Excentrés, trop chers, impersonnels… Les programmes immobiliers neufs véhiculent souvent des stéréotypes. La réalité du marché immobilier est pourtant bien différente. Et de nombreux dispositifs, comme la loi Pinel, en font pourtant un excellent investissement locatif pour se constituer un patrimoine, dans un contexte favorable pour emprunter à taux bas. Et si c’était la solution pour votre projet d’achat ? Décryptage avec Ooinvestir pour tordre le cou à ces idées reçues.
Idée reçue n° 1 : des logements neufs éloignés du centre-ville
C’est une réalité : face au déficit de logements en France, il est aujourd’hui plus facile de lancer des programmes de construction neuve à l’extérieur des grands centres urbains. Cependant, les promoteurs sont conscients de la forte demande des investisseurs, dopée par des dispositifs comme la loi Pinel : acquérir un logement en plein centre-ville, proche des commerces et des transports, représente un vrai atout pour louer et percevoir rapidement des loyers, en se constituant un patrimoine solide. De plus en plus de chantiers sont ainsi menés au cœur des communes, accompagnés par la volonté de nombreuses mairies en France qui souhaitent mener des programmes de rénovation urbaine. Ainsi, la construction neuve se développe dans les centres-villes, avec une offre de logements neufs en hausse dans ces secteurs prisés. La plupart de ces zones où les logements manquent correspondent souvent d’ailleurs à celles éligibles au dispositif Pinel (Paris, sa couronne et les grandes agglomérations).
Idée reçue n° 2 : des logements neufs plus chers que dans l’ancien
En affichage, à superficie et emplacement égaux, le prix à l’achat d’un logement neuf ressort bien souvent plus élevé que dans l’ancien. Mais en tant qu’investisseur immobilier, ce n’est pas le seul critère que vous devez considérer. En effet, à la recherche de rentabilité, il vous faut prendre en compte l’ensemble des frais liées à votre location pour les déduire du loyer perçu. Vous passerez ainsi de la rentabilité brute à la rentabilité nette. Et à ce petit jeu, le neuf présente bien des avantages. Qu’il s’agisse des charges de copropriétés, des travaux à prévoir dans la résidence ou encore de l’entretien de votre appartement en lui-même : ces dépenses seront minimes dans un logement neuf. De plus, acheter dans le neuf vous apporte une double garantie de sérénité pour réduire vos coûts :
- Une garantie biennale qui couvre pendant 2 ans le mauvais fonctionnement de certains équipements comme la chaudière, l’interphone ou la colonne de douche, sauf en cas de défaut d’entretien ou de mauvaise utilisation ;
- Une garantie décennale qui couvre pendant 10 ans tous les défauts liés à la structure de l’immeuble, comme la toiture ou le système de chauffage.
Autres avantages : les frais de notaire. Ils s’ajoutent au prix de vente affiché et sont réduits dans le neuf (2 à 3 %) par rapport à l’ancien (7 à 8 %). Pour un 2 pièces affiché à 200 000 €, vous devrez ajouter 6 000 € de frais de notaire dans le neuf (soit 3 %) mais 16 000 € dans l’ancien (soit 8 %). Au final, la différence s’élève à 10 000 € ! Un écart non négligeable quand on sait que les banques demandent souvent, au minimum, un apport correspondant à ces frais de notaire.
Notez aussi qu’acquérir un logement neuf vous ouvre la porte, sous conditions, à différents dispositifs de défiscalisation qui réduisent votre impôt. C’est le cas du dispositif Pinel. Vous pouvez atteindre jusqu’à 63 000 € de défiscalisation sur 12 ans avec un appartement qui respecte les règles de la loi Pinel, comme les loyers plafonnés et l’engagement de location. L’acquisition d’un logement neuf apparaît donc comme une manière habile de se constituer un patrimoine tout en réduisant votre impôt sur le revenu.
Retrouvez tous les avantages d’un investissement en loi Pinel
Idée reçue n° 3 : des logements neufs impersonnels qui se ressemblent
Si le neuf n’a pas le cachet unique de l’ancien, tous les appartements ne sont pas pour autant strictement identiques. Chaque promoteur apporte sa propre touche à son programme et les architectes rivalisent d’imagination pour élaborer des immeubles au goût du jour, chacun avec leurs spécificités. Les normes environnementales et la tendance du logement écologique contribuent à cette diversité.
D’autre part, les propriétaires ont toujours la possibilité d’aménager leur appartement selon leurs idées et leurs envies. Ils peuvent ainsi modifier les plans initialement prévus : déplacer une cloison, prévoir une douche plutôt qu’une baignoire… Le tout est de s’y prendre suffisamment en avance pour informer le promoteur de vos choix et l’inscrire au contrat. S’il est trop tard pour la structure de l’appartement, vous pouvez personnaliser les pièces en jouant sur les peintures, les revêtements, le mobilier de la cuisine… Et ainsi créer un appartement à votre goût, sans travaux à prévoir après la livraison !
Idée reçue n° 4 : dans le cadre d’une VEFA, l’investisseur dépend de la santé économique du promoteur
Vous craignez de confier votre projet de construction à un promoteur qui pourrait faire faillite ? Pas de panique : la réglementation française sur les VEFA (ventes en état futur d’achèvement) est très stricte et offre une assurance aux investisseurs qui se lancent dans l’achat d’un logement neuf. Lors de la signature du contrat, le promoteur s’engage au travers de la garantie d’achèvement. Celle-ci l’oblige à vous livrer un bien conforme, dans les délais fixés, sous peine de pénalités.
Et en cas de faillite ? La garantie de parfait achèvement, souscrite par ses soins, est un dispositif qui vous donne l’assurance qu’un tiers avancera l’argent indispensable à la reprise des travaux. Autre cas de figure : avec une garantie de remboursement, tous les montants déjà versés par vos soins vous seront rétrocédés. En somme, vous êtes protégés. Mais pour limiter les risques, tournez-vous vers des promoteurs solidement installés et reconnus et demandez des avis pour mener sereinement votre projet d’achat en VEFA.
Idée reçue n° 5 : il n’est pas possible de cumuler plusieurs prêts immobiliers pour l’achat d’un logement neuf
Comme dans le cas d’un achat dans l’ancien, vous pouvez cumuler différents dispositifs de financements en plus de votre crédit immobilier classique auprès de votre banque, par exemple avec un prêt à taux zéro (PTZ) sous conditions d’éligibilité. Le montant du prêt à taux zéro dépend notamment de la localisation du bien et de vos revenus. Également soumis à conditions, le prêt action logement ou le Prêt d’Accession sociale peuvent venir financer des logements neufs.
Exemple :
Vous pouvez cumuler un prêt à taux zéro ainsi qu’un prêt immobilier classique pour bénéficier d’un taux d’intérêt moyen plus faible.
Attention : ce type de crédit est destiné à des propriétaires qui s’engagent à faire de ce logement leur résidence principale. Il ne s’applique donc pas pour un investissement locatif. Mais partout en France, des régions proposent des dispositifs d’accompagnement pour emprunter en vue d’un achat dans le neuf. Étudiez bien les conditions avant de vous lancer.
