Loi Pinel : un investissement d’au moins 6 ans

Investir dans l’immobilier neuf et bénéficier d’une réduction d’impôts sur les revenus qui peut atteindre 42 000 €, c’est possible avec le dispositif Pinel. Pour en profiter, vous devez acheter un appartement dans l’une des zones éligibles de France, respecter des plafonds de loyer et de ressources de vos locataires mais aussi vous engager à laisser votre bien sur le marché locatif pendant au moins 6 ans, faute de perdre la totalité de votre avantage. Pour maximiser le bénéfice fiscal, vous pouvez prolonger le dispositif jusqu’à la 12^e année.

Mais quelles sont les dates clefs d’un investissement en loi Pinel ? Comment et quand effectuer ses déclarations ? Quelles sont les manières de prolonger sa durée ? Et à partir de quel moment peut-on librement disposer de son bien ? Ooinvestir vous détaille le cycle de vie d’un investissement immobilier en loi Pinel.

1^re étape : l’achat du bien et le choix de la durée de votre investissement Pinel

La réussite de votre projet immobilier en loi Pinel commence par la sélection d’un bien éligible.

• L’appartement doit être neuf, en VEFA ou avoir été rénové pour un montant qui dépasse 25 % de son prix d’acquisition.
• Le bien doit être en conformité avec les certifications environnementales RT 2012 et RE 2020 à compter du 1^er juillet 2021.

Ooinvestir vous dit comment profiter de la loi Pinel

La France est découpée en 5 grandes zones, classées de la plus tendue à la moins tendue sur le marché locatif : A bis, A, B1, B2 et C. Seul un logement situé dans une ville catégorisée A bis, A et B1 peut permettre à son propriétaire de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel.

Par ailleurs, avec la loi Pinel, le temps joue une place centrale. Le montant de votre baisse d’impôt dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à laisser votre logement sur le marché immobilier :

• 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 9 % du prix d’achat ;
• 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat ;
• 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 14 % du prix d’achat.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.

En d’autres termes, plus vous vous engagez longtemps, plus vous exploiterez le potentiel du dispositif. Au moment de l’achat, vous devrez vous décidez pour un engagement initial de 6 ou de 9 ans :

• si vous optez pour 6 ans, vous pourrez prolonger 2 fois le dispositif pour 3 années supplémentaires ;
• si vous optez pour 9 ans, vous pourrez prolonger 1 fois le dispositif pour 3 années supplémentaires.

Le choix de la période initiale n’a aucun impact sur le montant de la défiscalisation. 

La notion d’engagement est à considérer avec le plus grand sérieux : si vous ne respectez plus les conditions au cours d’une période (revente du bien, plafond de loyer non appliqué, sortie du marché locatif…), vous devrez rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal perçu.

En revanche, à la fin de chaque période, vous récupérez la libre jouissance de votre appartement, dans le respect du bail en cours.

Ooinvestir vous aide à choisir la durée de votre location en loi Pinel

Il n’est pas possible d’augmenter le loyer à la fin des 12 ans tant que le locataire reste dans le logement.   

2^e étape : la recherche du locataire

Pour bénéficier de la loi Pinel, votre logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent son achat, si le logement est terminé, ou sa livraison, dans le cadre d’une VEFA.

Vous avez donc moins d’1 an pour trouver votre 1^er locataire. Il devra respecter les critères suivants :

• l’appartement doit être sa résidence principale ;
• il peut s’agir d’un membre de votre famille, tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal ;
• il doit respecter les plafonds de ressources fixés par le dispositif, qui vise à faciliter la mise en location de bien de qualité à destination des ménages modestes. Le montant à ne pas dépasser dépend de chaque zone et de la composition du foyer fiscal du locataire :

Autre obligation au moment de mettre en location votre appartement : fixer un loyer qui ne dépasse pas le plafond autorisé par la loi Pinel. Le plafond de loyer semble limiter le rendement de votre investissement. Mais les avantages fiscaux de la loi Pinel permettent généralement de compenser la différence entre le loyer plafonné et le loyer moyen de la zone et de vous assurer un rendement confortable.

Autre option pour profiter d’un investissement Pinel : opter pour la SCPI (société civile de placement immobilier). La SCPI rassemble une multitude d’investisseurs qui acquièrent des parts de la société. Certaines SCPI n’investissent que dans des logements Pinel. Les investisseurs bénéficient ensuite de la réduction d’impôts en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Chaque SCPI fixe ses propres conditions, mais vous avez généralement la possibilité de revendre vos parts quand vous le souhaitez tout en conservant le bénéfice fiscal acquis.

3^e étape : la déclaration et la défiscalisation

Pour réduire votre imposition sur les revenus grâce à la loi Pinel, vous devez d’abord déclarer votre investissement à l’administration fiscale. La déclaration d’achat de votre logement neuf doit prendre en compte l’un des 2 faits générateurs suivants :

• la date de livraison définitive du bien ;
• la date de l’achèvement des travaux. 

La déclaration doit s’effectuer l’année qui suit le fait générateur.

Exemple : 

Si vous faites l’acquisition d’un bien en 2024, vous devrez le signaler à l’administration fiscale lors de la déclaration de vos revenus en 2023.

La 1^re année de déclaration, vous devrez compléter le formulaire 2044-EB. Il permet de sélectionner la loi Pinel et de décrire le logement en précisant :

• sa nature (neuf, VEFA…) ;
• son emplacement ;
• ses caractéristiques ;
• le type de location ;
• votre engagement initial : 6 ou 9 ans. 

Plusieurs documents doivent être joints au formulaire 2044-EB :

• une copie du bail de location ;
• pour les ressources du locataire : une copie de son avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la signature du bail ;
• dans le cas d’un logement neuf en VEFA : une attestation notariée de propriété et une copie de la déclaration d’achèvement des travaux.

Chaque année, vous devrez ensuite déclarer les revenus perçus grâce aux loyers :

• Le régime micro-foncier est automatique si votre revenu locatif annuel ne dépasse pas 15 000 €. La déclaration s’effectue à travers le formulaire complémentaire 2042-C. Sur simple demande, vous pouvez basculer vers le régime réel.
• Le régime réel est obligatoire si le total de votre revenu locatif est supérieur à 15 000 € par an. Il implique une comptabilité plus complexe avec les formulaires 2042-C, 2044 et 2042 à remplir pour déclarer vos revenus fonciers. 

La défiscalisation s’applique jusqu’à un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal et un prix d’acquisition du logement de 5 500 €/m². Au total, vous pouvez donc obtenir 42 000 € de réduction d’impôts avec la loi Pinel (300 000 € x 14 %)

4^e étape : les options après l’engagement

Votre période de location s’achève au bout de 6, 9 ou 12 ans. Dans le respect des conditions fixées par le bail, vous devenez alors libre de disposer comme vous l’entendez de votre appartement et les avantages fiscaux sont définitivement acquis.

3 options s’offrent à vous.

• Laisser le bien en location :si vous ne disposez plus de la défiscalisation Pinel, d’autres avantages fiscaux sont envisageables, par exemple si vous décidez de meubler l’appartement pour profiter du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Le LMNP offre un cadre fiscal très intéressant pour l’imposition de vos loyers.
• Revendre le bien : plus la durée depuis l’acquisition sera longue, plus vous pouvez espérer miser sur une plus-value importante. Le produit de la vente pourra financer un nouveau projet immobilier, par exemple adossé à un dispositif fiscal, pour continuer à développer votre patrimoine.
• Conserver le bien et l’utiliser : votre investissement initial pouvait correspondre à un projet de vie, comme l’installation dans le bien au moment de la retraite ou la mise à disposition pour les études de vos enfants. La loi Pinel vous aura alors permis de vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.

1. Votre investissement Pinel commence par la sélection d’un bien éligible, tant par sa localisation que par ses caractéristiques (neuf, en VEFA ou entièrement rénové).
2. Vous devez ensuite choisir une durée initiale d’engagement de location de 6 ou de 9 ans.
3. L’année qui suit l’achèvement des travaux ou la livraison du bien, vous devez trouver votre 1^er locataire.
4. Au terme de la période initiale, vous avez la possibilité de prolonger le dispositif par périodes de 3 ans, jusqu’à 12 ans au total.
5. À la fin de chaque période d’engagement, vous pouvez reprendre la libre jouissance de votre appartement.