Choix de la durée d’investissement en Pinel

Vous avez choisi d’investir dans un logement en loi Pinel ? Félicitations ! Ce dispositif de défiscalisation immobilière est un outil efficace qui vous permet d’alléger votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine immobilier. Pour bénéficier de la réduction d’impôts accordée par le gouvernement, vous devez respecter certaines conditions comme la mise en location de votre bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Comment choisir la durée de son investissement Pinel ? Est-il intéressant de s’engager dès le départ, au-delà de 6 ans ? Quelles sont les possibilités de renouvellement ?  Retrouvez toutes les explications Ooinvestir ! 

6, 9 ou 12 ans : choisir selon son objectif d’investissement

Remplaçant la loi Duflot, la loi Pinel, mise en place depuis le 1er janvier 2015, est une mesure fiscale incitative qui a déjà séduit de nombreux investisseurs. Elle permet de soutenir le secteur de la construction immobilière et le marché de l’immobilier neuf en France métropolitaine comme dans les départements d’Outre-mer. Ceci afin de répondre à une demande locative grandissante. Le principe est simple : vous investissez dans un logement neuf et vous le louez pendant 6 ans minimum. En contrepartie, vous obtenez une réduction de vos impôts sur le revenu proportionnelle au prix d’achat du bien (limité à 300 000 € par an) et dépendant de sa durée de mise en location. En fonction du montant investi dans votre bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux importants allant jusqu’à 42 000 € !

En tant qu’investisseur, vous déduisez de vos impôts sur le revenu une partie du prix d‘achat. Le taux de votre réduction d’impôt octroyé dépend uniquement de la durée de mise à la location du bien acquis. Durant votre investissement, plus la période de location de votre appartement ou de votre maison, est longue, plus vous bénéficiez de l’avantage fiscal Pinel. 

L’avantage fiscal de la loi Pinel commence à partir de la date d’achèvement des travaux (DAT) pour un logement vendu en état futur d’achèvement (VEFA). La réduction d’impôt est alors applicable sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement du bien immobilier et ce, quel que soit le mois de livraison ! Pour profiter de ce dispositif fiscal avantageux, vous devez vous engager à louer votre logement pendant 6 ans minimum et vous pouvez prolonger 2 fois les périodes de location, 2 fois 3 ans. Vous pourrez alors atteindre une durée locative de 12 ans et bénéficier du taux maximum de défiscalisation. 

Lors d’un engagement initial de 6 ans, vous bénéficiez chaque année de 1,5 % de réduction d’impôt sur le montant total de votre achat, soit 9 %. Si vous souhaitez vous engager sur une période de 9 années de location pour votre logement, votre réduction d’impôt sur le revenu sera alors de 12 %. Et dans le cas d’une prolongation de mise en location pendant 3 ans supplémentaires, vous continuez de percevoir chaque année une réduction équivalent à 1,17 % du montant de votre acquisition, soit un avantage fiscal de 14 % sur 12 ans. 

Les frais de notaire et les frais d’agence (le cas échéant) sont comptabilisés dans le prix de votre acquisition immobilière !

Mais alors, comment choisir la durée d’engagement locatif la plus appropriée pour votre investissement immobilier locatif en loi Pinel ? Comme expliqué, ci-dessus, la durée de mise en location conditionne la réduction d’impôts que vous pouvez percevoir. À priori, sur une période maximale de location, l’investissement serait le plus rentable. Ceci étant, la durée de location de votre logement dépend entièrement de vos objectifs personnels et patrimoniaux.

La durée de détention du logement et de mise en location sera différente selon les projets et besoins de chacun :

• capitaliser pour se constituer un patrimoine locatif ;
• atténuer sa fiscalité ; 
• louer son habitation à un proche ; 
• habiter le logement à l’issue de la période de location ; 
• compléter ses revenus à moyen terme. 

Par ailleurs, l’octroi de la réduction d’impôts et du bénéfice fiscal est soumis à plusieurs conditions d’éligibilité :

• la performance énergétique du bâtiment ;
• la nature du bien (logement neuf, programme immobilier vendu en VEFA ou construction de maison neuve) ;
• la zone dans laquelle est implanté le logement acquis en loi Pinel ; 
• les plafonds de loyers ; 
• les plafonds de ressources des locataires ; 
• l’engagement de mise en location de l’habitation, à titre de résidence principale des locataires.

Retrouvez l’article du blog Ooinvestir  « Tout comprendre de la loi Pinel en 2020 »

Ne pas aller au-delà de 9 ans pour la première déclaration

Le choix de la durée d’investissement Pinel se fait lors de votre première déclaration de revenus au moyen du formulaire CERFA N° 2042C à la rubrique 7 « réduction et crédits d’impôts », sur lequel figure le prix d’acquisition de votre logement Pinel et votre d’engagement de location initial. 

Vous n’avez pas besoin de choisir à l’avance la durée de location de votre défiscalisation Pinel. Ce dispositif d’investissement locatif possède en effet, une grand souplesse car le propriétaire-investisseur peut commencer par louer pendant un minimum de 6 ans et à la fin de la 6e année, soit décider de donner congé à son locataire pour reprendre son logement, soit prolonger pour 3 années supplémentaires sa mise en location.

La loi vous permettant de renouveler 2 fois votre durée d’engagement, vous pouvez vous engager d’abord sur une durée minimale de mise en location, même si vous pensez conserver le bien au-delà de votre défiscalisation Pinel. Vous minimisez ainsi les risques de vous voir « bloqué » à un moment de votre vie où vous pourriez avoir besoin de récupérer votre habitation pour la revendre ou l’habiter. 

Le mieux est de partir sur un engagement plus court au départ. Rien ne vous empêche en effet de vous engager sur 6 ans puis de prolonger une à deux fois 3 ans, par la suite. Vous pourrez ainsi décider de poursuivre votre opération de défiscalisation immobilière, en étant libre de vos choix. 

Lorsque vous décidez de vous engager dans une mise en location de 9 ans, vous devez éviter de revendre le bien entre temps, sous peine de perdre l’avantage fiscal lié à la loi Pinel !

Possibilité de renouvellement

Pour optimiser votre investissement et allonger la réduction d’impôt de 3 années supplémentaires, vous avez simplement à remplir à la 7e année ou à la 10e année (pour celles et ceux qui se seraient engagés sur 9 ans dès le départ), le formulaire 2042C et à prévenir l’administration fiscale que vous souhaitez continuer à bénéficier de la réduction Pinel dans le cadre « Remarque ». 

Gardez également les documents obligatoires que vous avez rempli lors de votre première déclaration de revenus Pinel en ligne à disposition de l’administration fiscale. Ceux-ci pourraient, en effet, vous être réclamés par la suite pour valider votre investissement locatif. 

Au final, les avantages fiscaux que vous aurez perçus seront les mêmes que si vous vous étiez engagé pour 12 ans dès le départ.

Si vous décidez d’arrêter la mise en location de votre logement à l’issue de la 6e déclaration fiscale, vous conservez, sans remise en cause, les avantages fiscaux perçus pendant 6 ans.