Avec des taux d’intérêts extrêmement attractifs, cette rentrée 2021 apparaît comme un moment propice pour investir dans l’immobilier et bénéficier d’un prêt avec des conditions très avantageuses. Résidence principale, secondaire ou investissement locatif, le blog Ooinvestir vous dévoile les taux pratiqués et les conditions pour accéder au crédit.
Taux attractifs : vers une augmentation ?
Les taux d’emprunt accusent une baisse importante depuis quelques années. S’ils ont l’habitude de remonter en été, ce n’est pas le cas en 2021 et leur attractivité pour cette rentrée reste importante.
Pas d’augmentation prévue pour la rentrée
La rentrée 2021 s’annonce sous les meilleurs auspices. Avec un taux moyen de 1 % sur 20 ans, les banques continuent d’accorder des taux favorables aux emprunteurs grâce au soutien de la BCE, qui maintient ses taux directeurs à des niveaux historiquement bas. Si la plupart des établissements bancaires ont atteint leurs objectifs annuels dès cet été, ils prévoient d’ores et déjà leurs objectifs pour 2022 et proposent donc des conditions avantageuses à leurs clients. Cette rentrée est donc bel et bien le moment d’investir.
Quels taux durant l’été 2021 ? La période estivale marque souvent une légère augmentation des taux. Cela s’explique par une volonté des banques de réduire la charge de travail, avec des conditions un peu moins attractives que le reste de l’année en prévision des congés de nombreux conseillers. Selon le baromètre des taux de crédits immobiliers en juillet 2021, découvrez en moyenne les taux auxquels vous pouvez encore prétendre aujourd’hui en France en fonction de la durée de remboursement :
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Moins de 10 ans |
De 11 à 15 ans |
De 16 à 20 ans |
De 21 à 25 ans |
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|---|---|---|---|---|
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Taux excellent |
0,35 % |
0,45 % |
0,70 % |
0,80 % |
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Taux moyen |
0,75 % |
0,86 % |
0,95 % |
1,23 % |
Le taux excellent est attribué par les banques aux dossiers les plus rassurants (CDI, épargne, revenus élevés, etc.).
Toujours selon ce baromètre, les taux varient sensiblement d’une région à l’autre. Cela s’explique par le fait que les agences régionales des banques ont chacune des objectifs différents. De plus, le taux de crédit est aussi déterminé selon le prix au m² des logements. Plus ce dernier est élevé, plus les conditions de prêt sont favorables pour inciter à l’achat.
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Moins de 10 ans |
De 11 à 15 ans |
De 16 à 20 ans |
De 21 à 25 ans |
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|---|---|---|---|---|
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Auvergne-Rhône-Alpes |
0,60 % |
0,65 % |
0,75 % |
1,05 % |
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Bretagne |
0,35 % |
0,45 % |
0,73 % |
0,91 % |
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Bourgogne-Franche-Comté |
0,67 % |
0,72 % |
0,89 % |
1,05 % |
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Centre-Val de Loire |
0,69 % |
0,70 % |
0,78 % |
1,06 % |
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Grand Est |
0,50 % |
0,65 % |
0,80 % |
0,95 % |
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Hauts-de-France |
0,46 |
0,68 |
0,80 |
0,94 |
|
Île-de-France |
0,45 % |
0,50 % |
0,78 % |
0,90 % |
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Normandie |
0,60 % |
0,74 % |
0,80 % |
1,05 % |
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Nouvelle-Aquitaine |
0,55 % |
0,60 % |
0,95 % |
1,15 % |
|
Occitanie |
0,51 % |
0,60 % |
0,70 % |
0,91 % |
|
Pays de la Loire |
0,60 % |
0,70 % |
0,75 % |
0,80 % |
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Provence-Alpes-Côte d’Azur/Corse |
0,52 % |
0,55 % |
0,82 % |
0,90 % |
Des conditions favorables pour un emprunt dès la rentrée
À la rentrée, d’autres conditions restent toujours favorables pour les acheteurs. En plus des taux très attractifs, le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) a assoupli les règles d’octroi des emprunts.
Des conditions assouplies pour les crédits immobiliers en 2021
En France, le HCSF fixe les règles que les banques doivent appliquer en matière de crédit immobilier. Son rôle : surveiller le système financier du pays pour préserver sa stabilité budgétaire.
Créé après la crise des subprimes de 2008, le HCSF émet des recommandations que les banques sont tenues de respecter. Il s’agit par exemple d’empêcher les particuliers de souscrire des prêts qu’ils ne sont pas en mesure de rembourser…
Fin 2019, le Haut Conseil de Sécurité Financière avait durci les règles d’attribution des crédits immobiliers. Début 2021, il a fait machine arrière face à la crise sanitaire. Pour soutenir l’économie et le secteur immobilier, l’Autorité a finalement assoupli les règles en portant :
- le taux d’endettement (ratio entre les revenus d’un ménage et ses charges incompressibles) à 35 %, contre 33% initialement ;
- le remboursement du prêt immobilier à 27 ans pour l’immobilier neuf (VEFA), contre 25 ans initialement ;
- le taux de flexibilité accordé aux établissements prêteurs à 20 % des dossiers.
Le taux de flexibilité permet aux banques d’étudier, au cas par cas, chaque dossier. Dans 20 % des dossiers, elles sont donc désormais autorisées dépasser le seuil plafond de 35 % si le reste à vivre est suffisant, sans que le poids du crédit immobilier ne soit trop important dans le budget des emprunteurs.
L’augmentation de la durée du prêt permet mécaniquement de réduire les charges mensuelles et ainsi d’ouvrir le crédit à un nombre plus important de ménages.
Exemple :
Vous empruntez 250 000 euros pour votre projet immobilier sur 25 ans, avec un taux d’intérêt à 1,28 % et une assurance à 0,34 %. Votre mensualité s’élève à 1 045 €. Avec les mêmes conditions sur 27 ans, la mensualité est de 984 euros. Si le taux n’évolue pas, un remboursement plus long permet d’augmenter le reste à vivre chaque mois de 61 euros.
Un taux d’usure plus faible pour les crédits immobiliers en 2021
Évoquer les taux de prêt immobilier et les conditions d’attribution implique de s’intéresser au « taux d’usure ».
Le taux d’usure, également nommé seuil d’usure, correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut être accordé. Il protège le particulier d’éventuels abus de la part d’organismes financiers qui accorderaient des prêts à des taux trop élevés. Il comprend à la fois :
- le taux d’intérêt de base ou nominal ;
- les frais, commissions et rémunérations diverses à l’image des frais de dossier ;
- les primes d’assurance de crédit.
Depuis le 1er juillet 2021, il s’élève à :
- 2,48 % contre 2,67 % auparavant sur plus de 20 ans ;
- 2,44 % contre 2,57 % auparavant entre 10 et 20 ans (1).
À 1re vue, cet aspect est très avantageux pour les futurs propriétaires puisqu’il réduit le coût maximal du crédit dans le projet. Cependant, la baisse du taux maximal possible pourrait rendre les banques plus frileuses et les inciter à prendre moins de risques.
Conséquence : l’accès au crédit serait plus compliqué pour certaines populations :
- les seniors et les personnes rencontrant des problèmes de santé et qui paient leur assurance emprunteur plus chère ;
- les ménages modestes qui ne présentent pas le meilleur profil et qui, à ce titre, n’accèdent pas aux meilleurs taux.
Quel profil pour emprunter en 2021 ?
La nature du profil de l’acheteur reste une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier. Au regard des conditions imposées par les organismes bancaires et le HSCF, il est en premier lieu nécessaire de ne pas s’endetter à plus de 35 %. Cela exclut de fait les ménages les plus modestes qui ont, pour certains, souscrit d’autres crédits (prêt auto, prêt à la consommation, etc.) et qui n’ont pas nécessairement d’épargne pour financer les frais de notaire par exemple.
Des métiers qui obtiennent difficilement un financement en 2021
D’autre part, les banques sont aujourd’hui plus frileuses et préfèrent prêter à des profils qui offrent une plus grande sécurité. Les employés en chômage partiel dans des secteurs à risque tels que la restauration rencontrent plus de difficultés à accéder au crédit immobilier. La crise du Covid-19 a fragilisé cette profession.
Un apport pour ambitionner l’achat d’une maison ou d’un appartement
Il n’est pas toujours requis pour souscrire un prêt immobilier. Toutefois, un apport offre 2 avantages.
- Pour les ménages à faibles revenus, il permet de réduire le montant du prêt, et donc de moins s’endetter ;
- Pour tous les profils, plus la somme apportée est importante, plus la marge de négociation sera élevée.
Certaines banques, selon votre profil, imposent d’apporter 10 % au minimum pour accéder au prêt immobilier.
Comment souscrire un crédit immobilier avec un profil défavorable ?
Vous pensez que votre dossier ne joue pas en votre faveur ? Un courtier pourrait vous être utile pour le défendre. Ce professionnel sera à même de valoriser votre situation et de défendre votre dossier auprès des banques. D’autre part, il saura trouver pour vous les meilleures conditions de crédit, qu’il s’agisse d’un taux plus favorable ou d’une assurance de prêt immobilier moins chère pour réduire le coût total de votre crédit.
En conclusion, la rentrée 2021 est véritablement le moment de concrétiser tous vos projets d’acquisition. En septembre, les banques prêtent en moyenne à 1 % sur 20 ans. D’autre part, le HSCF permet aujourd’hui aux ménages de s’endetter à hauteur de 35 % et de souscrire des prêts sur 27 ans pour les achats en VEFA. Toutes les conditions sont donc réunies pour souscrire un prêt immobilier dans les meilleures conditions. Néanmoins, bénéficier d’un apport personnel et travailler dans des secteurs peu impactés par la crise sanitaire restent 2 leviers importants pour convaincre les organismes financiers de vous accorder un crédit.
