Propriétaire en loi Pinel : les conditions pour investir

En échange d’une réduction d’impôt, la loi Pinel implique de respecter un certain nombre de conditions. Il faut donc vous montrer vigilant sur les différents plafonds imposés, les critères ou encore les échéances à anticiper. Un investissement conforme vous permettra de faire fructifier votre patrimoine immobilier et de bénéficier d’un important avantage fiscal.

Quels plafonds prendre en compte ? Quels sont les délais à ne pas dépasser pour remplir les critères ? Ooinvestir vous accompagne dans le bon respect des conditions nécessaires à la réussite de votre investissement immobilier en loi Pinel.

Des plafonds d'investissement à respecter

Avec une importante réduction d’impôt sur le revenu à la clef, le dispositif Pinel contribue à encourager l’investissement dans les logements neufs. Ces derniers doivent néanmoins être situés dans des communes éligibles, au sein d’une zone au marché immobilier tendu. Parmi les différentes conditions imposées, les plafonds favorisent l’accès des foyers modestes à une location de qualité.

Pour devenir propriétaire en loi Pinel, vous devez être un particulier majeur, avec un foyer fiscal en France et y être imposable.

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Les montants maximums

La réduction d’impôt s’applique jusqu’à :

• un plafond total d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond d’achat de 5 500 €/m².

La loi vous permet de réaliser jusqu’à 2 investissements Pinel. Dans ce cas, pour respecter le 1^er plafond, vous devrez vous orienter vers des logements de plus petite surface. Selon la zone et le prix d’achat, réaliser un seul investissement vous permet de vous diriger vers un bien de surface plus importante.

Le plafond de 300 000 euros est utilisé pour réaliser le calcul de la défiscalisation des logements éligibles.

Il est toujours possible d’investir dans un bien immobilier au-delà de ces valeurs. Cependant, la valeur de votre logement pour le calcul de l’avantage fiscal restera basée sur les plafonds de 300 000 euros ou de 5 500 €/m².

Plus votre investissement locatif se rapproche du plafond de 300 000 euros, plus le montant de votre réduction d’impôt est élevé.

Les plafonds de loyers

Le gouvernement français a également mis en place des plafonds de loyers pour privilégier les foyers modestes, avec un loyer accessible et au sein d’une zone géographique recherchée.

Retrouvez l’origine de la loi Pinel depuis la précédente loi Duflot

Les plafonds de loyers varient en fonction des zones déterminées par l’administration fiscale (A bis, A, B1, B2 et C). Depuis 2018, seules les zones A bis, A et B1 vous permettent de profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Pour 2021, les seuils de loyers à respecter sont :

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,04 €/m²;
• zone B1 : 10,51 €/m².

Les plafonds de ressources

Outre le montant de l’achat et le loyer, les ressources de vos locataires sont également plafonnées. Le choix du locataire qui vivra dans un logement Pinel est soumis à des valeurs à ne pas dépasser. Vous devez donc sélectionner avec soin le vôtre pour réduire votre imposition annuelle. Les revenus maximums de vos locataires en fonction de la zone et de la composition du foyer fiscal sont les suivants :

Rappel des avantages fiscaux de la loi Pinel

Atout indéniable pour augmenter la rentabilité d’un investissement Pinel, la réduction d’impôt accordée au propriétaire dépend des sommes investies et de la durée de l’engagement :

• engagement de location de 6 ans : 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• engagement de location de 9 ans : 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• engagement de location de 12 ans : 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

À partir du 1^er janvier 2023, la défiscalisation va diminuer de la manière suivante :

- 10,5 % pour 6 ans ;

- 15 % pour 9 ans ;

- 17,5 % pour 12 ans.

En 2024, elle sera encore réduite :

- 9 % pour 6 ans ;

- 12 % pour 9 ans ;

- 14 % pour 12 ans.

Loi Pinel : des échéances à retenir pour votre investissement

À l’exemple du plafond de loyers et ressources, les conditions de location de la loi Pinel sont rigoureusement encadrées. Lors de sa mise en place, vous devez choisir entre un engagement initial de 6 ou 9 ans. Par la suite, vous avez la possibilité de prolonger le dispositif par période de 3 ans et jusqu’à un maximum de 12 ans. Cela vous permet de profiter plus longtemps des avantages fiscaux et de continuer à diminuer votre impôt sur le revenu.

Attention : l’engagement de location Pinel ne tolère aucun retour en arrière. Vous ne pouvez donc ni vendre ni habiter le logement pendant toute la période définie. Sinon, l’administration fiscale vous demandera le remboursement de l’ensemble des réductions d’impôts perçues. 

Date de 1^re mise en location

Votre investissement Pinel vous impose de louer votre bien immobilier sous 12 mois. Ce délai débute à partir de la date d’acquisition ou d'achèvement du logement. Dans le cas où aucun bail n’est mis en place avant cette limite, vous ne pouvez plus profiter de la réduction d’impôt. Il est donc important d’être vigilant et de ne pas tarder à mettre votre logement Pinel sur le marché de la location.

Lorsque votre locataire donne congé, la période de vacance locative ne doit pas excéder 12 mois. Ce délai démarre dès réception de la lettre recommandée. Vous devez donc entreprendre les démarches rapidement pour retrouver un locataire qui réponde aux exigences.

Date de 1^re déclaration

L’obtention de la réduction d’impôt passe par différents formulaires à remplir lors de votre déclaration de revenus annuelle.

La 1^re déclaration pour votre investissement Pinel doit être réalisée l’année qui suit la livraison ou l’acquisition de votre bien immobilier. Dans le cadre d’une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la date à prendre en compte est celle de l’achèvement des travaux.

Le formulaire 2044 EB doit être complété uniquement la 1^re année, pour informer l’administration fiscale de l’existence de votre investissement en loi Pinel. Elle vous demande de préciser la durée de votre engagement de location, les caractéristiques du logement et les ressources du locataire choisi. Il faut également remplir les déclarations annuelles pour vos revenus fonciers 2044 et 2042. Enfin, le formulaire 2042 C permet de valider tous les ans votre réduction d’impôt Pinel.

Le renouvellement du dispositif Pinel

Accessible à tous les contribuables français, un investissement Pinel voit sa réussite dépendre de l’évolution du marché, mais aussi de votre situation financière.

Pour plus de sécurité, il est judicieux de commencer avec un engagement minimal de 6 ans pour ne pas se retrouver bloquer avec une plus longue période de 9 ans en cas d’imprévu. Si tout se passe comme prévu, vous aurez toujours la possibilité de prolonger le dispositif de 3 ans supplémentaires, puis à nouveau 3 ans pour atteindre 12 ans. Cette solution ne modifie en rien le montant de votre réduction fiscale qui reste la même, avec ou sans renouvellement.

Pour proroger le dispositif de 6 à 9 ans, il suffit de continuer de déclarer vos revenus issus de la loi Pinel lors de la 7^e année en remplissant les formulaires habituels.

Le même processus lors de la 10^e année vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt maximale avec 12 ans de location.

La loi Pinel fait partie des dispositifs de défiscalisation concernés par le plafonnement de 10 000 €/an pour les niches fiscales. Un investissement de 300 000 € sur 9 ans permet de réduire de 6 000 €/an son imposition. Il est donc encore possible de cumuler d’autres déductions fiscales à hauteur de 4 000 €.

Des maisons exclues du dispositif en 2021

La loi de finances pour 2021 a apporté diverses modifications à la loi Pinel pour les années à venir. Le taux de réduction d’impôt reste le même jusqu’à fin 2022, mais les maisons ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1^er janvier 2021. Dorénavant, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs permettent de bénéficier de l’avantage fiscal.

Il n’est donc plus possible de faire construire sa maison au sein d’une zone tendue et de la louer dans le cadre de la loi Pinel. Pour vous constituer un patrimoine et réduire ses impôts, vous devez vous concentrer sur l’achat d’un appartement dans une zone éligible au dispositif.

1. Votre investissement en loi Pinel voit sa réduction d’impôt limitée à 300 000 €/an et 5 500 €/m².
2. Il est impératif de louer le logement dans les 12 mois suivant la date d’acquisition ou d’achèvement. La déclaration de votre bien locatif en loi Pinel doit être réalisée l’année suivante.
3. Il est possible de prolonger le dispositif Pinel après 6 ans et 9 ans.
4. En 2021, les maisons ne donnent plus accès à la réduction d’impôt de la loi Pinel.