Vous êtes locataire ? Vous ne souhaitez pas ou vous ne pouvez pas quitter votre maison ou appartement ? Cette situation ne vous empêche pas d’envisager un investissement immobilier dans un contexte où le taux d’un prêt est exceptionnellement abordable ! Être à la fois locataire et propriétaire-bailleur, c’est tout à fait possible ! L’immobilier locatif offre de nombreuses solutions pour préparer l’avenir en toute sécurité. Le blog Ooinvestir vous guide et vous conseille pour investir dans l’immobilier tout en demeurant locataire.
Achat de votre résidence principale : ce n'est pas forcément une priorité
Vous êtes jeune, votre situation professionnelle et personnelle n’est pas encore totalement stabilisée et vous souhaitez conserver votre mobilité ? Autant de raisons pour ne pas acheter votre résidence principale tout de suite. Beaucoup plus souple, la location vous permet de répondre présent aux opportunités qui s’offrent ou s’offriront à vous ainsi qu’aux changements de votre situation personnelle. Acheter votre résidence principale dans cette tranche de vie, durant laquelle vous n’êtes pas géographiquement fixé, c’est prendre le risque de devoir revendre et rembourser votre prêt trop tôt : une opération toujours à perte ! L’achat d’une résidence principale ne doit en effet s’envisager que si vous êtes certain de conserver le bien à minima 6 ou 7 ans : la durée nécessaire à l’amortissement des frais inhérents à l’opération (TVA et frais de notaire à 2,5 % du prix sur le neuf, frais de notaire à 8 % du prix sur l’ancien, frais de dossier et intérêts du crédit).
Achetez votre résidence principale trop tôt c’est aussi, dans la plupart des cas, opter pour un logement inadapté à l’arrivée d’un ou plusieurs enfants. Vous l’aurez compris, l’achat de votre résidence principale nécessite stabilité et lisibilité à moyens voire à longs termes. Mieux vaut attendre encore quelques années avant de concrétiser votre projet d’achat de résidence principale.
Développer votre patrimoine tout en préservant votre budget
Votre principale préoccupation réside dans l'équilibre de votre budget mensuel entre vos revenus et vos dépenses fixes ou occasionnelles ? C'est bien normal ! Aux yeux des banques, votre endettement, tout emprunts compris, ne devrait jamais dépasser 33 % de manière à vous laisser suffisamment d’argent pour vivre. En tant que locataire, vous pouvez rarement vous permettre de cumuler un loyer et un crédit immobilier ! Vous devrez par conséquent élaborer le projet de votre investissement de sorte que le loyer perçu et l’éventuel abattement fiscal octroyé (dans le cas d’un investissement Pinel par exemple) compensent tout ou partie du crédit contracté pour votre achat immobilier, des charges imputables au propriétaire et de l’imposition de vos revenus locatifs.
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Bien choisi, financé par un prêt à faible taux et associé au bon régime fiscal, votre premier investissement locatif peut vous permettre de développer votre patrimoine sans impact majeur sur votre budget mensuel !
Les différents types d’investissements locatifs
Fort heureusement, l’investissement immobilier ne se limite pas à l’achat de sa résidence principale. La pierre offre de nombreuses solutions adaptées à votre situation de locataire et de potentiel investisseur. Dans un contexte économique incertain, d’extrême instabilité des marchés financiers, de problème de financement des retraites et de faiblesse du rendement de l’assurance vie, il est même fortement conseillé d’investir dans l’immobilier. La pierre fait figure aujourd’hui de valeur refuge pour tous ceux qui souhaitent développer leur patrimoine, préparer l’avenir et réduire leurs impôts.
Il existe aujourd’hui de nombreux type d’investissements locatifs : location vide, location meublée ou encore location/défiscalisation en loi Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, etc. Chacun d’entre eux possède ses propres avantages et contraintes. Il s’agit d’identifier celui qui correspond le mieux à vos attentes et votre budget.
Certaines plateformes en ligne accompagne les investisseurs dans leur placement immobilier à chaque étape, la plateforme Masteos en fait partie.
Retrouvez le comparatif Ooinvestir des dispositifs de défiscalisation
Quel que soit le type d’investissement choisi, sa réussite repose sur des fondamentaux intangibles : la raison l’emporte sur le coup de cœur ! Il s’agit de rechercher la plus forte rentabilité locative possible en investissant dans une ville attractive, où la demande est élevée, dans un quartier sûr, bien desservi, disposant de nombreuses commodités et de proposer un logement de qualité dans une résidence soignée. Il vous faut donc être attentif à certains points essentiels :
- la qualité de la construction de la résidence,
- l’exposition de l'appartement proposé ;
- les possibilités de stationnement, l’accessibilité ;
- le niveau de l’isolation et des équipements.
Votre offre locative sera d’autant plus attractive qu’elle offre un extérieur : jardinet, logement disposant d’un balcon ou d’une terrasse. Un logement qui saura trouver preneur rapidement et limiter les risques de carence locative, principale cause de difficultés des bailleurs.
Ooinvestir vous aide à choisir où investir pour votre investissement locatif
Immobilier : la location vide
La location vide, c’est-à-dire non meublée, concerne généralement les appartements ou maisons de 2 à 5 pièces et plus. Logiquement, le prix d’achat d’une surface moyenne (T2 et T3) ou grande (T4 et plus) implique un investissement conséquent ainsi que des charges et une taxe foncière plus élevées. Elle impose un contrat de location d’une durée minimale de 3 ans qui ne peut être qu'exceptionnellement ramenée à 1 an pour un motif professionnel ou familial dûment mentionné dans celui-ci. Dans les faits, la location vide génère un turn-over des locataires généralement faible. Site de référence de l’immobilier, PAP évalue la rentabilité locative brute en France à 6 % tandis que les données de Datagouv issue d’une étude menée entre 2014 et 2018 indiquent un rentabilité locative brute de 3,5 à 6 % en moyenne en France. Un des actifs les plus rentables du moment !
En location vide, vos loyers sont déclarés comme des revenus fonciers : vous aurez le choix entre le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel qui vous permet de créer des déficits fonciers : vous pouvez déclarer jusqu’à 10 700 € au titre des charges déductibles incluant vos frais de gestion et factures de travaux de rénovation.
Immobilier locatif vide : le dispositif Pinel
Instaurée pour dynamiser la création de logements neufs proposés à loyers modérés dans des zones tendues, la loi Pinel octroie jusqu’à 63 000 € d’abattement fiscal sur 12 ans. Le propriétaire-bailleur s’engage en contrepartie à louer aux conditions légales, c’est-à-dire en respectant les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires et la zone éligible au dispositif Pinel. Concrètement l’investisseur en loi Pinel a l’opportunité d’acquérir un logement neuf et d’augmenter ses revenus (grâce aux loyers encaissés) tout en diminuant son impôt sur le revenu. L’investissement Pinel concerne tous les types de logements neufs (du studio au T5 et plus) dans les communes éligibles (zone A, Abis et B1 du plan de zonage Pinel).
Immobilier : la location meublée
La location meublée, c’est-à-dire, comportant le mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre normalement, concerne plutôt les petites surfaces (studio et T1). Le prix d’achat de ces derniers est de facto plus abordable et les charges ainsi que la taxe foncière sont plus faible. Moins conséquent donc, votre crédit immobilier est plus léger et plus court ! Le contrat de location est conclu pour une année ou pour 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant. Une durée qui implique un turn-over des locataires relativement élevé. Le loyer d'un meublé proportionnellement plus élevé que celui d'une location vide génère de facto une rentabilité supérieure. Référence des investisseurs avertis, le magazine Capital, évaluait dans son édition de janvier 2019, la rentabilité locative d’un appartement meublé entre 5 et 7 % en moyenne. La location meublée permet en outre de choisir le régime fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Les loyers encaissés sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % : un régime extrêmement avantageux.
Tout savoir sur le statut LMNP grâce à Ooinvestir
Immobilier meublé : la location en loi Censi-Bouvard
Elaborée pour dynamiser la construction de résidences meublées spécialisées, la loi Censi-Bouvard permet à un investisseur dans un logement de ce type de récupérer sous forme d’avantage fiscal 11 % du prix d’acquisition (prix plafonné à 300 000 €) ainsi que la TVA. La résidence est confiée à une société de gestion qui garantit le montant des loyers. Le Censi-Bouvard est compatible avec le statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel. Un excellent placement pour votre argent !
Tout savoir du dispositif Censi-Bouvard grâce au guide conseil Ooinvestir
Investissement immobilier : la gestion locative
La recherche d’un locataire, la rédaction du contrat de location, la réalisation des états des lieux, l’encaissement des loyers et le suivi de l’entretien s’avère très chronophage. Elle nécessite un investissement personnel du bailleur et quelques dépenses. La gestion locative n’est pas forcément compatible avec votre situation de travailleur ? Cette contrainte peut être contourné en confiant la gestion locative à un professionnel de l'immobilier. Cet agent immobilier spécialisé se charge de tout en votre nom moyennant des honoraires compris entre 6 et 9 % du montant du loyer selon la formule et les garanties souscrites. Une dépense utile à inclure dès le montage de votre projet !
N’hésitez pas à souscrire à un contrat d’assurance loyers impayés pour votre investissement locatif. Cette précaution très utile vous évitera toute mauvaise surprise : l’accumulation de loyers impayés ruinerait en effet l’équilibre mis en place au moment de l’élaboration de votre investissement immobilier locatif.
Avec des taux de prêt immobilier historiquement bas, investir en immobilier en tant que locataire s’impose comme la meilleure manière de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Menée méthodiquement avec l’accompagnement d’un professionnel, cet achat immobilier vous permet de préparer et sécuriser l’avenir dans un contexte économique très incertain. Immobilier locatif : une vraie bonne idée pour les locataires !
