Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le département du Pas-de-Calais (62)

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Ouvert sur le reste de l’Europe, le Pas-de-Calais offre une proximité avantageuse avec de grandes villes étrangères comme Bruxelles, Londres, Amsterdam ou Berlin. Bordé par la Manche, le département possède de nombreux ports et un lien privilégié avec l’Angleterre. Entre les départements du Nord et de la Somme, ce secteur dynamique est éligible à la loi Pinel. Il compte comme principales villes Arras, Lens, Calais et Béthune. Toutes offrent une bonne qualité de vie et une économie industrielle et tertiaire. Certaines communes sont éligibles à la loi Pinel et permettent aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une intéressante réduction d’impôts. Les programmes neufs sont nombreux et proposent des appartements variés pour tous les types de locataires.

Quelles sont les communes du Pas-de-Calais concernées par le dispositif Pinel ? Quels sont les plafonds à respecter ? Comment évolue le marché immobilier neuf dans le département ? Ooinvestir vous aide à évaluer les qualités du Pas-de-Calais pour y réaliser un projet d’investissement locatif pérenne en loi Pinel.

Département du Pas-de-Calais : les zones de la loi Pinel

L’offre et la demande du marché immobilier en France varient d’une région, d’une ville ou d’un quartier à l’autre. Pour établir un classement cohérent des communes françaises, l’administration fiscale a mis en place les zones Abis, A, B1, B2 et C. Avec pour but de dynamiser la construction d’appartements neufs, la loi Pinel reprend ce classement. Elle ne s’applique cependant que dans les zones A bis, A et B1 depuis janvier 2018.

La nouvelle directive de janvier 2021 a désormais exclu la maison du dispositif. Dorénavant, seul l’achat d’un appartement vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

La liste des villes du Pas-de-Calais en zone B1 de la loi Pinel

La majorité des villes du Pas-de-Calais font partie de la zone B2, à l’image d’Arras, Berck, Touquet-Paris-Plage, Boulogne-sur-Mer… Le département compte 2 villes situées en zone B1 et éligibles au dispositif Pinel :

• Lens ;
• Béthune.

Ces 2 agglomérations attirent de nombreux locataires et affichent un faible risque de vacance locative. Un contexte idéal pour investir en loi Pinel et obtenir une intéressante réduction d’impôt.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans le Pas-de-Calais

Les avantages fiscaux de la loi Pinel sont soumis au respect de différentes conditions. La défiscalisation du dispositif varie en fonction de la durée de l’engagement et du montant des sommes investies :

• location de 6 ans : réduction d’impôt correspondant à 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 9 ans : réduction d’impôt correspondant à 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 12 ans : réduction d’impôt correspondant à 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Selon le prix moyen du marché immobilier de la ville, vous devez être vigilant quant au montant de votre investissement locatif. La défiscalisation Pinel s’applique uniquement jusqu’à un maximum de 300 000 €/an et un prix de 5 500 €/m². Au-delà de cette somme, il est toujours possible d’investir, mais l’avantage fiscal n’est plus comptabilisé.

Exemple :

Si vous achetez un appartement neuf à Lens pour un prix de 400 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur la base de 300 000 €, soit une défiscalisation maximum de 63 000 € pour 12 ans de location.

La loi Pinel impose également de plafonds de loyers et de ressources spécifiques. Ils ont pour objectif de favoriser l’accès des foyers modestes à des appartements neufs et de qualité.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel en zone B1

Pour réaliser votre investissement en loi Pinel et bénéficier de la réduction d’impôt, il est impératif de respecter le plafond de loyer de la zone concernée. Il vous permet d’effectuer le calcul pour déterminer le montant maximal auquel vous pouvez proposer votre appartement au sein d’une ville éligible du Pas-de-Calais. Le plafond de loyer de la zone B1 en 2021 s’élève à 10,51 €/m².

La formule à appliquer est : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple de calcul :

Si vous achetez un appartement de 3 pièces à Lens d’une surface totale de 68 m², votre loyer maximum sera de 699 € (surface habitable 68 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 0,979). Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous ne pouvez pas louer votre bien immobilier au-dessus de ce montant.

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en zone B1

Toujours dans l’objectif de privilégier les ménages modestes, le gouvernement a imposé un plafond de ressources aux locataires pour l’obtention de l’avantage fiscal de la loi Pinel.

Vous devez donc choisir avec soin vos locataires en vérifiant que leurs revenus ne dépassent pas les ressources maximales en fonction de la composition de leur foyer fiscal et la zone concernée. Les valeurs à prendre en compte pour le département du Pas-de-Calais et la zone B1 sont les suivantes :

Exemple :

À la suite d’un investissement en loi Pinel dans un appartement à Béthune en zone B1, vous ne pouvez pas opter pour un locataire seul dont les revenus sont supérieurs à 31 280 €. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous pouvez par exemple sélectionner un couple avec 1 enfant dont les ressources sont de 49 000 €. 

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans le Pas-de-Calais

Les plafonds ne sont pas les seuls critères à remplir pour bénéficier de la loi Pinel. Le dispositif implique différentes conditions pour avoir droit à la défiscalisation. Les points suivants doivent être respectés pour réaliser votre investissement locatif :

• votre logement Pinel doit être un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il est possible d’investir dans l’ancien, si vous effectuez un montant de travaux à hauteur de 25 % minimum de l’opération globale.
• L’appartement doit être loué en tant que résidence principale, dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou son acquisition.
• La construction de votre bien immobilier doit être en conformité des normes thermiques et de construction en vigueur comme la BBC 2005 ou RT2012 (prochainement RE2020). 

Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans le Pas-de-Calais

En plus de sa position stratégique, le Pas-de-Calais offre un marché immobilier aux prix très abordables. Le prix moyen de l’immobilier y est de 1 634 €/m².

Avec une démographie en hausse qui atteint 1 466 743 habitants en 2018 (chiffres INSEE), le département possède une population relativement jeune avec 55,3 % de moins de 44 ans. Le marché immobilier est en plein essor dans les villes de Lens et Béthune, éligibles à la loi Pinel. Ces zones urbaines témoignent d’un intérêt grandissant avec un fort dynamisme économique et de nombreux bassins d’emplois. Elles sont à la fois proches de Paris et des grandes agglomérations du nord comme Lille, Roncq, Roubaix, Tourcoing, Marcq-en-Barœul…

À ce cadre de vie agréable s’ajoute un prix moyen de l’immobilier accessible avec 1 430 €/m² pour Béthune et 1 323 €/m² pour Lens. Chacune de ces communes possède un réseau de transport efficace, des commerces de proximité, des écoles, de nombreux espaces verts, des aménagements urbains de qualité et un riche patrimoine culturel.

Les promoteurs se montrent très actifs sur le département du Pas-de-Calais avec pas moins de 37 programmes de construction de logements neufs en cours. Les villes d’Arras et de Berck en concentrent une partie mais il en existe également dans les communes de Lens et Béthune.

Du studio à l’appartement de 3 pièces, les 2 programmes de Lens proposent une livraison pour le 4^e trimestre 2021 ou le 1^er trimestre 2024.

Les appartements neufs à Béthune se déclinent du studio à l’appartement de 5 pièces pour une livraison entre le 4^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2024. Si les prix varient en fonction du quartier et du type de résidence, ils restent très intéressants et vous laissent entrevoir de belles perspectives de rentabilité !

1. Le Pas-de-Calais possède 2 communes situées en zone B1 et éligibles à la loi Pinel : Lens et Béthune.
2. Avec un cadre de vie de qualité et une économie dynamique, les villes de Lens et Béthune attirent de plus en plus de locataires pour votre investissement Pinel.
3. Les plafonds de loyers et de ressources doivent impérativement être respectés pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel.
4. À l’image des villes de Lens et Béthune, le département du Pas-de-Calais affiche un prix de l’immobilier abordable pour de belles perspectives de rentabilité pour vos logements en loi Pinel.