Obtenir une réduction d’impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier qui permet, à terme, de percevoir des revenus complémentaires ? C’est possible grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard… Ces noms bien connus des investisseurs présentent chacun leurs spécificités et leurs avantages. Pourtant, de nombreuses idées reçues persistent autour de ces lois de défiscalisation : risquées, réservées aux plus aisés, peu incitatives… Ooinvestir bat en brèche les principales idées reçues qui entourent la défiscalisation immobilière.
Idée reçue n° 1 : La défiscalisation immobilière, c’est pour les riches
À partir du moment où il paie des impôts, tout contribuable français a potentiellement intérêt à s’intéresser aux dispositifs de défiscalisation. Dans l’immobilier, les experts le recommandent généralement dès que les impôts payés chaque année par le foyer fiscal dépassent 2 000 €. Concrètement, un investissement dans la pierre adossé à une loi de défiscalisation vous permettra de diminuer le montant à payer chaque année.
Exemple :
Vous payez 2 000 € d’impôt par an et vous achetez un appartement éligible à la loi Pinel pour un montant de 110 000 €. Vous bénéficierez d’une réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat si vous le laissez sur le marché locatif pendant 12 ans, soit au total 23 100 €. C’est l’équivalent chaque année de 1 925 € (110 000 x 21 % /12) de réduction, ce qui revient quasiment à annuler votre imposition !
Idée reçue n° 2 : Pour obtenir un crédit immobilier, il ne faut pas d’apport
Depuis 2020, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – organisme rattaché au ministère des finances – avait durci les conditions avec lesquelles les banques peuvent accorder un crédit aux particuliers.
Toutefois, pour éviter la spirale du surendettement, le HCSF a fait évoluer ses recommandations vis-à-vis des banques :
- ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement ;
- ne pas dépasser 25 années de durée de prêt, sauf dans le cas d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Cette nouvelle règle impacte directement l’apport exigé par les banques. Pour respecter ces exigences, il faut soit réduire la somme demandée à la banque, soit réduire la durée d’emprunt. Cela nécessite souvent un « apport personnel », c’est-à-dire la part de l’investissement qui ne sera pas financée via l’emprunt et dont l’investisseur doit disposer sur son épargne personnelle. En général, l’apport doit couvrir a minima les frais de notaire, soit environ 10 % du prix du bien.
Exemple :
Pour un investissement de 200 000 euros, le futur acquéreur doit disposer d’un apport personnel d’au moins 20 000 euros.
Achat de sa résidence principale ou investissement locatif adossé à un dispositif de défiscalisation, la règle de l’apport est devenue généralement la même pour tous.
Idée reçue n° 3 : Être jeune et investir dans l’immobilier, c’est impossible
Il n’y a pas d’âge pour se lancer dans l’investissement immobilier. Au contraire, plus vous commencez jeune, plus vos chances de succès sont élevées. Dès que vous percevez vos premiers salaires et commencez à payer des impôts, il devient intéressant de penser à se constituer un patrimoine et de défiscaliser.
Selon vos moyens et votre ville de résidence, le plus logique reste souvent de commencer par acquérir sa résidence principale. Cependant, si la région dans laquelle vous vivez affiche des prix trop élevés ou si vous savez que vous déménagerez à court terme, vous pouvez aussi vous lancer dans un investissement locatif tout en restant vous-même locataire. Plus vous êtes jeune, plus les organismes financiers seront enclins à vous prêter sur une durée longue et plus vous bénéficierez de tarifs intéressants pour l’assurance de votre emprunt.
Ooinvestir vous dit pourquoi et comment investir dans l’immobilier à 25 ans
En matière d’immobilier, à chaque période de la vie son projet ! A 40 ans, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez optez pour une résidence secondaire ou pour un investissement locatif qui vous procurera des revenus complémentaires à la retraite.
Et même passé 60 ans, l’immobilier vous offre ses portes avec des formules telles que la SCPI (société civile de placement immobilier). Avec ce type de produit financier « pierre papier », votre horizon de placement est plus court que dans l’immobilier classique et vous laisse une plus grande souplesse dans la gestion de votre patrimoine.
Idée reçue n° 4 : L’immobilier locatif, c’est trop risqué
Plus que jamais, l’immobilier s’impose comme une valeur refuge. Malgré la crise mondiale qui secoue l’économie, la pierre offre une résilience forte et certains marchés arrivent même à afficher de belles progressions en un an. Si des hauts et des bas sont à prévoir comme dans n’importe quel investissement financier, l’immobilier affiche des performances solides. A Paris, malgré une baisse de 2 % en 2020, le marché affiche un bond de 22 % en seulement 10 ans !
Quelques risques restent évidemment à prendre en compte, comme celui de la vacance locative ou de la moins-value à la revente. Des techniques simples permettent de s’en prémunir.
- Choisissez un emplacement de qualité qui séduira vos locataires potentiels.
- Choisissez un type de bien adapté à la demande locative : un studio dans un quartier étudiant, un grand appartement dans un quartier familial…
- Renseignez-vous sur les projets urbains aux alentours avant d’acheter : construction d’une autoroute, d’une tour ou au contraire d’un grand espace vert…
- Assurez-vous de l’état de l’appartement et de la copropriété pour vous éviter de mauvaises surprises au niveau des travaux…
- Vérifiez les prix des biens similaires en vente et vendus récemment à proximité pour une acquisition en cohérence avec le marché.
Idée reçue n° 5 : La loi ne favorise plus la défiscalisation immobilière
Initialement prévus avec une fin au 31 décembre 2021, les dispositifs Pinel (dédié à l’investissement dans le neuf) et Denormandie (pour un investissement dans l’ancien à rénover) ont finalement été prolongés jusqu’au 31 décembre 2022, selon des conditions identiques. Le montant de votre baisse d’impôt dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à laisser votre logement sur le marché immobilier :
- 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat ;
- 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat ;
- 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat.
Plafonnés à un investissement de 300 000 €, le Pinel et le Denormandie vous permettent donc d’envisager une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 € sur 12 ans (300 000 x 21 %), soit 5 250 € par an ! Une incitation forte, sans oublier que vous vous constituez en parallèle un patrimoine solide qui prend logiquement de la valeur avec les années.
Après le 31 décembre 2022, la loi Pinel sera prolongée mais avec un avantage fiscal moins marqué.
Tout au long de l’année 2021, vous pouvez encore investir en Censi-Bouvard. Dédié à l’achat de logement dans les résidences de services (type résidence étudiante ou résidence pour personnes âgées), ce dispositif vous apporte une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du bien en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans. Également plafonné à 300 000 euros, la défiscalisation potentielle atteint donc 33 000 euros sur 9 ans.
En résumé, la loi en France offre donc encore des avantages fiscaux importants aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif dans le respect des conditions fixées par chaque dispositif.
