Investir en loi Pinel dans le département de l'Ain (01)

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Situé en région Auvergne-Rhône-Alpes, l’Ain est un département rural dynamique, qui profite des atouts de ses grandes villes voisines comme Lyon et Genève. Sa campagne, ses domaines skiables, son patrimoine d’exception (la cité médiévale de Pérouges en fer de lance) et sa proximité avec le lac Léman font de l’Ain une zone très recherchée.

Les personnes qui réalisent un investissement immobilier dans certaines zones du département de l’Ain peuvent aussi prétendre aux avantages fiscaux de la loi Pinel. Autrement dit, ils peuvent profiter d'une réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’acquisition du bien immobilier si la location court sur au moins 6 ans, 18 % de son prix pour un engagement d’au moins 9 ans, et 21 % de son prix pour un engagement d’au moins 12 ans.

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Département de l'Ain : dans quelles zones de la loi Pinel ?

Dans l’immobilier, une zone est dite « tendue » si l’offre de logements ne suffit pas à couvrir la demande, en matière de volume et de prix. L’État a mis en place un système de zonage permettant de définir les communes où la tension immobilière est forte. 

La loi Pinel permet aujourd’hui de profiter d’une réduction d’impôts pour un investissement immobilier en locatif neuf uniquement dans les zones A, A Bis et B1. L’Ain comporte justement des communes situées dans 2 de ces zones : la zone A et la zone B1.

La liste des communes en zone A de la loi Pinel dans l'Ain

Les 11 villes de l’Ain situées en zone A sont : 

• Cessy ;
• Collonges ;
• Divonne-les-Bains ;
• Ferney-Voltaire ;
• Gex ;
• Ornex ;
• Péron ;
• Prévessin-Moëns ;
• Saint-Genis-Pouilly ;
• Ségny ;
• Thoiry. 

Ces communes affichent donc les niveaux de tension locative les plus forts du département. Les logements neufs qui s’y trouvent sont éligibles à la loi Pinel.

La liste des communes en zone B1 de la loi Pinel dans l'Ain 

L’Ain rassemble également 22 villes situées en zone B1 : 

• Challex ;
• Chevry ;
• Crozet ;
• Dagneux ;
• Échenevex ;
• Farges ;
• Grilly ;
• Jassans-Riottier ;
• La Boisse ;
• Léaz ;
• Miribel ;
• Montluel ;
• Neyron ;
• Pougny ;
• Reyrieux ;
• Saint-Jean-de-Gonville ;
• Saint-Maurice-de-Beynost ;
• Sauverny ;
• Sergy ;
• Trévoux ;
• Versonnex ;
• Vesancy.

Ces villes présentent une tension locative moins forte que les villes de la zone A. Cependant, la demande reste importante par rapport à l’offre. Un investissement immobilier en loi Pinel est également possible dans ces secteurs pour vous faire profiter de cette défiscalisation attractive. 

Quels plafonds respecter pour investir dans l’immobilier en loi Pinel dans l’Ain ?

Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, les propriétaires bailleurs doivent respecter des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour les locataires.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans les zones A et B1

Avant tout, sachez que pour définir le plafond du loyer imposé par la loi Pinel, les propriétaires bailleurs doivent suivre le calcul suivant : plafond de loyer (plafond en euros / m² de la zone) x surface du logement x coefficient [0,7 + 19 / surface du bien immobilier)].

Les plafonds de loyer en zone A en loi Pinel

En zone A, le plafond de loyer est fixé à 17,43 €/m². Pour connaître le loyer mensuel maximum réel, il faut ensuite appliquer un coefficient à ce prix, ce qui donne les calculs suivants.

• Pour un appartement de 30 m² situé dans la ville de Saint-Jean-de-Gonville, le plafond maximum du prix du loyer est de 697,20 € : 17,43 €/m² x 30 m² x (0,7 + 19/30 m²).
• Pour une maison de 65 m² construite dans la ville de Saint-Maurice-de-Beynost, le plafond maximum du prix du loyer est de 1 124,23 € : 17,43 €/m² x 65 m² x (0,7 + 19/65 m²).

Les plafonds de loyer en zone B1 en loi Pinel

Les propriétaires bailleurs qui louent leur logement Pinel en zone B1 doivent respecter un plafond de 10,28 €/m². Pour obtenir le plafond exact du loyer à ne pas dépasser, ils doivent suivre les calculs suivants. 

• Pour un appartement de 40 m² situé dans la ville de Challex, le plafond maximum du prix du loyer est de 483,16 € : 10,28 €/m² x 40 m² x (0,7 + 19/40 m²).
• Pour une maison de 70 m² dans la ville de Saint-Genis-Pouilly, le plafond maximum du prix du loyer est de 699,04 € : 10,28 €/m² x 70 m² x (0,7 + 19/70 m²).

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Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans les zones A et B1

Avec la loi Pinel, l’État souhaite mettre à disposition, sur les marchés immobiliers les plus tendus, des logements neufs destinés à des locataires dont les revenus ne permettent pas de trouver facilement une habitation à louer dans le secteur.

Pour cette raison, la loi Pinel impose de louer son bien immobilier neuf à des locataires situés sous certains plafonds de ressources :

L’État remet à jour, chaque année, les plafonds de la loi Pinel présentés dans ce tableau.

Exemple :

En zone A, un propriétaire bailleur peut profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel grâce à son investissement immobilier s’il loue son logement neuf à un couple avec 3 enfants percevant moins de 97 991 € de revenus annuels.

Les autres conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Les investisseurs dans l’immobilier locatif neuf qui souhaitent louer un logement en loi Pinel doivent respecter d’autres conditions, notamment la location :

• d’un bien neuf en non meublé, avant le terme des 12 mois suivants sa livraison ou son acquisition ;
• d’un bien immobilier en tant que résidence principale pour le ou les locataires qui y logent ;
• d’un appartement ou d’une maison qui respectent les normes BBC 2005 ou RT2012 (et prochainement RE 2020).

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Le point sur le marché de l'immobilier neuf de l'Ain

Dans l’Ain, le prix au m² est en moyenne de 2 234 € par m² pour des appartements, et de 2 291 € pour des maisons. À titre de comparaison, c’est beaucoup moins cher que dans le département voisin du Rhône (3 932 € pour les appartements et 3 385 € pour les maisons).

L’Ain profite justement du rayonnement de Lyon, situé dans le Rhône. Les prix dans cette grande ville française grimpent considérablement. Conséquence : les travailleurs de la capitale des Gaules viennent chercher des loyers plus abordables dans les départements voisins comme l’Ain.

Le transport pose aussi souci du côté de la frontière avec la Suisse. Les quelque 26 000 véhicules journaliers qui passent la douane de Meyrin causent souvent des problèmes d’embouteillages. Pour résoudre ce problème de trafic, le département de l'Ain et le Pays de Gex Agglo souhaitent mettre en place une ligne de bus à haut niveau de service entre le Cern et le carrefour Porte de France à Saint-Genis-Pouilly. Cela pourrait notamment augmenter la demande de logements dans cette ville, située en zone A de la loi Pinel.

L’Ain accueille aussi régulièrement de nouveaux programmes immobiliers neufs. Le quartier innovant des Orfèvres à l’est de Trévoux (zone B1 pour la loi Pinel) illustre parfaitement cette ambition d’urbanisme. Cet écoquartier associera en effet des réhabilitations d'habitats anciens avec des constructions nouvelles, un groupe scolaire et des espaces verts. Il s’agit là du premier projet de l'Ain qui s'inscrit dans cette démarche nationale.

Autre fait notable : le département de l'Ain a expérimenté un système de « densification douce maîtrisée ». Objectif : étudier avec des habitants de communes tendues (Bourg-en-Bresse, Prévessin-Moëns et Thil) la densité d’habitants acceptable permettant à la fois d’accueillir de nouvelles populations dans le pavillonnaire, et de travailler sur le cadre de vie et la qualité des espaces publics.

1. La loi Pinel permet de réduire son impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du bien immobilier neuf selon la durée d’engagement de mise en location.
2. 33 villes de l’Ain sont éligibles à la loi Pinel. Elles sont situées soit en zone A, soit en zone B1. Chaque zone est soumise à des plafonds de loyers et de ressources des locataires différents.
3. Idéalement situé, le département de l’Ain affiche un véritable dynamisme économique qui se traduit par un marché de l’immobilier porteur.
4. Des programmes immobiliers neufs voient régulièrement le jour dans ce département, plus précisément dans les communes éligibles à la loi Pinel. Autant d’occasions pour réaliser un investissement immobilier dans des logements neufs et réduire ses impôts.