Investissement en loi Pinel dans le Val-d’Oise : tout ce qu’il faut savoir !

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Depuis 2014, la loi Pinel vous permet de transformer tout ou partie de votre impôt sur le revenu en patrimoine immobilier. Décidé à dynamiser le lancement de programmes immobiliers dans les zones tendues, le Ministère du logement incite les contribuables à réaliser un investissement locatif dans le neuf. Concrètement, en achetant un appartement ou une maison neuve dans une ville éligible au dispositif de défiscalisation Pinel et en le louant aux conditions légales, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable ! La loi Pinel réussi le tour de force de diminuer votre impôt au moment où vos revenus augmentent grâce aux loyers encaissés ! Situé au nord de Paris, le département du Val-d’Oise compte de nombreuses villes et programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel.

Département du Val-d’Oise : zone A, Zone A bis et B1

La loi Pinel identifie les communes en tension locative et les classe par le biais d’un plan de zonage précis. Ce dernier découpe le territoire de France métropolitaine en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C.

Pour bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation immobilière Pinel, vous devrez investir dans un appartement neuf ou une maison neuve dans une ville classée dans l’une des 3 premières zones. Seules les zones A, A bis et B1 sont en effet éligibles à cette loi de défiscalisation immobilière. Département idéal pour votre investissement immobilier en loi Pinel, le Val-d’Oise comprend 122 communes éligibles au dispositif Pinel.  

• La zone A comprend 71 villes (dont Argenteuil, Cergy et Goussainville, …)
• La Zone A bis compte la ville d’Enghien-les-Bains
• La zone B1 comprend 50 villes (dont Aincourt, Bouqueval et Fosses, …)

En réalisant un achat de logement dans le neuf pour un prix de 300 000 € dans une commune éligible du Val-d’Oise, vous pouvez diminuer vos impôts de 63 000 € sur 12 ans !

Les plafonds du dispositif de la loi Pinel applicables dans le Val-d’Oise

Conçu pour améliorer quantitativement et qualitativement l’offre locative à loyer modéré, la loi Pinel impose des plafonds à respecter au moment de la rédaction du bail de location. La loi Pinel plafonne le loyer que vous pourrez exiger et les ressources annuelles de votre locataire.

Pinel : les plafonds de loyer dans le Val-d’Oise

La loi Pinel fixe une base de prix au m² pour chaque zone éligible. Cette base indispensable au calcul final du loyer exigible est révisée chaque année. En 2020, elle s’établit à :

• 17,55 € / m² en zone A bis ;
• 13,08 € / m² en zone A ;
• 10,51 € / m² en zone B1.

Ce montant au m² ne détermine pas à lui seul le loyer des appartements neufs ou des maisons neuves proposées en location Pinel. Le loyer que vous pourrez exiger s’obtient après détermination de la surface utile du logement et application d’un coefficient multiplicateur. Ce calcul s’effectue en 4 étapes :

1. calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²) ;
2. calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7 ;
3. détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m² ;
4. calcul du plafond de loyer : x.(0,7+19/surface utile).surface utile.

Ce calcul vous semble un peu compliqué ? Ooinvestir vous donne un exemple concret pour bien comprendre cette équation eu cœur de la rentabilité de votre investissement immobilier en Pinel :

Vous proposez un appartement 3 pièces de 52 m² avec une terrasse de 4 m² à et une loggia de 6 m² à Enghien les Bains, une ville classée en zone A bis de la loi Pinel. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 52 + (0,5 x 4) soit 54 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 17,43 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/54) + 0,7 soit 1,051 Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces à Enghien est de (17,43 x 1,051) x 54 = 989,22 €. Un appartement dans une résidence neuve avec le même nombre de pièces et la même superficie se louerait en loi Pinel 734,96 € à Cergy en zone A et 592,51 € à Bouqueval en zone B1.

Pinel : le plafond de ressources du locataire dans le Val-d’Oise

La livraison de votre appartement neuf en résidence ou même de votre maison neuve dans une ville éligible au Pinel du Val-d’Oise a eu lieu. La loi Pinel vous octroie à présent 12 mois à compter de la date de cette livraison pour signer un contrat de location aux conditions légales. Le locataire peut être un de vos parents ou enfants dès lors qu’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal et qu’il respecte le plafond maximal de ressources annuelles. Ce plafond fixé pour chaque zone annuellement dépend de la situation personnelle du locataire. En 2020, les plafonds de ressources pour les zones Abis, A et B1 s’établissent comme suit :

Plafonds de ressources métropoles

La loi vous autorise à demander à votre futur locataire son avis d’imposition. Pour un bail signé en 2020, il vous faudra vérifier les revenus de l’année 2018 c’est-à-dire ceux déclarés en 2019 !

Tour d’horizon de l’immobilier neuf dans le Val-d’Oise

Paysages vallonnés, forêts, villes à tailles humaines, commodités et bonnes dessertes des transports en commun, le département du Val-d’Oise propose une très belle qualité de vie à proximité de Paris. Le Val-d’Oise a attiré plus de 42 000 nouveaux habitants en 5 ans. Villes et promoteurs immobiliers répondent à l'afflux de demandes sur le marché locatif par la mise en chantier de nombreux appartements et maisons issus de programmes neufs de qualité. Un large choix de logements neufs (maisons et appartements) en centre-ville ou en résidence dans un quartier périphérique calme.

N'hésitez pas à faire appel à un professionnel pour découvrir ces programmes, visiter les appartements neufs et finalement réaliser votre investissement sur le marché locatif en toute sérénité.