Investir en zone A, comment s’applique la loi Pinel ?

Pour soutenir les investissements dans l’immobilier locatif, la loi française a mis en place différents mécanismes de défiscalisation parmi lesquels le dispositif Pinel. Celui-ci permet aux propriétaires-bailleurs de profiter d’une baisse de leur impôt sur le revenu sous certaines conditions. En contrepartie de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent acheter et louer des logements dans certaines villes où le marché immobilier est tendu. Les communes de la zone A sont ainsi éligibles à cette loi de défiscalisation. Mais à quoi correspond la zone A et comment s’y applique le dispositif Pinel ? Ooinvestir répond à ces questions !

Logements acquis en loi Pinel : la localisation au cœur du dispositif 

La France, un territoire divisé en 5 zones

Le territoire français est divisé en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. Ce zonage est déterminé en fonction de la tension sur le marché immobilier local. Les secteurs les plus tendus, c’est-à-dire ceux où la demande de logements excède l’offre, sont les zones A bis et A. Au contraire, la zone C est celle où le marché immobilier est le moins tendu.

Ce zonage ne concerne pas que l’avantage fiscal Pinel. Plusieurs autres dispositifs se basent sur la localisation du logement dans l’une de ces zones pour définir les conditions d’octroi des aides ou des subventions. C’est le cas par exemple de l’attribution du PTZ (prêt à taux zéro). Le zonage est également un élément très important du dispositif de défiscalisation Denormandie. 

3 zones éligibles pour bénéficier de la loi Pinel

Le dispositif Pinel a notamment pour objectif de pallier le manque de logements dans certaines zones où le marché immobilier est tendu, en incitant les investisseurs à y acheter des logements neufs. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu Pinel, le logement doit donc se situer dans certains territoires.

• La zone A bis qui comprend Paris et les communes de la petite couronne parisienne comme Boulogne-Billancourt ou Puteaux.
• La zone A dans laquelle sont regroupées des grandes villes françaises comme Montpellier, Lille, Marseille, Lyon, ou Nice.
• La zone B1 qui comprend notamment les villes de Nantes, Grenoble, Strasbourg, Rennes, Toulouse et Biarritz.

Les communes situées dans d’autres zones (B2 et C) ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.

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Localisation du logement, quelles conséquences ?

Le lieu où se trouve votre logement a un impact sur l’éligibilité à la défiscalisation Pinel, mais il a également des conséquences sur l’application du dispositif. En effet, la loi Pinel permet aux propriétaires-bailleurs de réduire leur imposition s’ils s’engagent à louer leur logement :

• pendant au moins 6 ans ;
• à destination  de locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ;
• pour un loyer dont le montant maximum est limité.

Or, selon la zone (A bis, A, B1, B2 et C) où se situe le logement, les plafonds de ressources annuelles des locataires et les plafonds de loyers mensuels au m² sont différents.

Des plafonds de ressources et des plafonds de loyers spécifiques sont prévus pour les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion), Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, les Îles Wallis et Futuna).

Quelles sont les caractéristiques de la zone A ?

Des communes au marché immobilier tendu

Les communes de la zone A font partie des grandes villes françaises où le marché immobilier local est particulièrement tendu (à peine moins que Paris et sa petite couronne placées en zone A bis). Cette situation est particulièrement avantageuse pour un investissement locatif. En effet, avec une demande de logements supérieure à l’offre, le risque de vacance locative est très limité. Cela offre une certaine sécurité quant à la régularité des revenus locatifs.

Les communes en zone A sont notamment :

• Lille ;
• Lyon ;
• Montpellier ;
• Marseille ;
• Aix-en-Provence ;
• Cannes ;
• Toulon ;
• Ajaccio ;
• Nice ;
• Noisy-le-Grand ;
• Chelles ;
• Orly ;
• Roissy-en-Brie ;
• Épinay-sur-Seine ;
• Morsang-sur-Seine ;
• Sartrouville ;
• Vigneux-sur-Seine ;
• et plus largement les villes de la grande couronne parisienne.

Ooinvestir vous aide à sélectionner la ville où investir en loi Pinel 

Les plafonds de ressources annuelles des locataires en zone A

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, les investisseurs doivent louer leur bien à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains montants. Ces plafonds diffèrent selon la zone où se situe le logement et la composition du foyer (article 2 terdecies D du code général des impôts). 

Pour un bail conclu ou renouvelé en 2020, le revenu fiscal qui fait foi est celui de 2018.

Les plafonds de loyers mensuels en zone A

Avec le dispositif Pinel, les propriétaires s’engagent à louer leur bien pendant au moins 6 ans. Au cours de cette période, le prix du loyer est encadré (article 2 terdecies D du code général des impôts) des plafonds de loyers. Ces plafonds sont différents selon certains éléments.

• La localisation du logement. Ainsi, pour un bail conclu ou renouvelé en 2021 pour un logement situé en zone A, le loyer mensuel est de maximum 13,04 €/m², charges non comprises.
• Un coefficient multiplicateur qui prend en compte la surface du logement, selon le calcul : 0,7 + 19/S (S = surface du logement). Ce coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir dépasser 1,2.

Notez bien que la surface du logement s’entend de la surface du bien augmentée, s’il y a lieu, de la moitié de la surface des annexes (balcon, cave, etc.) dans la limite de 8 m² par logement.

Exemple

Calcul du loyer maximum : Pour un appartement situé en zone A, de 45 m² avec un balcon de 4 m², la surface du logement prise en compte dans le calcul est de 47 m² (45 m² + la moitié de 4 m²). Le plafond du loyer sera de 13,04 x (0,7 + 19/47) = 14,34. Le propriétaire de ce bien pourra donc demander au maximum 673 € (14,34 x 47) de loyer mensuel, hors charges.

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Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Exemple d’investissement Pinel en zone A

Un propriétaire souhaite bénéficier de l’avantage fiscal Pinel en faisant un investissement locatif. Pour cela, il achète un appartement neuf de 25 m² à Lyon (zone A) pour un prix de 180 000 €. 

Il trouve un locataire intéressé par le logement et qui gagne moins de 38 465 € par an. Le propriétaire peut louer son bien 13,04 x (0,7 + 19/25). Le calcul du coefficient multiplicateur (0,7 + 19/25) est de 1,46. Or le coefficient ne peut pas être supérieur à 1,2. Pour calculer le plafond du loyer, il faut donc limiter le coefficient multiplicateur au maximum autorisé, à savoir 1,2. Le plafond du loyer est de 15,65 €/m² (13,04 x 1,2). L’investisseur peut donc louer son appartement 391 € par mois hors charges (15,70 x 25). 

Il bénéficiera donc d’un revenu locatif annuel de 4 692 €, s’il n’y a pas de vacances locatives. S’il s’est engagé à louer ce bien pendant 6 ans, il aura droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à raison de 2 % par an. Cette réduction sera de 18 % s’il s’engage à louer le logement pendant 9 ans. Grâce à la défiscalisation Pinel, il bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu de 3 600 € par an (2 % de 180 000 €), soit 21 600 € sur 6 ans et 32 400 € sur 9 ans. 

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