Avec un rendement moyen de 4,18 % pour l’année 2020 (rendement nettement supérieur à un livret A ou une assurance-vie), l’achat de parts de SCPI attire de plus en plus de personnes. Néanmoins, ce type de placement est encore méconnu du grand public, et génère certaines idées reçues qui peuvent refroidir les investisseurs. « Peut-on investir en SCPI sans apport ? Les frais d’entrées sont importants. Il est compliqué de revendre ses parts de SCPI. » Ooinvestir fait le point sur les idées reçues autour des SCPI.
Idée reçue n° 1 : On ne peut pas acheter de SCPI sans apport
Il existe plusieurs méthodes pour acheter des parts de SCPI :
- au comptant ;
- via une assurance-vie ;
- par démembrement temporaire de propriété ;
- à crédit.
Si les 3 premières méthodes nécessitent une mobilisation de l’épargne des investisseurs, il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI sans apport, en ayant recours à un crédit.
Selon les données de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), les SCPI ont collecté 6,03 milliards d’euros en 2020, soit la troisième plus forte collecte de l’histoire des SCPI. Et près d’un tiers des investisseurs a financé l’achat de parts de SCPI à crédit. Autrement dit, pour l’année 2020, 2 milliards d’euros ont été collectés par des crédits.
Les investisseurs plébiscitent le crédit pour acheter des parts de SCPI, car cette solution de financement offre des avantages certains :
- Vous profitez de l’effet de levier du crédit. Les revenus tirés de vos loyers couvrent une partie, voire la totalité, du remboursement de votre emprunt, surtout en ce moment, avec des taux d’emprunt à un niveau historiquement bas.
- Vous optimisez votre fiscalité. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.
- Vous pouvez investir une somme plus importante, et ainsi profiter des forts taux de distribution offerts par les SCPI.
Toutes les SCPI ne sont pas disponibles par un crédit. De plus, votre banque peut conditionner votre crédit, à l’achat de part de SCPI de sa filiale de gestion : vous n’aurez qu’un faible choix de SCPI. La meilleure solution est de faire appel à un courtier, qui pourra vous obtenir un emprunt, et vous conseillera dans votre investissement en SCPI.
2 types de crédit sont possibles pour financer l’achat de parts de SCPI :
- le crédit amortissable (dit classique).
- le crédit in fine.
S’il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, il est toutefois compliqué de parler d’achat sans apport. En effet, dans la majorité des cas, les banques conditionnent un crédit à un apport personnel (à hauteur de 10 % ou 20 %).
Idée reçue n° 2 : Les frais d’entrée sont très importants
Des frais de souscription sont appliqués lors de l’achat de parts de SCPI, qui peuvent paraître importants (entre 8 % et 10 % TTC), et qui peuvent faire fuir les investisseurs. Mais ce ne sont pas à proprement parler des frais d’entrée. Explication.
Les frais de souscription ne sont prélevés qu’à la revente de vos parts de SCPI. Autrement dit, 100 % de l’argent investi va vous rapporter des bénéfices, pendant toute la durée où vous conservez vos parts. À l’inverse d’un placement immobilier en direct, vous n’avez pas de frais de notaire, qui font baisser votre rentabilité. Il faut donc avoir une vision à long terme de votre investissement en SCPI : en conservant pendant plusieurs années vos parts, le parc immobilier va se valoriser, ce qui, mécaniquement, augmente la valeur de vos parts. Les frais de souscription sont ainsi amortis.
À noter : les SCPI (de rendement, de plus-value, ou fiscale) demandent un minimum de souscription. Le montant varie selon les SCPI, mais le ticket d’entrée pour investir en SCPI reste faible : il est possible d’investir à partir de 1 000 €.
Idée reçue n° 3 : Les parts de SCPI sont difficiles à revendre
Comme nous l’avons vu précédemment, il est tout à fait possible de revendre ses parts de SCPI. Soit sur le marché secondaire, soit directement auprès de la société de gestion. Néanmoins, les délais d’attente peuvent être longs, en fonction de la demande, et du type de SCPI : à capital variable ou fixe.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le vendeur passe un ordre de vente à la société de gestion, en fixant le nombre de parts et le prix de vente. La société de gestion inscrit ensuite la demande dans un carnet d’ordres, et étudie les propositions d’achats, une fois que vous êtes en tête dans ce carnet d’ordres. C’est donc le jeu de l’offre et de la demande, et faute d’acheteur le délai de vente peut être long.
Les SCPI à capital variable permettent une meilleure liquidité. Une valeur de retrait est fixée au préalable, en fonction du prix de souscription, ce qui évite un écart trop grand entre la valeur des parts et la valeur du patrimoine immobilier. La SCPI se charge elle-même de trouver un acheteur, ou de vous les racheter directement sur sa trésorerie. Exit le carnet d’ordres, et ces délais d’attente.
Si vous souhaitez pouvoir revendre facilement vos parts de SCPI, en cas d’imprévu, nous vous conseillons de privilégier les SCPI à capital variable.
Idée reçue n° 4 : Les SCPI ne sont pas liquides
En achetant des parts de SCPI, vous avez la possibilité, à tout moment, de les revendre sur le marché secondaire, ou directement à la société de gestion. Les SCPI sont donc liquides, à partir du moment où vous trouvez un acheteur. Les sociétés de gestion ne garantissent pas la liquidité, ce qui signifie qu’elles ne rachètent pas forcément les parts de leurs souscripteurs.
Idée reçue n° 5 : Les SCPI peuvent s’effondrer en cas de retournement du marché immobilier
Investir en SCPI représentant un risque de perte de capital, la question d’un retournement du marché immobilier peut se poser. La réponse des SCPI : la mutualisation des risques, mais surtout la diversification du patrimoine immobilier.
Une SCPI investit dans plusieurs biens immobiliers dans des secteurs différents : commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, hôpitaux, en France, mais aussi à l’étranger. Une SCPI ne met pas tous ses œufs dans le même panier, et est donc résiliente aux variations du marché immobilier. De plus, les locataires sont des professionnels qui signent des baux sur une longue durée, avec un faible risque de loyers impayés. Enfin, le risque est mutualisé entre les différents souscripteurs : vous ne risquez pas de tout perdre votre patrimoine du jour au lendemain comme pour un investissement en immobilier direct.
En cas de retournement du marché immobilier, le risque de voir les SCPI s’effondrer est donc minime. Il faudrait un amoncellement de catastrophes. Même pendant la période compliquée de la crise sanitaire, des opportunités d’investissement sont apparues. Les besoins en infrastructures médicales ont boosté les SCPI de santé.
Beaucoup d’idées reçues autour des SCPI sont infondées. Investir dans une SCPI peut se révéler très rentable, et si des risques de perte en capital existent, ils restent à relativiser. Pour que votre projet d’investissement soit un succès, nous vous conseillons de diversifier votre portefeuille de SCPI, et de ne pas prendre en compte le seul rendement pour faire votre choix.
Avant de vous lancer dans l'investissement en SCPI, prenez le temps de consulter les avis sur différentes plateformes. Par exemple, les avis Homunity fournissent des retours précieux d'investisseurs sur la qualité des services et la performance des SCPI proposées, vous aidant ainsi à faire un choix éclairé.
