Qui peut investir en loi Pinel ? Conditions et modalités
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Mécanisme fiscal très attractif, la loi Pinel offre la possibilité aux particuliers imposables, qui souhaitent se construire un patrimoine immobilier, de profiter d’avantages fiscaux. Qui peut investir en loi Pinel ? Quelles sont les conditions pour être éligible à ce dispositif ? Ooinvestir répond à ces questions afin de vous permettre de profiter pleinement des bénéfices de la loi Pinel.
Les conditions légales d’un investissement en loi Pinel ?
Le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel permet d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location, et de profiter en même temps d’une réduction d’impôt conséquente.
L’objectif de la mise en place de la loi Pinel pour le gouvernement est d’améliorer l’offre locative sur certaines zones géographiques très tendues, et de permettre aux personnes disposant de ressources modérées de louer un logement grâce à un plafonnement des loyers.
Afin d’attirer les investisseurs sur le marché de l’immobilier locatif, l'État propose donc une réduction d’impôt sur une période donnée (6, 9, 12 ans) en contrepartie d’un engagement de location à un prix plafonné (300 000 € et 5 500€/m²) sur la même durée. Le logement doit être loué nu en tant que résidence principale, dans un délai maximum d’une année suivant la réception du logement.
Vous souhaitez bénéficier de tous ces avantages ? Bien évidemment, ce dispositif fiscal est soumis à certaines conditions. Ooinvestir vous présente le cadre juridique qui encadre la loi Pinel.
Loi Pinel : les conditions inhérentes au logement
Les biens immobiliers éligibles à la loi Pinel doivent répondre à certaines modalités.
- L’achat doit concerner un logement neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA), et être situé dans un bâtiment collectif. À noter : c’est la date d’achèvement ou la date d’acquisition qui fait office de point de départ pour la défiscalisation.
- Le bien immobilier doit respecter les normes environnementales BBC 2005 et RT 2012 (RE 2020 à compter du 1er juillet 2021).
- Le logement est situé dans 1 des 3 zones définies par la loi Pinel :
- la zone A où se trouvent Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur et l’agglomération française genevoise ;
- la zone A bis, qui regroupe Paris et 76 communes de sa petite couronne ;
- la zone B1 qui comprend une partie de la grande couronne parisienne, quelques grandes agglomérations où le marché immobilier est tendu, les départements d’Outre-Mer et d’autres villes où les prix du marché immobilier sont élevés.
L’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 € par personne et par an, et le prix du m² ne peut pas dépasser 5 500 €. Vous avez la possibilité d’acheter 2 logements par an en bénéficiant de la loi Pinel, si vous respectez ces 2 plafonds, ce qui peut représenter un avantage conséquent en termes d’économies d’impôts.
Loi Pinel : les conditions inhérentes à l’investisseur
Pour être éligible au dispositif de la loi Pinel, il faut être âgé de 18 ans ou plus et être imposable en France lors de l’année de l’acquisition. Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel en tant que particulier, en SCI, ou en indivision.
Si vous souhaitez emprunter pour réaliser votre acquisition, les banques vont examiner votre situation financière et fiscale. Plusieurs facteurs entrent en compte pour l'obtention d’un prêt immobilier :
- votre solvabilité ;
- un taux d’endettement (inférieur à 35 %) ;
- votre apport personnel (minimum 10 % du prix global d’achat) ;
- disposer de revenus fixes et réguliers.
Ooinvestir vous donne les clés pour réussir votre demande de prêt immobilier
Quel profil et pour quels objectifs ?
Le profil type des investisseurs en loi Pinel
La souplesse du dispositif Pinel en fait un investissement adaptable à différents types d’investisseurs. Ainsi, le profil n’est pas exhaustif, l’ensemble des contribuables français majeurs et assujettis à l'impôt sur le revenu peuvent y avoir accès et devenir propriétaires.
Vous possédez une situation professionnelle stable et vous avez moins de 55 ans ? Vous avez donc l’imposition et les ressources nécessaires pour investir et réussir pleinement votre investissement Pinel.
Suivez les étapes Ooinvestir pour investir dans l'immobilier en loi Pinel
Quels sont les objectifs pour un particulier
L’intention principale d’un investisseur en loi Pinel est de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt. À terme, ce patrimoine immobilier peut être utilisé comme bon vous semble.
Réaliser un investissement Pinel à moyen terme peut être motivé pour diverses raisons.
- Préparer votre retraite : vous investissez aujourd'hui dans un projet immobilier locatif pour bénéficier, grâce aux loyers, d’un complément de revenus au moment de votre retraite.
- Placer vos revenus dans une valeur refuge, dans l’optique d’un futur achat immobilier. Ainsi, à la revente, vous disposez de ressources que vous pourrez utiliser comme apport pour acheter un bien immobilier plus important.
Exemple d’un projet d’investissement Pinel
Prenons l’exemple de Pierre et d’Alice, cadres dans le secteur de la grande distribution et payant 4 000 € d’impôts à eux 2.
Voulant investir dans l’immobilier locatif et souhaitant bénéficier d'une réduction d’impôt, le couple a pour projet l’acquisition d’un bien Pinel dans la ville de Lyon.
Soucieux de trouver facilement un locataire, ils se tournent vers le 7e arrondissement, quartier réputé pour attirer de nombreux étudiants en manque de logements. Leurs choix se portent finalement sur un studio de 20 m² vendu au prix de 105 000 €.
L’appartement étant éligible au dispositif de défiscalisation Pinel en zone A, Pierre et Alice décident de s’engager sur une durée de location de 9 ans. Le taux de réduction d’impôt pour cette durée d’engagement est de 18 %. Le montant total de leur réduction d’impôt sera donc de 18 900 € (prix d’achat du bien x taux de réduction, soit 18/100 x 105 000).
Ils profiteront d’une réduction d’impôt annuelle de 1 575 €. Pierre et Alice, grâce au dispositif de la loi Pinel, passeront de 4 000 € euros d’impôts annuels à 2 425 €.
Autre avantage, Pierre et Alice vont pouvoir mettre leurs studios en location, mais devront respecter les plafonds, à commencer par celui du loyer :
- calcul plafond loyer mensuel : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
- calcul surface utile : surface habitable + 0,5 x surface des annexes
- coefficient multiplicateur Pinel : (19/surface utile) + 0,7
Pierre et Alice ne disposent pas de surfaces annexes (cave, balcon) dans cette résidence, la surface utile sera donc de 20 m². Le coefficient multiplicateur devrait être de 1.65 ((19/20) + 0,7) mais, il est plafonné à 1,2 par le dispositif Pinel.
Enfin, le barème appliqué à la zone A (et donc dans la ville de Lyon) est de 13,08.
Pierre et Alice pourront fixer le prix du loyer de leur appartement à 314 € maximum par mois. Le couple devra choisir un locataire qui respecte le plafond de ressources de 38 377 €.
Demandez la déclaration fiscale du ou de vos futurs locataires afin de vous assurer qu’ils respectent bien le plafond de ressources fixé par la loi Pinel.
En achetant un studio de 20 m² pour un montant de 105 000 €, Pierre et Alice profiteront donc d’une réduction d’impôt annuelle de 1 575 €, tout en empochant 3 768 € de loyers annuels, soit un bénéfice de 5 343 €.
Après 9 années de location de leur appartement, ils auront récupéré 48 087 €, soit près de la moitié de leur investissement initial.
