Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans l’Essonne (91)

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Urbain au nord, rural au sud, le département de l’Essonne affiche plusieurs facettes qui attirent toujours plus d’habitants… et d’investisseurs dans l’immobilier ! De nombreuses villes de l’Essonne sont éligibles au dispositif Pinel qui permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts si vous investissez dans un logement neuf mis en location. Et pour répondre à la forte pression démographique de ce département où l’offre de logements est inférieure à la demande, de nombreux programmes de constructions neuves sont menés. Avec plusieurs lignes de RER, de futures lignes du Grand Paris Express et de nombreux grands axes routiers, le département ne manque pas d’atouts et devrait poursuivre son développement.

Quelles communes de l’Essonne sont concernées par le dispositif Pinel ? Quels plafonds doivent être respectés pour bénéficier de la réduction d’impôt ? Quelles sont les perspectives sur le marché immobilier neuf dans le département ? Ooinvestir vous donne les clés pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel dans l’Essonne.

Département de l’Essonne : les zones de la loi Pinel

Situé au sud de l’Île-de-France, entre les Yvelines et la Seine-et-Marne, le département de l’Essonne fait partie de l’un des secteurs de France où le marché de l’immobilier est le plus tendu.

Tout le territoire est découpé en zones qui reflètent cette pression : A bis, A, B1, B2 et C. Chaque commune appartient à l’une de ces catégories. Dans les villes A bis, A et B1, l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Afin de stimuler la construction de nouveaux appartements et maisons, des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel s’appliquent dans ces villes.

Avec 84 villes en zone A et 51 villes en zone B1, le département de Essonne offre de multiples possibilités d’investissement locatif en loi Pinel.

La liste des villes en zone A de la loi Pinel dans l’Essonne

Pas moins de 84 villes de l’Essonne permettent de bénéficier des avantages de la loi Pinel en zone A, parmi lesquelles :

• Arpajon ;
• Athis-Mons ;
• Bondoufle ;
• Brétigny-sur-Orge ;
• Chilly-Mazarin ;
• Corbeil-Essonnes ;
• Draveil ;
• Épinay-sur-Orge ;
• Évry-Courcouronnes ;
• Fleury-Mérogis ;
• Juvisy-sur-Orge ;
• Les Ulis ;
• Longjumeau ;
• Marcoussis ;  
• Massy ;
• Montgeron ;
• Montlhéry ;
• Orsay ;
• Palaiseau ;
• Paray-Vieille-Poste ;
• Ris-Orangis ;
• Saclay ;
• Saint-Michel-sur-Orge ;
• Sainte-Geneviève-des-Bois ;
• Savigny-sur-Orge… 

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel dans l’Essonne

En zone B1 de la loi Pinel, 51 villes de l’Essonne vous offrent les avantages de la loi Pinel : 

• Ballancourt-sur-Essonne ;
• Boissy-sous-Saint-Yon ;
• Bouray-sur-Juine ;
• Chamarande ;
• Dourdan ;
• Étampes ;
• Étréchy ; 
• Guigneville-sur-Essonne ; 
• La Ferté-Alais ;
• Lardy ;
• Marolles-en-Hurepoix ;
• Saint-Maurice-Montcouronne ;
• Saint-Sulpice-de-Favières ;
• Saint-Vrain ;
• Sermaise ;
• Torfou… 

Les plafonds imposés par la loi Pinel

Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel. Ainsi, l’investissement pris en compte ne peut pas dépasser 300 000 € par an et par personne, avec un prix d’achat maximum de 5 500 €/m². Au-delà, le calcul de votre réduction d’impôt se basera sur ces montants, et non sur votre investissement réel.

En fonction de la période d’engagement de location de votre bien immobilier, la défiscalisation varie :

- réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de location ;

- réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location ;

- réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de location.

La loi Pinel fixe aussi des plafonds de loyers pour votre logement et de ressources pour vos locataires.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans les zones A et B1

Régulièrement réévalués, les plafonds de loyers sont actuellement de :

• 12,95 €/m² pour les villes de la zone A de l’Essonne ;
• 10,44 €/m² pour les villes de la zone B1 du département. 

Pour déterminer le montant maximal que vous pouvez appliquer, vous devez effectuer le calcul suivant : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur correspond à la formule 0,7 + 19 / surface habitable. Son montant maximal ne peut pas dépasser 1,2.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Exemple : 

Un appartement de 45 m² dans la ville de Corbeil-Essonnes en zone A pourra être mis en location au prix maximum de 653 € (surface habitable 45 m² x plafond Pinel 12,95 € x coefficient multiplicateur de 1,12). Un bien identique situé à Étampes en zone B1 pourra être loué 526 € (45 x 12,95 x 1,12).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans les zones A et B1

La loi Pinel impose également des plafonds de revenus pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif. Vous devez choisir des locataires dont les ressources annuelles ne dépassent pas les montants fixés par l’administration fiscale.

Exemple : 

Pour les logements mis en location dans les villes de la zone A, les ressources maximales d’un couple de locataires sans enfant ne doivent pas dépasser 57 489 €. Pour une personne seule dans les villes de la zone B1, le plafond est fixé à 31 352 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel

La loi Pinel ne peut s’appliquer que pour un investissement immobilier qui respecte également diverses conditions. 

• L’investissement  doit concerner un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Vous disposez de 12 mois à compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire.
• Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT2012 (et prochainement RE 2020).

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans l’Essonne

Dans l’Essonne, le prix moyen de l’immobilier s’élève à 2 883 €/m²  avec de très fortes disparités géographiques. Schématiquement, plus les villes sont situées dans le nord du département et donc se rapprochent de Paris, plus les prix grimpent. Ils peuvent atteindre jusqu’à 4 700 €/m² à Verrières-le-Buisson, ville limitrophe des Hauts-de-Seine. Les villes directement desservies par le RER B, C et D affichent aussi des prix supérieurs à leurs voisines.

Mais la présence de nombreuses entreprises et de grandes écoles, notamment autour du plateau de Saclay, pôle d’excellence français qui sera bientôt desservi par des lignes du Grand Paris Express stimulent la construction de logements neufs partout dans le département. Depuis les années 1980, la population de l’Essonne augmente chaque année et les besoins d’habitation restent très forts. Du studio au 5 pièces, les programmes se multiplient : chaque ville ou presque dispose de son chantier. Ciblez bien le type de logement en fonction de la ville où vous investissez. À proximité de Saclay et de ses écoles supérieures, un studio sera très demandé par les étudiants. Plus dans le sud du département, à Étampes ou à Dourdan, privilégiez un grand appartement pour attirer une famille avec enfants.

1. Avec plus de 130 villes éligibles à la loi Pinel, l’Essonne offre de multiples opportunités aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif.
2. Les villes éligibles se situent soit en zone A, avec un plafond de loyer de 12,95 €/m², soit en zone B1, avec un plafond de loyer de 10,44 €/m².
3. Au sud de l’Île-de-France, le département de l’Essonne dispose d’importantes infrastructures de transports appelées à se développer, de nombreuses entreprises et de plusieurs établissements d’enseignement supérieur.