Du fait de la diminution constante et non négligeable des taux d’intérêt relatifs aux nouveaux prêts immobiliers, il peut être tentant de vouloir renégocier à la baisse le montant de son crédit immobilier. L’idée de bénéficier de conditions plus favorables ne peut que séduire, d’autant plus qu’il s’agit là d’un droit pour le consommateur, encadré par la loi. Mais, cela est-il vraiment possible en pratique ? Est-ce une piste intéressante face à des banques logiquement peu à même d’entamer pareilles renégociations ? Le blog Ooinvestir vous apporte ses réponses.
Renégocier son crédit immobilier, c’est possible…
Il est tout à fait possible de réviser les conditions de votre prêt immobilier. En effet, si votre accession à la propriété s’est faite il y a plusieurs années ou dans des conditions bien moins avantageuses qu’aujourd’hui, il peut être judicieux d’opter pour une renégociation de votre crédit immobilier.
En quoi consiste une renégociation ?
La renégociation d’un emprunt immobilier consiste à émettre une demande auprès de son établissement financier actuel (banque, organisme de crédit) pour qu’elle réévalue certains aspects du prêt. Les objectifs d’une renégociation de crédit sont généralement un taux d’intérêt plus faible, une durée de remboursement plus courte ou encore un allègement des mensualités. Cette démarche implique la modification du contrat de prêt initial. Cette dernière est alors notifiée par un avenant contractuel. Négocier à nouveau votre prêt immobilier vous permet de dégager une bonne part de reste à vivre. C’est une opération relativement facile selon la politique interne de l’établissement prêteur. Aussi, n’hésitez pas à vous tourner vers d’autres établissements afin d’obtenir des propositions qui pourront être comparées et servir de base à la renégociation.
Quand demander une renégociation de son crédit immobilier ?
Vous pouvez renégocier votre crédit immobilier à tout moment. Néanmoins, certains facteurs doivent être pris en compte afin d’évaluer le coût global du crédit renégocié et sa rentabilité.
- Vous êtes dans la première moitié du remboursement de votre crédit immobilier. Dans les premières années de remboursement d’un prêt, la charge de remboursement est essentiellement constituée d’intérêts. Puis, dans un second temps, la part des intérêts baisse et la part du capital augmente. Il est donc plus avantageux de renégocier son prêt immobilier au cours des premières années du contrat ou au moins dans la première moitié au lieu d’attendre la fin du prêt.
- L’écart entre votre taux d’intérêt actuel et celui que vous pouvez obtenir dépasse 0,70 %, voire 1 %. Dans ce cas, renégocier ce critère à la baisse est effectivement judicieux !
- Le capital restant dû est de 70 000 € minimum. L’évolution de la durée de remboursement, entraînant une baisse des mensualités, sera alors clairement ressentie.
Effectuez une comparaison entre le coût total du crédit en cours, dont le calcul est opéré sur la base de la durée restante de remboursement, et celui de la renégociation.
Est-il possible de renégocier son crédit immobilier plusieurs fois ?
Si vous avez déjà opéré une première fois une renégociation de votre emprunt immobilier et que vous souhaitez à nouveau renégocier, cela est tout à fait envisageable ! Vous avez tout à fait le droit de renégocier votre crédit immobilier plusieurs fois de suite si les taux d’intérêt ont encore baissé significativement depuis la dernière renégociation (au moins 0,70 voire 1 point d’écart par rapport à votre actuel taux de crédit). Cependant, cela reste extrêmement difficile à obtenir.
Faut-il en profiter pour renégocier son assurance emprunteur ?
La renégociation du crédit immobilier peut aussi amener le contractant à revoir les termes initiaux de son assurance emprunteur. Changer d’assurance de prêt tous les ans est désormais chose possible ! En effet, l'amendement Bourquin voté dans le cadre de la loi Sapin 2 instaure un droit de résiliation annuelle. Entré en vigueur en janvier 2018, il donne la possibilité au contractant de résilier et de changer d'assurance à tout moment au cours du déroulement de son prêt. Pour cela, plusieurs critères sont nécessaires :
- Faire le changement d’assurance emprunteur au moment de la date anniversaire de souscription. Cette opportunité est valable pendant toute la durée du contrat et il est possible d’y avoir recours à plusieurs reprises.
- Respecter un préavis de 2 mois. La résiliation d'assurance doit être opérée par courrier recommandé avec accusé de réception avec en pièce jointe une copie du nouveau contrat obtenu. Il convient également de préciser que si l’assurance était proposée par la banque, le courrier doit lui être directement adressée. En revanche, si elle émanait d’une assurance externe via un processus de délégation, le courrier est à envoyer à cette dernière.
- Veiller à ce que l'équivalence des garanties demeure bien effective. Cela présuppose que les mêmes risques soient couverts par la nouvelle assurance à un taux identique.
Vous le voyez, c’est donc le moment de remettre votre contrat d’assurance en concurrence et de faire des économies !
... Mais pas sans des frais de dossier appliqués !
Malgré tous ces avantages, renégocier un emprunt immobilier n’est pas sans présenter quelques inconvénients, notamment sur le plan financier. Dans le cas d’une renégociation de crédit, contrairement à une idée largement répandue, votre banque ne peut pas vous facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou des frais de garanties. Néanmoins, des frais de dossier sont à payer, destinés à couvrir le coût global de l’avenant. Variant singulièrement selon les établissements prêteurs, ils sont susceptibles de prendre la forme d’un montant forfaitaire ou d’être équivalent à 1 % du capital restant. Ces frais de dossier demeurent négociables auprès de l’organisme bancaire ou de crédit. En réalité, le prix des frais dont le contractant d’un emprunt immobilier s’acquitte est intrinsèquement lié à son profil ainsi qu’à sa capacité de négociation. Notez que si l’emprunteur se voit accorder un accord pour une renégociation de l’emprunt, il peut tirer parti de son privilège en négociant une baisse voire même un effacement des frais de dossier.
Pour quelles démarches ?
Une renégociation, c’est également une pluralité de démarches à initier avec ténacité. Pour ce faire, il importe de bien se préparer et de suivre minutieusement différentes étapes bien balisées.
Étape 1 : Faire le point sur les intérêts qu’il vous reste à payer
Pour réaliser le bilan de la somme des intérêts restants à payer sur l’emprunt actuel, il convient d’éditer un tableau d’amortissement depuis votre compte, et ce à partir du site de votre organisme bancaire. Grâce à ce tableau, vous avez la possibilité de planifier au mieux vos échéances de remboursement. Outil fondamental pour une bonne compréhension du fonctionnement de son emprunt, il est présent au sein de chaque contrat d’offre de crédit immobilier. Très concrètement, c’est un véritable échéancier de remboursement établi sur toute la durée de votre prêt, apportant plusieurs renseignements utiles et exhaustifs (les intérêts retenus à l’occasion de chaque mensualité et part du capital restant à rembourser). Vous pouvez également en faire la demande auprès de votre conseiller bancaire. Ensuite, il convient d’additionner tous les intérêts à payer jusqu’à la dernière mensualité. Vous obtenez un résultat correspondant au coût restant sur votre prêt en cours.
Étape 2 : Calculer le montant à renégocier
Pour avoir une idée précise de la somme à revoir, il suffit de suivre un processus simple :
- Vérifiez le montant du capital restant dû en vous référant au tableau d’amortissement. Consultez la colonne dédiée correspondant à la date du dernier paiement. C’est cette somme qui représente la base de votre nouvel emprunt.
- Calculez les éventuelles pénalités de remboursement anticipé toujours grâce au même outil. Multipliez le montant du capital qui reste dû par 3 % tout en faisant la somme des intérêts à acquitter lors des 6 prochains mois. Le plus faible des 2 constitue les pénalités de remboursement anticipé.
- Calculez le montant de la garantie : (capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé) × 0,8 %.
- Déduisez le montant à renégocier : capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + montant de la garantie.
Retrouvez toutes les informations pour vous guider dans le calcul du remboursement de votre prêt immobilier.
Étape 3 : Entamer le processus de négociation
Pour débuter, sollicitez une estimation auprès de votre banque pour un emprunt similaire au montant à renégocier. Il s’agit de demander à votre conseiller bancaire un devis pour un prêt immobilier équivalent au montant devant être emprunté. Dès que votre banque apporte une réponse, il vous faut comparer la proposition à la somme restante sur votre prêt en cours. Si la proposition est moindre, alors charge à vous de prendre contact avec votre banquier pour lui suggérer de renégocier le prêt à hauteur de l’estimation issue de la simulation réalisée. Pour entamer une renégociation du montant de votre crédit immobilier, prenez rendez-vous avec votre emprunteur. Soumettez-lui alors un dossier complet avec vos papiers d’identité, vos 3 derniers bulletins de salaire, vos derniers avis d’imposition, vos derniers relevés bancaires, les éventuels justificatifs de vos placements ou de votre épargne ainsi que l’échéancier de votre crédit actuel.
Ne pas confondre renégociation et rachat de crédit
Il est assez commun de confondre la renégociation de crédit et le rachat de crédit. Le rachat consiste à regrouper tous vos crédits contractés, parfois auprès de différents établissements (prêt immobilier, crédit à la consommation, etc.) par un seul organisme financier chargé de vous accorder de nouvelles conditions plus adaptées à vos capacités de remboursement et votre profil d’emprunteur. Cette opération se fait généralement auprès d’une nouvelle banque et est beaucoup plus onéreuse. Dans certaines situations, votre banque peut vous proposer un rachat de crédit qu’il a lui-même octroyé, même si cela est très rare.
Ooinvestir a consacré un article au rachat de crédit.
La renégociation de crédit par contre se fait le plus souvent auprès du même organisme, sauf si la proposition de votre banque ne vous satisfait pas. Dans ce cas, vous pourrez choisir d’aller voir ailleurs. Contrairement au rachat, la renégociation de crédit ne demande donc qu’un simple avenant au contrat de crédit initial et vise principalement à faire diminuer le taux nominal du prêt en cours. Au contraire, le rachat de crédit qui est tout un nouveau contrat agit à la fois sur le taux d’intérêt et sur la durée du prêt qui risque de se rallonger.
