La loi Pinel en Val-de-Marne : prix des plafonds légaux et opportunités d’investissement immobilier !

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Mise en place en 2014, la loi Pinel vise, au travers de son dispositif, à favoriser la construction de maisons neuves et appartements neufs dans les zones dites tendues en France. Concrètement, la loi Pinel octroie un avantage fiscal significatif aux contribuables français qui font le choix d’investir dans une zone éligible et de louer ce logement aux conditions légales. Partie sud de la Grande Métropole de Paris, le département du Val-de-Marne s’étale de la Marne, et au-delà de la Seine à l'ouest. Un très beau département à quelques minutes de Paris ! Comptant de nombreuses villes éligibles au dispositif Pinel, les programmes neufs ne se comptent plus dans le Val-de-Marne. Ooinvestir vous dit tout des conditions de la loi Pinel dans le Val-de-Marne.

Département du Val-de-Marne : zone A, et zone A bis du plan de la loi Pinel

La loi Pinel repose sur un plan de zonage précis. Les communes de France sont classées en fonction de l’existence et de l’acuité des tensions locatives. Ce plan instaure 5 zones : A, Abis, B1, B2 et C. Seuls les logements (appartements neufs ou maison récemment construites) situés en zone A, zone Abis ou zone B1 sont en 2020 éligibles à un investissement locatif en loi Pinel. Le département du Val-de-Marne compte 47 communes éligibles au dispositif Pinel  classées en zone A ou zone A bis.

• La zone A comprend 29 villes dont : Alfortville, Champigny sur Marne et Orly ;
• La zone A bis comprend 18 villes dont Cachan, Ivry-sur-Seine et Vincennes.

Les plafonds du dispositif de la loi Pinel applicables dans le Val-de-Marne

La loi Pinel a été conçue pour développer un parc locatif de qualité à des prix de loyer modéré. À ce titre, vous devrez en tant que propriétaire-bailleur respecter des plafonds légaux de loyer et de ressources du locataire au moment de rédiger votre contrat de location en loi Pinel.

Pinel : les plafonds de loyer dans le Val-de-Marne

La loi Pinel fixe chaque année un prix du m² en euro pour chaque zone éligible. En 2020, la loi a établit différents plafonds selon la zone :

• 17,43 € le m² en zone A bis ;
• 12,95 € le m² en zone A.

Attention, le calcul du loyer que vous pourrez exiger de votre logement loué avec le dispositif de défiscalisation Pinel dans le Val-de-Marne repose sur une équation un peu complexe avant de vous lancer dans ce projet immobilier. Ce calcul s’effectue en 4 étapes :

1. Calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²)
2. Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7
3. Détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m²
4. Calcul du plafond de loyer : x.(0,7+19/surface utile).surface utile.

Un peu compliqué ? Ne vous inquiétez pas ! Ooinvestir vous donne un cas concret pour bien comprendre ce calcul à faire avant même de concrétiser votre projet.

Exemple d’un investissement locatif neuf en loi Pinel

Vous avez fait l’achat d’un appartement 3 pièces de 55 m² avec un balcon de 6 m² au cœur de Cachan, une ville située en zone A bis de la loi Pinel. Vous souhaitez du taux attractif de la réduction d’impôt Pinel. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 55 + (0,5 x 6) soit 58 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 17,43 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/58) + 0,7 soit 1,027 Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces au cœur de Cachan est de (17,43 x 1,027) x 58 = 1038,23 €.

Pour connaître le loyer (qui répond aux critères de la loi Pinel) dans une ville de la zone A pour un logement similaire (appartement + terrasse et non balcon), il suffit de reprendre le dernier calcul et d’y remplacer le plafond de 12,95 euros.

Loi Pinel : le plafond de ressources du locataire dans le Val-de-Marne

La loi Pinel vous octroie 12 mois pour formaliser la location de votre appartement ou de votre maison aux conditions légales. Le locataire choisi doit impérativement afficher des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur dans la zone concernée. Ce plafond fixé annuellement par le Ministère du logement s’établit en 2020 pour les zones A et A bis comme suit :

Vous pourrez aisément vérifier l’éligibilité de votre locataire en lui demandant, comme la loi vous l’autorise, son avis d’imposition. Pour un contrat de location formalisé en 2020, il vous faudra contrôler le montant des ressources de l'année 2018, c’est-à-dire le montant déclaré en 2019.

La loi autorise la location Pinel à un de vos parents ou un de vos enfants dès lors qu’il ne vous est pas fiscalement rattaché.

L’immobilier neuf dans le Val-de-Marne

Au sud de Paris, le Val-de-Marne offre de superbes paysages campagnards à proximité immédiate de la capitale. Les bords de Marne ou de Seine, notamment, proposent de beaux espaces préservés !

Villes agréables, infrastructures de transport de qualité et bassins d’emplois, le Val-de-Marne est un des départements les plus attractifs de l’agglomération parisienne. Selon les chiffres de l'Insee, ce département a gagné près de 46 000 habitants en 5 ans. Ce dynamisme démographique nourrit les tensions locatives et impose la construction d’appartements neufs au sein de résidences en livraison.

Du studio au 5 pièces, de belles opportunités à saisir pour investir sur ce marché locatif et bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel ! En plus du cadre de vie privilégié proposant des jardins et espaces verts, les maisons et appartements dispo à la vente actuellement et livrables sous peu ont tous les avantages de l’immobilier neuf :

1. respect des normes en vigueur (RT 2012, NF-C-15) ;
2. absence de travaux d’entretien avant longtemps ;
3. garantie décennale ;
4. performance énergétique.

Le tensiomètre vous permet de vérifier le rapport entre l’offre et la demande de logements dans la ville de votre choix. Un outil en ligne bien pratique au moment où vous allez investir dans l’immobilier en loi Pinel.

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, la loi Pinel vous permet d’acquérir ou de développer votre patrimoine immobilier en Val-de-Marne à moindre prix. Cette loi de défiscalisation s’impose comme l’outil idéal pour réaliser un investissement immobilier dans une résidence de qualité ou une maison avec jardin dans un quartier recherché de Champigny ou de toute autre ville à proximité de Paris !