Vous souhaitez faire financer un investissement locatif ou toute autre opération immobilière ? Le taux appliqué par votre banque influe directement sur le coût de votre crédit. Mais plusieurs techniques permettent de réduire le montant de votre prêt immobilier en intervenant à plusieurs niveaux.
Choix du professionnel, négociation ou renégociation du taux, exonération des frais de dossier... Découvrez avec le blog Ooinvestir 5 astuces pour faire financer une opération dans l’immobilier.
1. Réduire la durée de l’emprunt
La banque détermine le taux d’intérêt en fonction du temps que dure votre emprunt.
Logiquement, plus la durée est longue, plus le taux sera élevé. En effet, pour la banque, cela entraîne une augmentation des risques de défaut de remboursement. Votre conseiller bancaire ajoute donc aux mensualités une « prime de risque ». Cette prime s’ajoute au taux appliqué.
Conséquence ? Une durée de prêt plus longue augmente la part des intérêts. Vos échéances mensuelles sont composées des intérêts et du capital à rembourser. Sur une période plus longue, la part des intérêts sera donc plus importante.
Concrètement, la réduction de la durée du prêt fait que vous payez moins d’intérêts, car ces derniers sont surtout payés au début et au milieu du prêt. Vos mensualités comportent une part plus importante du capital dû à la fin du remboursement.
Pour autant, pensez à choisir une durée raccourcie qui correspond à votre taux d’endettement.
Réduire la durée de votre emprunt augmente mécaniquement le montant de vos mensualités. Vous devez vous assurer de trouver le bon équilibre entre votre remboursement mensuel et vos revenus pour conserver un reste à vivre suffisant. C’est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement locatif où l’objectif est souvent de régler sa mensualité grâce au loyer perçu.
2. Choisir le bon spécialiste en courtage
Souscrire un prêt implique non seulement des démarches souvent fastidieuses, mais aussi de bénéficier de compétences de négociateur. Pour éviter de vous stresser, la meilleure solution consiste à faire appel aux services d’un spécialiste du courtage immobilier.
Ce professionnel possède les compétences et les qualités requises pour vous faire emprunter aux meilleures conditions.
Avant de vous présenter des offres pour emprunter, un courtier traditionnel vous proposera une simulation pour obtenir une idée des crédits que vous pourriez obtenir, en fonction :
- de la durée de vos éventuels emprunts ;
- du montant de votre opération immobilière ;
- de votre situation personnelle.
Certains professionnels sont en mesure de pratiquer la négociation auprès de l’établissement prêteur pour obtenir une exonération des frais de dossier. Cela représente parfois des économies conséquentes.
Il arrive par ailleurs que ces frais doivent être réglés au spécialiste du courtage et non au banquier. Dans ce cas, n’hésitez pas à négocier avec le professionnel, surtout si le montage de votre dossier ne nécessite que peu de démarche.
Grâce à sa connaissance des mécanismes bancaires et des crédits immobiliers, mais aussi grâce à ses qualités de négociateur, ce professionnel reste un partenaire privilégié dans votre parcours de demande de prêt. Il bénéficie par ailleurs d’un large réseau d’établissements financiers avec lesquels il a établi un lien privilégié. Il lui sera donc facile de présenter et de négocier votre demande de prêt auprès de la banque.
Le courtier traditionnel accompagne ses clients du début jusqu’à la fin de leur demande, les conseille et les soutient vis-à-vis des établissements prêteurs. Il vous évite les allers-retours dans les agences bancaires, les rendez-vous fréquents et les autres contraintes.
Un professionnel du courtage immobilier traditionnel ne facture ses services qu’au terme des demandes de prêts, c’est-à-dire seulement lorsque la demande de crédit immobilier aboutit.
3. Négocier le taux de votre prêt
En tant qu’emprunteur, vous pouvez tenter de demander à votre conseiller bancaire de diminuer le taux d’intérêt. Pour cela, comparez le taux proposé par votre banquier à ceux du marché. Si vous trouvez un taux plus bas, vous pouvez essayer de le négocier auprès de l’organisme prêteur.
Sur chaque offre de crédit immobilier, le taux annuel effectif global (TAEG) est l’information légale qui doit être mentionnée. Tenez compte de ce pourcentage pour le comparer à d’autres offres, car il inclut la totalité des frais occasionnés par le prêt (crédit, frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur, frais de garanties, frais d’évaluation du bien immobilier...). Vous pouvez donc déterminer facilement quel crédit immobilier est le plus avantageux en comparant les TAEG.
Pour baisser votre taux, 2 solutions existent pour renégocier : soit passer directement par votre organisme prêteur, soit procéder à un rachat de crédit par un autre établissement. Faire racheter son crédit permet souvent d’obtenir de meilleures conditions, mais peut engendrer des frais de remboursement anticipé.
4. Privilégier un taux fixe
Il est souvent préférable de choisir un taux fixe afin de faire face à tout imprévu. En France, c’est d’ailleurs ce que font aujourd’hui la majorité des particuliers pour leurs prêts.
Souvent plus attractif au départ, un taux variable présente en effet le risque d’augmenter en cas de hausse des taux sur le marché. Conséquence directe : une hausse de vos mensualités. Dans un contexte de taux historiquement bas, cette option n’est pas la plus judicieuse. Au contraire, si vous choisissez le fixe, le taux de votre crédit ne bougera pas pendant toute la durée du prêt, même en cas de fluctuations du marché.
Vous avez toujours la possibilité de pratiquer une renégociation de votre prêt pour le réduire, même s’il s’agit d’un fixe.
5. Négocier les frais annexes
N’oubliez pas que votre crédit immobilier inclut divers frais annexes, tels que les frais de dossier, les pénalités pour remboursement anticipé, les assurances, les garanties, etc.
Vous avez la possibilité de demander l’annulation ou du moins la réduction de l’un de ces frais annexes, comme les frais de dossier par exemple. Effectivement, dans certaines banques, les nouveaux clients bénéficient de la gratuité des frais de dossier. Sinon, vous pouvez bénéficier jusqu’à 50 % de réduction sur les frais de dossier si le conseiller bancaire ne vous les offre pas.
Pensez aussi à faire diminuer le taux de l’assurance de crédit ou assurance emprunteur, qui équivaut en moyenne à 25 % du coût de votre crédit. Pour ce faire, la meilleure solution consiste à changer d’assureur grâce à la délégation d’assurance.
Grâce à la loi Hamon, vous pouvez souscrire une assurance emprunteur chez un autre assureur, mais sous conditions. La loi prévoit que les garanties proposées par l’assureur de votre choix doivent être plus avantageuses ou au moins équivalentes à celles des assurances emprunteurs de votre banquier prêteur.
À ce titre, l’amendement Bourquin vous permet de résilier le contrat d’assurance emprunteur contractée avec votre organisme prêteur à la date d’anniversaire, c’est-à-dire la date de signature du prêt immobilier. La loi vous permet donc de changer d’assureur chaque fois que vous trouvez moins cher ailleurs, mais seulement à la date d’anniversaire.
Souscrire une assurance avec une autre société d’assurance vous fait parfois réaliser des économies conséquentes.
- Le contrat proposé par l’assureur peut être un contrat sur-mesure et moins cher, surtout si votre profil d’assuré présente moins de risque.
- Les cotisations à payer dépendent du montant du capital restant que vous devez rembourser ; plus ce dernier est réduit, moins élevées seront les cotisations, ce qui n’est pas le cas avec un contrat proposé par un organisme prêteur.
- Les tarifs appliqués par les assureurs externes sont généralement plus abordables.
D’autres astuces pour faire diminuer votre crédit immobilier
Il existe d’autres façons d’obtenir de meilleures conditions auprès de l’organisme prêteur.
Disposer d’un apport personnel
Si vous ne l’avez pas prévu, sachez qu’un apport personnel vous donne un avantage pour votre dossier. Grâce à un apport, la banque sera plus encline à vous octroyer un crédit, voire accepter une négociation des taux ou encore une remise sur les frais annexes.
Prouver sa bonne gestion financière
Mettez également de l’ordre dans vos comptes bancaires. N’oubliez pas que l’établissement étudiera de très près vos mouvements bancaires des 6 derniers mois. Il vérifiera notamment si vous avez une bonne capacité d’épargne. Par ailleurs, évitez les découverts fréquents, les rejets de prélèvement et autres incidents pouvant nuire à votre profil d’emprunteur.
En conclusion, réduire la durée de l’emprunt permet de réaliser des économies sur le coût du crédit immobilier. Vous pouvez aussi négocier votre taux d’intérêt et les frais annexes avec votre banquier. Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas, il est recommandé d’opter pour un taux fixe plutôt qu’un variable qui pourrait augmenter selon les fluctuations du marché. Et pour effectuer les différentes démarches relatives au crédit immobilier, pour renégocier et pour tout rachat, n’hésitez pas à faire appel à un courtier.
