De plus en plus plébiscitée en France, la SCPI (société civile de placement immobilier) est une solution d’épargne à forte rentabilité qui offre les avantages de l’immobilier locatif sans avoir à assurer la gestion du bien. Aussi appelé investissement dans la pierre-papier, ce type de placement immobilier offre une mise de départ accessible et une mutualisation entre les divers investisseurs. En plus de vous constituer un patrimoine, il apporte ainsi un bon rendement pour un risque limité.
Pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet, Ooinvestir vous livre ses conseils. Des astuces à mettre en pratique pour réussir votre investissement locatif en SCPI !
Astuce 1 : décider en amont de la durée de son placement
Il est essentiel de déterminer vos objectifs patrimoniaux et de bien étudier votre situation financière avant de vous lancer dans l’achat de parts de SCPI. Comme tout investissement immobilier, il s’agit d’un placement à long terme. Vous devez donc évaluer le montant idéal et la durée minimale nécessaire pour effectuer une opération rentable en SCPI.
Lors d’un placement au sein d’une SCPI, il est important de prendre en compte le paiement des frais d’entrée de l’ordre de 8 à 12 %. Un montant qui correspond en moyenne à 2 ou 3 ans de rentabilité et qui peut aller jusqu’à 6 années en incluant les prélèvements fiscaux liés à votre niveau d’imposition. Il faut donc s’engager sur une durée d’investissement immobilier suffisante pour que vos recettes locatives et vos gains couvrent ces frais d’entrée. Chaque année supplémentaire permettra à votre investissement en SCPI de dégager un rendement plus intéressant. Il est généralement recommandé de garder vos parts entre 8 à 10 ans.
Si votre capacité financière et vos projets de vie ne permettent pas d’investir au-delà de 6 ans, la SCPI ne sera pas le choix le plus indiqué.
Astuce 2 : bien choisir quel type de placement souscrire en SCPI
Le facteur risque de la SCPI dépend des sociétés dans lesquelles vous investissez. S’il est possible de diversifier les achats de parts, une étude préalable est essentielle pour maximiser vos chances de réussite et bien choisir vers quel type de produit vous orienter.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement s’occupe de gérer son patrimoine en immobilier d’entreprise et va distribuer les revenus locatifs qui en résultent en fonction des parts de chaque associé. Investir dans ce type de SCPI permet d’obtenir des compléments de revenus avec une rentabilité très intéressante. Le montant minimum d’entrée varie de façon importante, de quelques centaines d’euros à 5 000 € selon les placements.
Avec un investissement en SCPI, des frais de gestion sont prélevés sur les loyers perçus, à hauteur de 12 % en moyenne.
Comme pour tout investissement financier, l’achat de parts en SCPI peut être diversifié pour diminuer les risques. Ces parts peuvent provenir de plusieurs actifs immobiliers situés dans des secteurs variés et administrés par diverses sociétés de gestion. Vous avez ainsi la possibilité de percevoir des dividendes sous forme de loyers issus de différents biens immobiliers. Les risques sont fractionnés en plusieurs placements sans tout miser sur le même cheval !
Il est important de ne pas confondre diversification et multiplication. Il est plus intéressant d’investir dans des SCPI aux profils très différents plutôt que similaires. Si les parts dans des immeubles de bureaux classiques sont les plus fréquentes, il peut être judicieux de miser également sur des SCPI spécialisées dans :
- le développement durable ;
- le commerce ;
- la petite enfance ;
- les résidences pour personnes âgées.
Pour investir, il peut être intéressant de rechercher les jeunes SCPI à fort potentiel, tournées vers le marché européen.
La SCPI fiscale
L’objectif de la SCPI fiscale est de bénéficier des avantages fiscaux mis en place par le gouvernement. Vous investissez donc dans un parc immobilier d’habitation qui donne accès aux dispositifs de défiscalisation suivants :
- la loi Pinel : une réduction d’impôt de 12 % de vos parts sur 6 ans de location, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans ;
- la loi Malraux : une réduction d’impôt de 22 à 30 % pour les travaux de réhabilitation d’immeubles situés dans des zones protégées ;
- le déficit foncier : déduction des frais liés à l’entretien et l’amélioration des immeubles dans la limite de 10 700 €/an. À cela s’ajoute la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers.
Le rendement pourra être moins important, mais vous bénéficierez d’intéressantes réductions d’impôts.
La SCPI en démembrement temporaire
Idéale pour préparer votre retraite et limiter l’imposition, la SCPI en démembrement temporaire se concentre sur l’achat de la nue-propriété des parts. En cédant l’usufruit, le prix de la part de SCPI est décoté proportionnellement à la durée du démembrement choisie. Avec un prix réduit, vous pouvez investir dans un plus grand nombre de parts. À terme, le capital est donc plus important.
Durant toute la durée de l’investissement en démembrement, les recettes sortent de l’assiette fiscale. Vous n’avez donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI (impôt sur la fortune immobilière).
La SCPI en assurance vie
L’une des solutions les plus appréciées par les investisseurs concerne la domiciliation des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Elle permet de diminuer la fiscalité et de bénéficier de liquidités. Les parts de SCPI sont proposées en tant qu’unités de compte, comme les actions et obligations des OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières). Les assureurs offrent donc la possibilité d’intégrer des parts de SCPI à votre allocation d’assurance vie.
De cette manière, les recettes issues des loyers de SCPI profitent de la fiscalité de l’assurance vie. Très avantageuse après 8 ans, elle offre également une liquidité en cas de besoin. Vous pouvez ainsi racheter quand vous le souhaitez les sommes relatives aux parts de SCPI avec la même fiscalité que les revenus fonciers.
Astuce 3 : prendre connaissance des modalités de revente des parts de SCPI
L’une des règles imposées par le régulateur du marché des SCPI est l’absence de garantie quant à la revente des parts par la société de gestion. Par conséquent, la revente peut se montrer plus longue que prévu. C’est pourquoi l’investissement immobilier en SCPI (hors assurance vie) n’est pas recommandé à l’investisseur qui a besoin d’obtenir des liquidités rapidement.
Une revente qui prend du temps
Qu’il s’agisse SCPI à capital fixe ou de SCPI à capital variable, la revente de vos parts est le fruit d’un processus bien précis :
- L’investissement en SCPI à capital fixe : la revente des parts acquises dans une SCPI à capital fixe est calculée en fonction de la valeur de l’immeuble sur le marché immobilier.
- L’investissement en SCPI à capital variable : la valeur de revente dépend de son succès.
Dans le 1er cas, le versement des liquidités est soumis à un carnet d’ordre au rythme aléatoire. Dans le 2nd cas, la revente dépend d’une liste d’attente qui peut être longue.
L’avantage des grandes SCPI reconnues
Gérées par des filiales de grands groupes bancaires ou d’assurance, les grandes sociétés civiles de placement immobilier favorisent une meilleure disponibilité des liquidités. Capables de collecter dans tous les types de marchés, elles se chargent de la revente de vos parts dans un délai moyen de 2 à 3 semaines. Il s’agit d’un point important à prendre en compte lors du choix des SCPI pour votre investissement immobilier.
Astuce 4 : ne pas sélectionner une SCPI uniquement pour son taux de rendement
Le rendement passé d’une SCPI ne garantit pas un résultat identique pour l’année suivante. Il est très important de ne pas se baser sur ce seul critère pour faire votre choix. Dans certains cas, le taux d’occupation a pu se montrer élevé de manière ponctuelle. L’arrêt d’anciens baux peut également faire varier le niveau des loyers d’une SCPI.
La revalorisation des parts
Si les revenus locatifs des années précédentes constituent un critère indéniable, il faut aussi prendre en compte la revalorisation des parts de la SCPI. Elle contribue à la hausse de la plus-value en prévision de la revente et représente un indicateur certain pour comparer l’attractivité des SCPI. Il faut notamment se montrer vigilant avec une SCPI dont la valeur intrinsèque diminue, mais dont les recettes générées sont maintenues à un haut niveau pour une apparente rentabilité.
Il peut être plus judicieux de miser sur une SCPI qui améliore son parc existant et ses moyens d’acquisition, sans pour autant augmenter ses revenus. En valorisant ses actifs immobiliers, elle assure un investissement locatif pérenne. L’idéal étant de combiner une hausse du rendement avec une revalorisation.
Les critères à prendre en compte
Outre les dividendes versés et la valorisation du parc immobilier, la qualité du patrimoine de la SCPI joue un rôle primordial. D’autres indicateurs sont donc importants pour sélectionner les SCPI les plus fiables pour votre investissement immobilier :
- l’emplacement doit être attractif pour les locataires ;
- le niveau d’encours témoigne de la croissance de la SCPI ;
- les réserves de distribution sont à surveiller de près par l’investisseur. Elles permettent à la SCPI de maintenir son niveau de distribution en cas de baisse de ses revenus ;
- le rythme de la collecte indique la bonne santé de la SCPI.
Astuce 5 : s'entourer de professionnels de la SCPI
Un investissement dans la pierre-papier en SCPI est accessible à tous les types d’investisseurs. À condition de respecter une durée suffisante, il vous accorde de nombreux atouts :
- une gestion entièrement externalisée ;
- un parc immobilier mutualisé qui limite les risques ;
- une rentabilité élevée ;
- des exploitants fiables ;
- une solution d’investissement souple ;
- la possibilité de diversifier vos actifs ;
- une fiscalité qui peut être optimisée.
Investir en SCPI classique n’est pas forcément recommandé aux investisseurs lourdement fiscalisés. Contrairement à l’assurance vie et d’autres placements financiers, la SCPI n’est pas concernée par la flat tax et ses 30 % de taxation sur les gains, prélèvements sociaux inclus. Si votre imposition dépasse ce seuil de 30 %, il est possible de se tourner vers les autres options :
l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement temporaire ;
l’achat de part de SCPI en unités de compte d’un contrat d’assurance vie ;
le recours à un crédit immobilier in fine pour privilégier le montant des intérêts déductibles sur le plan fiscal.
Un expert de la gestion de patrimoine et de la pierre-papier vous accompagne dans la constitution d’un portefeuille avec des SCPI fiables et rentables sur le marché immobilier. Il offre généralement un choix plus important que votre établissement bancaire. Autre atout : il établit un audit pour vous donner un avis objectif sur votre situation et vous explique en détail le fonctionnement des SCPI.
En fonction de son analyse, il vous propose un montage conforme à vos besoins et s’occupe de toutes les démarches. Il s’avère d’une aide précieuse pour votre déclaration d’impôt sur le revenu, relative aux loyers de SCPI. En vue de préparer votre retraite, faire fructifier votre patrimoine ou bénéficier d’un complément de revenus, le professionnel vous guide pour réduire les risques et réaliser un investissement immobilier de qualité adapté à vos objectifs !
- Un investissement immobilier en SCPI d’une durée minimale de 8 ans est conseillé avant toute revente.
- La diversification des parts de SCPI permet de minimiser les risques.
- Les grandes sociétés civiles de placement immobilier reconnues contribuent généralement à un délai de revente plus rapide.
- En plus du rendement, votre choix doit prendre en compte la revalorisation des parts, leur emplacement ainsi que la bonne santé de la SCPI.
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