En France, plus de 245 communes sont éligibles au dispositif de défiscalisation Denormandie. Le principe : investir dans l’immobilier ancien, réaliser d’importants travaux de rénovation, s’engager à mettre le bien sur le marché locatif et profiter d’une réduction d’impôts. Mais comment faire son choix entre toutes les villes qui peuvent profiter de cette loi ? Le blog Ooinvestir vous présente les 5 communes qui présentent le plus d’atouts pour réussir votre opération immobilière et vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.
Limoges
Ville d’histoire et de patrimoine située en plein cœur de la France (à environ 3h de train de Bordeaux et de Paris), Limoges compte plus de 140 000 habitants, dont de nombreux étudiants (environ 15 000). Réputée partout dans le monde pour son savoir-faire ancestral en matière de porcelaine et d’émaux, il s’agit logiquement d’une ville qui comporte de très nombreux logements anciens, dont certains à rénover.
Signataire de la convention ORT (opération de revitalisation des territoires), Limoges est donc éligible au dispositif Denormandie. Parmi ses atouts : ses prix de l’immobilier accessibles, avec un prix au m2 de 1 210 € en moyenne pour les appartements et un prix médian de 151 000 € pour les maisons. De quoi acquérir pour un prix raisonnable un logement à rénover.
Autre avantage, la sociologie de la ville. Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les loyers de votre logement ne doivent pas dépasser un certain plafond (10,44 € à Limoges), mais vous devez aussi sélectionner des locataires dont les ressources de ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé par l’État à 31 352 € annuels pour une personne seule en zone B1, dont dépend Limoges. Or, plus de 30 % des foyers fiscaux de la ville respectent ces critères*. En d’autres termes, vous pourrez bénéficier du dispositif avec 1 locataire sur 3 de la ville, soit un large périmètre.
Enfin, Limoges fait partie des villes dont le risque locatif serait le plus faible, c’est-à-dire avec une forte probabilité d’éviter les périodes de vacances locatives. Sur le long terme, les notaires de France se montrent optimistes et voient le marché en croissance, tant pour les maisons que pour les appartements. Avec à la clef, une plus-value à la revente, accentuée par les travaux réalisés au début de votre projet immobilier.
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Quimper : ville idéale pour investir en loi Denormandie
Avec son centre-ville typiquement breton, Quimper se situe à seulement 15 km de la mer et fait partie des principales villes du Finistère. Ses 64 000 habitants bénéficient d’un cadre de vie agréable, avec les services et les commerces d’une grande ville mais aussi la proximité de la nature. Pour un investisseur immobilier, son autre atout réside dans ses prix très modérés : 1 440 € au m2 en moyenne pour un appartement, 160 000 € en moyenne pour une maison. De belles perspectives de rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif dans cette ville signataire de la convention ORT, ce qui la rend éligible au dispositif Denormandie. D’après une étude relayée par Capital parmi toutes les villes de France éligibles à cette loi de défiscalisation, Quimper arriverait même en tête du classement de la meilleure rentabilité avec 4,2 %. Pour rappel, le taux de rentabilité détermine, une fois retranchés les différents frais liés à la mise en location, ce que vous rapporte réellement vos loyers par rapport au prix d’achat de l’appartement ou de la maison.
Avec un vaste parc immobilier ancien, Quimper s’impose donc comme une terre propice à un investissement en loi Denormandie. Ses autres avantages se trouvent dans la nature de ses locataires. Pour respecter les règles du dispositif Denormandie (identiques à celles de la loi Pinel), le logement de votre locataire doit constituer sa résidence principale et votre locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources, fixé à 37 861 € pour un couple à Quimper, située en zone B2. Or, plus de 20 % des locataires* de la ville répondraient à ces critères, ce qui vous laisse donc de nombreux candidats potentiels pour profiter de la réduction d’impôts promise par la loi.
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Enfin, le tissu économique de la ville et sa situation géographique proche de la mer laissent entrevoir une croissance progressive des prix de l’immobilier à Quimper.
Melun
Aux portes de Paris, Melun s’impose comme une ville dynamique de la région Ile-de-France. Bordée par la forêt de Fontainebleau et traversée par la Seine, Melun compte désormais plus de 40 000 habitants et arrive à la 3e place du classement des villes les plus peuplées du département de la Seine-et-Marne.
Avec un tissu économique solide, la ville profite de sa proximité avec Paris, située à moins d’une heure en voiture et en train. De très nombreux habitants de la ville font d’ailleurs quotidiennement le trajet pour rejoindre leur lieu de travail. Idéalement positionnée entre les autoroutes A5 et A6, la ville mise sur ses multiples connexions pour attirer entreprises et habitants, en quête d’une commune dotée de tous les services du quotidien, d’un bon réseau de transports et proche de la nature.
Signe qui ne trompe pas : seuls 7 % des logements de la ville seraient vacants*, preuve de la forte demande sur le secteur. De quoi rassurer les investisseurs qui souhaitent se lancer en Denormandie à Melun. Labellisée Cœur de ville, la commune est éligible au dispositif et dispose d’un vaste parc ancien, avec appartement et maison à rénover. Autre atout : 30 % des habitants de la ville* perçoivent des revenus qui correspondent au plafond imposé par le dispositif Denormandie, de quoi vous assurer un choix plus vaste de locataires qui pourront vous faire bénéficier de cette loi de défiscalisation.
Côté marché immobilier, selon le site meilleursagents, Melun affiche un prix moyen au m2 de 2 540 €, plutôt modéré pour l’Ile-de-France. De quoi espérer une bonne rentabilité et miser sur une plus-value à la revente, entre les travaux effectués et l’attractivité du secteur.
Niort
Préfecture des Deux-Sèvres, Niort compte plus de 58 000 habitants, mais son agglomération dépasse les 120 000 ! Parmi les atouts de cette ville à taille humaine située à moins d’1 h des plages de l’Atlantique et desservie par le TGV qui la relie à Paris : la solidité de son secteur économique. En France, Niort est en effet surnommée la capitale des assurances, puisqu’elle ne compte pas moins de 4 sièges nationaux de compagnies majeures. De quoi générer de nombreux emplois directs, mais aussi indirects qui dynamisent tout le tissu économique de la région. Secteur pérenne, cette activité permet d’imaginer une stabilité économique sur le long terme pour la ville.
De nombreux actifs sont donc attirés par Niort, entraînant avec eux une forte demande de logements. Ainsi, moins de 10 % des appartements et maisons de la ville sont inoccupés*, preuve de la demande soutenue. Par ailleurs, le parc immobilier compte de nombreux logements anciens, qui peuvent nécessiter une rénovation et ainsi rendre leur propriétaire éligible au dispositif Denormandie et à la réduction d’impôt qui va avec. Niort étant signataire de la convention ORT, tous les secteurs de la ville sont bien éligibles à cette loi de défiscalisation.
Le prix moyen de l’immobilier au m2 s’élève seulement à 1 380 € selon le site meilleursagents, offrant des perspectives de rendement durables et un bon potentiel de plus-value grâce aux travaux de rénovation à réaliser pour bénéficier de la défiscalisation.
Carcassonne
Célèbre pour sa cité médiévale, Carcassonne est bordée par l’autoroute A61 qui relie Toulouse à Narbonne. La préfecture de l’Aude compte près de 48 000 habitants et s’appuie sur une économie orientée sur le tourisme, la viticulture et le commerce. Labellisée Cœur de ville, Carcassonne est donc éligible au dispositif Denormandie. Dans cette commune dont le centre est à redynamiser, réaliser des travaux de rénovation dans une maison ou un appartement et vous engager à le mettre en location vous permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt. Un avantage à prendre en compte dans votre stratégie d’investisseur.
Carcassonne est située en zone B2 du zonage défini par l’administration fiscale. Un investisseur qui souhaite se lancer dans l’immobilier dans cette ville avec la loi Denormandie doit donc respecter les plafonds propres à la zone B2. D’abord, les loyers ne doivent pas dépasser 9,07 € par m2. Ensuite, les revenus des locataires par année doivent se situer sous un plafond fixé par la loi : il est de 45 314 euros pour un foyer fiscal composé d’un couple avec un enfant, par exemple. 27,5 % des habitants de Carcassonne répondraient à ce critère de revenus, une proportion intéressante dans le cadre d’un achat immobilier avec le dispositif Denormandie.
Autre atout : les prix de l’immobilier restent modérés et affichent une moyenne de 1 050 € par m2 d’après les données de meilleursagents. De quoi permettre une potentielle plus-value à la revente : entre les travaux de rénovation pour améliorer le logement, des prix réduits et les potentiels effets du dispositif « Cœur de ville » qui vise à renforcer l’attractivité du centre de la commune, votre stratégie d’investissement en loi Denormandie à Carcassonne pourrait bien se révéler gagnante !
