Réussir une opération d’achat revente en faisant une plus-value intéressante : un bon moyen d’acquérir un bien immobilier auquel vous n’auriez pas pu prétendre avec votre apport en capital initial. Mais pour mener à bien un tel projet, il faut avoir conscience des chausse-trappes qui se glisseront sur votre route. Les explications et les conseils du blog Ooinvestir.
Investissement immobilier : qu'est-ce qu’une opération achat revente ?
Le terme achat revente revêt plusieurs significations qui se recoupent partiellement.
L’achat revente est tout d’abord une stratégie immobilière qui consiste à acheter un logement (appartement ou maison), le plus souvent dans l’immobilier ancien, à le valoriser en effectuant des travaux de rénovation (parfois juste un rafraîchissement), et enfin à le revendre en engrangeant au passage une plus-value.
Cette opération peut être adossée et financée par un prêt immobilier. D’ailleurs, l’achat revente est également le nom du prêt servant à financer ce type d’opérations. Assez proche dans la philosophie du crédit relais, le prêt achat revente s’adresse à des secondo-accédants : il leur permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu celui pour lequel ils avaient initialement contracté un prêt en banque et qu’ils occupent au titre de leur résidence principale.
Investissement immobilier : quels avantages et quelle fiscalité pour une opération achat revente ?
Les avantages des opérations de type achat revente sont nombreux, que ce soit en termes de stratégie immobilière mais aussi au niveau du crédit contracté.
La stratégie de l’achat revente peut s’avérer payante. Après la revente du 1er bien immobilier, ils disposent en effet - grâce à la plus-value réalisée - d’un apport en capital supérieur aux fonds propres de départ. Cette plus-value peut ainsi leur permettre de se positionner sur un logement de qualité supérieure (superficie, emplacement, etc.) auquel ils n’auraient certainement pas eu accès avant cette opération immobilière d’achat revente. Bien menées, des opérations d’achat revente peuvent vite s’avérer très intéressantes et entraîner de belles plus-values. À tel point que certains n’hésitent pas à en faire un « business », en achetant, valorisant et revendant plusieurs logements ou résidences par an. Il peut aussi arriver qu’ils les placent sur le marché locatif. Ce métier est celui de marchand de biens immobiliers.
Quant au prêt achat revente, il bénéficie souvent de taux d’intérêt préférentiels comparé au crédit relais. Le prêt achat revente apparaît également, aux yeux de nombreux acquéreurs, comme plus « lisible » que le crédit relais, notamment dans la durée. En effet, dans le cadre d’un crédit relais, vous devrez rembourser chaque mois 2 mensualités (l’un pour le bien initial et l’autre pour le nouveau bien), et ce jusqu’à la revente du premier bien. La vente du premier bien permettra de solder le prêt initial. Dans le cadre d’un prêt achat revente, vous n’aurez qu’une seule mensualité à payer chaque mois. La vente du bien initialement acheté ne remboursera qu’une partie de votre prêt, et vous devrez donc continuer à rembourser chaque mois les mensualités du crédit achat revente. Le reste à charge correspond ici au « delta » existant entre le prix d’achat du nouveau bien et le prix auquel vous avez vendu votre ancien bien.
Les mensualités d’un prêt achat revente comprennent généralement :
- Le capital restant dû sur le premier prêt ;
- Le crédit qui finance le second bien immobilier ;
- Les frais de notaire ;
- Les frais de garantie.
La plus-value réalisée au moment de l’opération immobilière d’achat revente est fiscalisée. Le taux d’imposition de la plus-value s’élève à 19 %. Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value supérieure à 50 000 euros. Ce taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. À ce taux d’imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 17,2 %.
Néanmoins, si la plus-value a été réalisée lors de la revente de votre résidence principale ou si vous comptez utiliser le montant de la plus-value pour acquérir ou faire construire votre résidence principale (opération à réaliser dans les 2 ans suivant la vente), vous pourrez bénéficier du mécanisme d’exonération d'impôt sur la plus-value immobilière. Ce sont donc surtout les marchands de biens immobiliers qui sont pénalisés par cette fiscalisation de la plus-value.
Investissement immobilier : quelles sont les erreurs à éviter lorsque l’on fait une opération achat revente ?
Pour réaliser une plus-value confortable lors d’une opération immobilière achat revente, il y a quelques erreurs à ne pas commettre.
Erreur n° 1 : investir dans un secteur peu attractif
La première consiste à « connaître son terrain » en étant au fait de la demande et des besoins (marché de la vente, marché de la location) sur le quartier ou la ville du logement destiné à la revente. Renseignez-vous et lisez un maximum d’articles en lien avec le marché immobilier afin de choisir un logement (maison ou appartement) que vous êtes certain de pouvoir revendre rapidement. Dans les opérations immobilières achat revente, il faut en effet aller vite, sous peine de délester votre compte en banque de quelques milliers d’euros.
Erreur n° 2 : acheter son logement trop cher
Le 2e conseil pour une opération immobilière achat revente est assez logique : pour faire une plus-value lors de la revente, il ne faut pas acheter trop cher ! Donc, en plus de connaître le marché immobilier de la ville ou du quartier concerné (pour évaluer les prix de vente moyens), mettez-vous en quête d’opportunités !
Lorsqu’il y a divorce ou déménagement, les vendeurs sont souvent plus ouverts à la « négociation » quitte à accepter une offre à la baisse…
Erreur n° 3 : sous-estimer le montant des travaux
Pour réaliser une plus-value à la revente, vous devez miser sur des biens immobiliers anciens qui sont facilement valorisables par des travaux de rénovation. Mais attention, ne vous lancez pas dans des travaux de rénovation trop lourds ou trop coûteux, vous perdriez de l’argent...et du temps ! Il s’agit plus ici de « rafraîchir » le logement afin que les futurs acquéreurs puissent se projeter dedans lors des visites. Ainsi, des murs blancs (en évitant la décoration superflue avec des toiles ou peintures criardes), un bel espace de vie avec canapé, coussins, plaid, quelques livres sur la table basse invitent volontiers au « cocooning » ! Ce travail de valorisation peut être réalisé par des professionnels du « home staging ».
Erreur n° 4 : mal organiser l’opération
Soyez très au clair dès le départ sur votre stratégie de revente immobilière : comptez-vous confier le bien à la revente à un agent immobilier (qui prendra un pourcentage sur le montant de la vente du bien) ou comptez-vous mener l’opération immobilière de vente par vous-même ? Dans ce dernier cas, aucun partage à prévoir sur la plus-value, mais il faudra dégager du temps pour les visites.
Erreur n° 5 : ne pas penser aux imprévus
Lors de votre négociation à la banque pour le prêt achat revente, ne survalorisez pas la valeur de la maison ou de l’appartement destiné à la revente. Il faut en effet se laisser de la marge pour les « imprévus ». Parfois, même si tout a été fait pour valoriser le logement, le délai avant une revente peut malheureusement s’allonger sans que cela soit de votre fait (crise économique ou pandémie par exemple !)
Erreur n° 6 : ne pas s’investir dans le projet
Si mener un projet achat revente peut très vite devenir fructueux, il faudra vous investir à chaque étape de cette opération immobilière pour mesurer et contrôler les différents risques. Surtout, il faut se sentir très à l’aise dans l’art de la négociation. Vous y serez confronté tout au long du processus, que ce soit avec les vendeurs, avec les acheteurs, avec la banque pour le financement du prêt, avec l’agent immobilier (si vous en faites le choix), ou encore avec les artisans qui vont réaliser vos travaux de rénovation.
