Compte-tenu des montants exigés, les transactions immobilières s’effectuent rarement au comptant. Le financement d'un achat immobilier ou d’un projet de construction passe le plus souvent par la mise en place d’un crédit bancaire. En plein essor en France, le crowdfunding et le crowdlending se développent de plus en plus rapidement pour offrir une solution alternative. Aujourd'hui, le financement participatif, dorénavant encadré par la loi, propose de nouvelles opportunités aux entreprises, aux acheteurs ainsi qu’aux investisseurs. Aucune raison ne s’oppose à sa démocratisation sur le marché immobilier hexagonal. Focus sur une petite révolution du financement et de l’investissement immobilier en France.
Financement participatif : de quoi parle-t-on ?
Connu depuis fort longtemps, la statue de la Liberté ayant été financée de 1875 à 1880 sous cette forme, le financement participatif connaît un franc renouveau avec la généralisation d’Internet. Concrètement, il s’agit de faire financer un projet ou une entreprise par un large public. L’accumulation de petits dons ou de petits prêts (avec ou sans intérêts) permet au final de lever des sommes importantes.
Aujourd’hui le financement participatif est désigné partout dans le monde par le vocable anglais crowdfunding : un terme qui désigne l’ensemble des opérations visant à compléter le financement des acteurs institutionnels classiques, banques et organismes de crédits. Le « crowdlending » est lui utilisé pour désigner les opérations d’emprunt alternatif, c'est-à-dire montées en dehors du système bancaire traditionnel.
Dérives du système financier classique, défiance vis-à-vis des banques, nouveau rapport à l'argent, militantisme pour une économie alternative et esprit communautaire du Net ont, au cours de la dernière décennie, nourri l’appétence pour un système de financement alternatif. Le Web offrant la solution technologique idéale, les plateformes de crowdfunding et de crowdlending se sont développées pour répondre à cette demande bien réelle. Elle offre donc une solution permettant une mise relation en partie désintermédiée de l’emprunteur avec un grand nombre de petits investisseurs. Très concrète, cette dernière contourne les circuits financiers traditionnels. Ce financement alternatif peut reposer sur une plateforme informatique de type de type « peer to peer », c’est-à-dire entre particuliers ou de type « peer to business » c’est-à-dire de particuliers à entreprise. La mise en relation entre emprunteur et communauté de prêteurs s’effectue via des plateformes spécialisées qui se rémunèrent à hauteur de 5 à 12 % du montant emprunté.
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Quelques anglicismes à comprendre
« Crowdfunding » signifie en français « financement par la foule » tandis que « Crowdlending » signifie « prêt par la foule ». Des expressions qui traduisent parfaitement la notion d’un financement par le plus grand nombre, ouvert à tous. Des donneurs ou des prêteurs n’agissant pas forcément par intérêt financier sont eux désignés comme « smartangels ». Ces particuliers sont prêts à supporter un projet qu’ils jugent conformes à leur vision du monde. Un mécanisme très complet : le crowdlending a permis la création de milliers d'entreprises et la réalisation de milliers de projets ! Il nourrit notamment le développement d'entreprises ou de projets atypiques qui ne rentrent pas dans les critères très sélectifs et de fait restrictifs des banques : un investissement souvent sociétal !
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding immobilier sélectionnent des projets pour les proposer aux particuliers désireux d’investir de petites sommes sur le marché immobilier.
En France, il est vivement conseillé de choisir une plateforme agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Le promoteur immobilier destinataire des fonds levés rembourse à chaque prêteur le capital prêté majoré des intérêts tirés de l’opération immobilière. Le crowdfunding est aujourd’hui utilisé par les acteurs du secteur de l'immobilier pour financer une partie de leurs projets de construction, de rénovation, d’achat en viager ou de location. L’emprunt s’effectue sur une période relativement courte comprise entre 6 et 24 mois moyennant un engagement de remboursement à date fixe. Point capital, les sommes levées en financement participatif sont considérées par les banques comme des fonds propres. De fait, le crowdfunding est de plus en plus utilisé par les promoteurs immobiliers qui cherchent à réunir les 10 à 15 % de fonds propres exigés par les banques pour octroyer les crédits immobiliers principaux nécessaires à la réalisation du programme neuf. Le crowdfunding est clairement utilisé par la promotion immobilière pour son effet levier vis-à-vis des banques !
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Le crowdlending immobilier
Comme expliqué plus haut, le crowdlending pousse la logique du financement participatif au maximum en proposant une solution de financement totale par un grand nombre d’investisseurs. Si les taux proposés par le crowdlending sont relativement élevés, l’emprunteur bénéficie d’une simplicité et d’une rapidité de traitement de sa demande de financement bien supérieure à celle offerte aujourd’hui par les établissements bancaires. Mieux encore, le crowdlending n’exige pas de cautionnement ! En outre, sans investisseur majeur voire unique, l’emprunteur conserve la totale liberté de ses choix en matière de conduite de son projet. Côté investisseurs, le crowdlending offre un placement intéressant avec des taux d'intérêts de l’ordre de 4 à 10 %* bien supérieurs à ceux des livrets A (aujourd’hui moins de 1 %). Une contrepartie à la base de toute opération de prêt qu’il soit classique ou alternatif ! Le risque (pouvant aller jusqu'à la perte totale de la somme prêtée) est toutefois à relativiser : les montants engagés de l’ordre de 20 à 2 000 € par prêteur n’impliquent pas la banqueroute en cas de mauvaise opération !
En plein essor en France comme ailleurs, la finance participative offre une alternative crédible au financement bancaire classique. Dématérialisée, elle est aujourd’hui encadrée par la loi. En France, les plateformes de prêt participatif ont le statut d’intermédiaire en financement participatif (IFP). Emprunteurs comme investisseurs devront, avant de se lancer, impérativement vérifier que la plateforme choisie appartient à la liste des prestataires autorisés en France.
D'après le baromètre de Mazars et Financement Participatif France (FPF) publié par Les Echos, les plateformes de financement participatif ont permis en 2019 la levée en France de 629 millions d’euros. 1,3 millions de smartangels ont financé 19.554 projets. Vous souhaitez placer un peu de votre argent dans un projet immobilier participatif tout évitant une prise de risques trop importante ? N'hésitez pas à investir par le biais de la nouvelle finance participative !
* Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
