à 5 500 €/m².

Pour avoir droit aux réductions d’impôts, les programmes d’investissement doivent être loués au titre de résidence principale dans les 12 mois après leur mise en service.

Le respect des conditions de performance énergétique

Les logements Pinel, qu’ils soient neufs ou réhabilités, doivent respecter des obligations en matière de performances énergétiques, différentes de ceux de la métropole. Ils doivent ainsi être conçus ou rénovés en vue d’atteindre les normes du label de haute performance énergétique (HPE).

Toutefois, ces normes ne s’appliquent pas aux biens immobiliers situés sur le territoire de Mayotte.

L’intervention d’un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE) n’est pas obligatoire en Outre-mer.

Les critères de location des biens immobiliers Pinel Outre-mer

Une personne ayant investi dans un programme Pinel Outre-mer s’engage à louer le logement acquis en respectant un plafond de loyer défini annuellement par l’administration fiscale, et pendant une durée de 6 ou 9 ans. Ce délai peut être prolongé jusqu’à atteindre la limite du dispositif de défiscalisation fixée à 12 ans. Le propriétaire dispose ensuite de son bien immobilier comme bon lui semble.

En ce qui concerne le choix des locataires, ils doivent eux aussi respecter un plafond de ressources pour pouvoir bénéficier d’un logement Pinel. S’ils ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal, vous pouvez en revanche louer votre bien à un ascendant ou descendant non-rattaché fiscalement.

Des plafonds de loyers et de ressources à respecter

S’engager à louer en Pinel Outre-mer exige de respecter un montant de loyer maximum calculé selon la surface utile. Ce plafond est révisé tous les ans et suit les indices des prix à la consommation.

Pour aller plus loin

Tout savoir sur les plafonds de loyers Pinel classique et Pinel Outre-mer (ouverture dans un nouvel onglet)

Pour déterminer le montant maximum du loyer, vous devez appliquer un coefficient multiplicateur, plafonné à 1,2. Le bail s’élèvera donc à : nombre de m² x plafond réglementaire au m² x coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile).

De la même façon, les biens immobiliers en Pinel Outre-mer s’adressent à des locataires dont les revenus ne doivent dépasser certains plafonds. Il faut donc prendre en compte les critères de ressources financières des locataires. Sont ainsi considérés pour l’évaluation de la situation financière, les revenus fiscaux de l’année N-2. Dans le cas de non-respect des préconisations de la loi, les bailleurs s’exposent à la perte des droits à réduction d’impôt.

Le logement doit être proposé en location nue. Les biens immobiliers meublés ou loués en courte durée ne rentrent pas dans le dispositif de défiscalisation Pinel Outre-mer.

Les exclusions du dispositif Pinel Outre-mer

Sont exclus du principe de défiscalisation en Outre-mer de la loi Pinel 2020, les biens immobiliers acquis :

• en démembrement ;
• en société soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• en société civile de placement immobilier (SCPI) dont le droit de propriété a fait l’objet d’un démembrement.

Un logement acquis en indivision, c’est-à-dire acquis partiellement par plusieurs personnes, permet de prétendre à la réduction d’impôt à hauteur de la quote-part des droits dans l’indivision. Cela signifie que si, par exemple, vous achetez un logement éligible au dispositif de défiscalisation Pinel avec vos parents ou frères et sœurs, chaque foyer fiscal bénéficiera de la réduction d’impôt prévue sur la part dont il est propriétaire.

Calculer les réductions d’impôt possibles avec le Pinel Outre-mer

Investir en Pinel Outre-mer donne droit à des réductions fiscales plus intéressantes que pour les programmes en métropole. Vous bénéficiez en effet d’une majoration des taux de 11 %.

Ainsi, lors de la mise en location d’un bien immobilier acheté avec ce dispositif de défiscalisation, vous pouvez prétendre à des baisses fiscales égales à un taux de :

• 20 % pour un bail correspondant à un engagement de location de 6 ans ;
• 23 % pour un bail correspondant à un engagement de location de 9 ans ;
• 25 % pour un bail correspondant à un engagement de location de 12 ans.

Par ailleurs, lorsque la réduction Pinel Outre-mer dépasse le montant de l’impôt à payer, vous n’avez aucune possibilité de reporter la somme excédentaire sur l’année suivante.

Les réductions d’impôt en Pinel pour des investissements réalisés dans les territoires Outre-mer rentrent dans le plafond des niches fiscales à hauteur de 18 000 € au lieu des 10 000 € définis pour la métropole.

Pinel et défiscalisation Outre-mer : comparer les opérations

En partant sur un investissement de défiscalisation Pinel Outre-mer 2020, vous bénéficiez de conditions communes avec le Pinel classique. En revanche, le dispositif ultra-marin comporte plus d’avantages fiscaux que celui proposé en métropole.

Exemple : Paul et Virginie ont 45 ans et souhaitent acheter un appartement d’un montant de 300 000 €, et hésitent entre un investissement en métropole ou en Outre-mer.

Le couple paient chaque année 10 000 € au titre de l’impôt sur le revenu. Avec un engagement de 6 ans, en métropole, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 27 000 € répartie sur 6 ans, soit 4 500 € par an. En Outre-mer, ils bénéficieront d’une réduction totale de 60 000 € répartie sur 6 ans, soit 10 000 € par an.

Dans leur situation, investir dans un programme Pinel Outre-mer leur permet d’annuler leur imposition pendant 6 ans, de percevoir des revenus complémentaires grâce aux loyers versés puis, éventuellement, de profiter d’un bien pour passer leur retraite au soleil.

En définitive, réaliser un investissement en Pinel Outre-mer permet d’acquérir des biens immobiliers à fort potentiel fiscal. L’opération permet avant tout de se constituer un patrimoine disponible après la période d’engagement de location. Que ce soit en vue d’une augmentation de patrimoine ou pour un projet d’installation dans des régions tropicales, la défiscalisation avec le Pinel Outre-mer 2020 est également un excellent moyen de se constituer des revenus passifs. Ce dispositif prend tout son sens auprès des foyers fiscaux lourdement imposés. Malgré la distance, les propriétaires bailleurs ont intérêt à examiner ce type d’acquisition au regard des sommes déductibles.

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

1. Le Pinel Outre-mer permet de réaliser un investissement locatif dans des biens à fort potentiel fiscal, répondant à une demande locale réelle.
2. Comme pour le dispositif Pinel en métropole, le plafond d’achat est limité à 5 500 €/m², pour un investissement total à hauteur de 300 000 €.
3. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt à des taux plus élevés que ceux du Pinel en métropole :  20 %, 23 % ou 25 % assortie à un engagement de location de 6, 9, 12 ans.
4. L’avantage fiscal Pinel rentre en compte dans le calcul des niches fiscales, augmenté à 18 000 € pour le Pinel Outre-mer.