Investir en loi Pinel dans le département des Bouches-du-Rhône

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Avec la loi Pinel, vous pouvez investir dans les Bouches-du-Rhône ! Grâce à ce dispositif de défiscalisation, acheter un logement neuf vous permet de réduire vos impôts sous réserve de certaines conditions. Sur la Côte d’Azur (Marseille, La Ciotat) ou dans les terres (Aix-en-Provence, Arles), votre projet immobilier a toutes les chances de se concrétiser au beau milieu de la Provence. Zones, plafonds, situation du marché immobilier du neuf, Ooinvestir vous explique comment s’applique la loi Pinel dans le département des Bouches-du-Rhône. 

Département des Bouches-du-Rhône : dans quelle(s) zone(s) de la loi Pinel ?

Le département des Bouches-du-Rhône bénéficie des avantages du dispositif Pinel puisque plusieurs de ces communes se situent dans les zones A et B1 de la loi.

La liste des communes en zone A de la loi Pinel dans les Bouches-du-Rhône

La zone A comporte 57 villes du département, dont une grande majorité fait partie de la métropole d’Aix-Marseille-Provence, et notamment :

• Aix-en-Provence ;
• Aubagne ;
• Auriol ;
• Beaurecueil ;
• Cassis ;
• Fos-sur-Mer ;
• Fuveau ;
• La Bouilladisse ;
• La Ciotat ;
• Marseille ;
• Martigues ;
• Vitrolles.

La liste des communes en zone B1 de la loi Pinel dans les Bouches-du-Rhône

Quelques villes de la métropole d’Aix-Marseille et d’autres grandes villes du département des Bouches-du-Rhône composent les 23 villes éligibles à la zone B1 : 

• Arles ;
• Cornillonx-Confoux ;
• Coudoux ;
• Cuges-les-Pins ;
• Éguilles ;
• Grans ;
• La Barben ;
• La Fare-les-Oliviers ;
• Lambesc ;
• Lançon-Provence ;
• Le Puy-Sainte-Réparade ;
• Mas-Blanc-des-Alpilles ;
• Meyrargues ; 
• Pélissanne ;
• Peyrolles-en-Provence ;
• Port-Saint-Louis-du-Rhône ;
• Rognes ;
• Saint-Cannet ;
• Saint-Estève-Janson ;
• Saint-Etienne-du-Grès ;
• Saint-Rémy-de-Provence ; 
• Salon-de-Provence ;
• Ventaben.

Quels plafonds pour la loi Pinel dans les Bouches-du-Rhône ?

Dans les Bouches-du-Rhône, la loi Pinel impose 2 conditions aux propriétaires : des conditions de mise en location et des conditions d’investissement. 

Les conditions de mise en location

La mise en location doit respecter 2 plafonds : un plafond de loyer et un plafond de revenus. 

Premier aspect plafonné donc : le loyer. Selon la zone dans laquelle se situe la commune où vous investissez, le plafond ne sera pas le même :

• dans le cas de la zone A, les loyers sont plafonnés à 13,04 €/m² ;
• dans le cas de la zone B1, les loyers sont plafonnés à 10,51 €/m². 

Ensuite, qu’importe la zone du dispositif, un coefficient multiplicateur doit être appliqué. Il est le même pour toutes les zones et dépend uniquement de la surface (S) du logement. La méthode de calcul est la suivante : 0,7 + 19/S. À noter que le coefficient ne peut jamais dépasser 1,2. 

Exemple : 

Vous achetez un appartement neuf de 35 m² à Arles (zone B1). Le loyer sera plafonné à 367 € (10,51 x 35) par la loi Pinel. En le multipliant par votre coefficient de 1,2 (0,7 + 19/35), vous obtenez un loyer maximum de 441 €.   

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Ensuite, le 2^nd plafond concerne les ressources financières du ou des locataires. Pour pouvoir louer un bien acheté en loi Pinel, le foyer fiscal du locataire ne doit pas dépasser les seuils suivants :

La condition d’investissement

La réduction d’impôt dont peut bénéficier le propriétaire est, elle aussi, soumise à un plafond :

• un montant d’investissement de 300 000 € par foyer fiscal ;
• un prix d’achat de 5 500 €/m². 

Exemple : 

Vous achetez un appartement d’une valeur de 410 000 € à La Ciotat. Votre réduction d’impôt sera calculée sur la base du plafond Pinel (300 000 €) et non sur le prix d’achat de votre bien. 

Les autres conditions d’un logement éligible à la loi Pinel

Concernant le logement en lui-même, il doit respecter l’une de ces 3 conditions :

• il doit être neuf ;
• il doit être en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• il peut être ancien, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat du bien.

Exemple : 

Pour un appartement ancien acheté 200 000 € à Marseille, le propriétaire doit réaliser des travaux de rénovation d’un montant minimum de 50 000 €. 

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif.    

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Ce dispositif permet aux investisseurs immobiliers de réduire leurs impôts en louant leur bien. Le taux de la réduction varie alors en fonction de la durée d’engagement locatif du logement :

• réduction d’impôts équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôts équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans.  

Le point sur le marché de l'immobilier neuf des Bouches-du-Rhône

Tous les feux sont au vert sur le marché du neuf dans les Bouches-du-Rhône. Entre octobre 2019 et septembre 2020, le département représentait 39 % du volume de constructions neuves de la région PACA, devant le Var (25 %) et les Alpes-Maritimes (20 %). 

Plus de 200 programmes neufs sont recensés au dernier trimestre 2020 dans le département des Bouches-du-Rhône, la moitié se situant dans l’agglomération marseillaise. Dans le détail, les villes qui proposent le plus de programmes sont : 

• Marseille : 118 programmes neufs ;
• Aix-en-Provence : 35 programmes neufs ;
• La Ciotat, Aubagne et Martigues : 5 programmes neufs ;
• Gardanne et Miramas : 4 programmes neufs.

Le parc d’appartements neufs ne cesse d’augmenter trimestre par trimestre dans les Bouches-du-Rhône. Il est donc très facile de trouver un appartement qui correspond à son projet immobilier, dans le quartier de son choix, que ce soit dans le centre-ville proche des commerces ou dans une zone résidentielle. 

Voici quelques exemples d’appartements éligibles au dispositif Pinel dans les Bouches-du-Rhône : 

• 86 appartements neufs dans la résidence des Jardins des Accates, au cœur du 11^e arrondissement de Marseille (livraison prévue au 1^er trimestre 2022) ;
• 16 appartements dans la résidence Villa Oleia, à 3 kilomètres du centre-ville d’Aix-en-Provence (livraison prévue au dernier trimestre 2022) ;
• 8 appartements prévus pour le 4^e trimestre 2021 dans la résidence contemporaine Atelier à Arles. 

1. Plusieurs communes des Bouches-du-Rhône se situent dans les zones éligibles au dispositif Pinel : la zone A avec des villes comme Marseille, Aix-en-Provence, Cassis, La Ciotat et la zone B1, comprenant entre autres Arles, Saint-Rémy-de-Provence, Salon-de-Provence, etc.. 
2. Les loyers des logements sont respectivement plafonnés à 13,04 €/m² et 10,51 €/m² et le plafond de ressources du ou des locataires n’est pas le même selon la zone. Seul celui lié à la réduction d’impôt reste inchangé.
3. Le parc neuf est très important dans le département des Bouches-du-Rhône, avec de nombreuses opportunités immobilières. Sur la Côte d’Azur (Marseille, La Ciotat) ou dans les terres (Aix-en-Provence, Arles), vous pouvez facilement concrétiser votre projet immobilier.