D’une pierre, 3 coups ! Ooinvestir vous explique comment, avec un projet d’investissement locatif judicieusement choisi, vous pouvez loger votre famille et vous constituer un patrimoine immobilier. Cerise sur le gâteau ? Profitez d’un avantage fiscal important en vous appuyant sur un dispositif tel que la loi Pinel !
En famille, quel bail pour quel loyer ?
Loger une personne de sa famille dans un logement dont vous êtes le propriétaire est une solution parfaitement légale en France, sous réserve de respecter certaines conditions définies par la loi.
Hébergement à titre gratuit d’un enfant ou de parents
C’est la première possibilité qui s’offre à tout propriétaire : mettre à disposition d’un membre de sa famille un logement. Avec cette option, il se prive logiquement d’un revenu locatif régulier. La rentabilité de son investissement immobilier sera donc nulle. Attention : loger à titre gratuit ses enfants ou ses parents ne se fait pas sans précaution. La signature d’une convention d’occupation, qui fixe les différentes règles et la répartition des frais, peut s’avérer utile et vous protéger, vous comme les membres de votre famille.
Soyez aussi vigilant quant à l’impact fiscal de votre décision. Si un membre de votre famille occupe à titre gratuit votre logement, vous ne pourrez pas déduire les différentes charges de votre revenu imposable. Même si vous êtes multi propriétaire, les frais liés à l’occupation de l’appartement ou de la maison devront être traités à part et non comptabilisés dans votre déclaration de revenus locatifs.
Enfin, si l’appartement est mis à disposition de l’un de vos enfants, il faudra rester vigilant quant à votre succession. En effet, le logement gratuit pourrait être considéré comme une donation par vos autres enfants et compliquer les démarches. Le patrimoine qui aurait dû revenir à l’enfant logé gratuitement pourrait être diminué de la part dont il a bénéficiée sans contrepartie. Cependant, si la convention d’occupation prévoit des travaux, le règlement des charges de copropriétés et d’autres engagements, la situation pourra être réévaluée.
Location de droit commun pour un membre de sa famille
Autre option : signer un bail en bonne et due forme avec la personne que vous souhaitez loger. Elle devra dans ce cas s’acquitter, comme tout locataire, d’un loyer. Attention : la tentation sera grande de proposer pour sa famille un loyer inférieur aux prix du marché. Une attention louable mais risquée, qui peut attirer les regards de l’administration fiscale…
Pourquoi ? Car si votre appartement ou votre maison en location génère un faible loyer mais des charges importantes (travaux, taxes foncières…), vous pourriez alors déduire un montant non négligeable de votre revenu imposable, voire l’annuler si les frais sont plus élevés que les loyers perçus… Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements sur le marché locatif, ce logement mis à disposition à titre gratuit ou à loyer très réduit pourrait donc faire diminuer l’ensemble de vos impôts, en d’autres termes vous faire bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire… mais pas légal !
Vous devez donc fixer un loyer cohérent avec les prix du marché pour rester en conformité, ou bien ne pas déduire la moindre charge.
En résumé, vous devez donc conclure un bail de location classique, assorti d’un loyer cohérent avec le marché et de modalités de paiement définies et en adéquation avec les usages pour rester dans le cadre d’un investissement locatif en conformité avec la loi.
Quelles aides au logement pour une location à un membre de sa famille ?
Bénéficier d’une allocation d’aide au logement pour un bien mis en location par une personne de sa famille, c’est possible sous certaines conditions, la première étant l’existence d’un bail en bonne et due forme et le versement d’un loyer cohérent avec les prix du marché. Logiquement, percevoir des aides n’est pas possible dans le cadre d’un hébergement à titre gratuit.
De manière simplifiée, bénéficier d’aides au logement dépend du degré de parenté avec le propriétaire de l’appartement ou de la maison en location. Une loi votée en 2019 harmonise les règles en vigueur.
Vous pouvez bénéficier de l’aide au logement si…
Vous pourrez bénéficier d’aides si votre propriétaire est :
- votre frère ou votre sœur ;
- votre oncle ou votre tante ;
- votre cousin ou votre cousine ;
- votre neveu ou votre nièce.
Il faudra bien entendu remplir les critères d’éligibilité requis par la loi (plafonds de revenus, etc.).
C’est également possible si votre propriétaire est :
- votre beau-père ou votre belle-mère (au sens : marié avec l’un de vos parents) ;
- votre gendre ou votre belle-fille.
À cela s’ajoute une condition liée à la propriété du logement. Il doit appartenir :
- uniquement à votre beau-père ou à votre belle-mère ;
- ou uniquement à votre gendre ou à votre belle-fille.
Mais si le logement appartient aux 2 membres du couple (votre parent ou votre enfant et son conjoint), vous ne pourrez pas en bénéficier.
Vous ne pouvez pas bénéficier de l’aide au logement si…
Vous ne serez pas éligible à des dispositifs d’aide au logement si votre propriétaire est :
- l’un de vos parents ;
- votre grand parent ;
- votre arrière grand parent ;
- votre enfant ;
- votre petit enfant ;
- votre arrière petit enfant.
Vous ne pouvez pas non plus percevoir d’allocation logement si votre propriétaire est un ascendant ou un descendant de votre conjoint.
Dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière), vous ne pouvez pas bénéficier d’aide au logement si vous-même, vos ascendants ou descendants ou encore ceux de votre conjoint détenez des parts dans la SCI en question, sauf si l’ensemble des parts concernées est inférieur à 10 % du capital de la société.
Réduction d’impôts et location à sa famille avec la loi Pinel
Depuis 2014, la loi Pinel vous offre un avantage fiscal si vous réalisez un investissement locatif sur le marché immobilier neuf, en respectant des conditions de loyers et de ressources concernant le ou les locataires. Vous pouvez alors déduire de votre impôt sur les revenus l’équivalent de :
- 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ;
- 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ;
- 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location.
La loi Pinel plafonne l’avantage à l’achat d’un appartement ou d’une maison jusqu’à 300 000 € et 5 500 €/m2 par an. La réduction de votre impôt qui peut donc atteindre 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 €/an !
Autre avantage : vous pouvez bénéficier de la loi Pinel et louer le logement à un membre de votre famille. Le dispositif permet ce cas de figure, à condition que le locataire n’appartienne pas à votre foyer fiscal.
Dans tous les cas, les autres conditions de la loi Pinel s’appliquent, quelle que soit la nature de votre locataire, membre de votre famille ou pas :
- Le bien doit se situer dans une zone éligible à la loi Pinel : la plupart du temps, les grandes agglomérations de France où la demande locative est forte. Dans ces zones, sont éligibles au dispositif Pinel :
- les logements neufs ;
- les logements anciens à réhabiliter, si le montant des travaux dépasse les 25 % de la valeur d’achat.
- Le loyer ne doit pas dépasser un prix plafond au m2.
- Les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain niveau de ressources, fixé zone par zone.
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Si votre enfant majeur respecte les conditions de ressources et n’est plus rattaché à votre foyer fiscal, vous avez donc la possibilité de lui louer le logement et de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Vous pouvez ainsi mettre en location l’appartement auprès de n’importe quel membre de votre famille qui ne dépend pas de votre foyer fiscal et respecte le plafond de ressources.
Exemple :
Vous avez un projet d’investissement locatif avec l’idée de bénéficier d’un avantage fiscal. Votre achat porte sur un appartement de 50 m2 à 200 000 € dans une résidence neuve de Montpellier. La ville se situe dans la zone A du dispositif Pinel, le logement est donc éligible.
Votre fils, qui n’appartient plus à votre foyer fiscal, vient justement de trouver un emploi dans la ville. Célibataire et sans enfants, ses seuls revenus proviennent de son salaire de 30 000 €/an. Il respecte donc les plafonds de ressources de la zone A, fixés à 38 465 € pour un foyer fiscal comme le sien.
Vous décidez donc de lui louer l’appartement en respectant le plafond de loyer (12,95 €/m² dans la zone A).
Vous comptez laisser le logement au moins 9 ans sur le marché locatif, vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement, soit 36 000 € sur 9 ans.
Résultat de l’opération avec la loi Pinel
- Vous vous constituez un patrimoine immobilier dans une ville à fort potentiel, en profitant des taux d’emprunt immobiliers historiquement faibles.
- Votre investissement est financé par le loyer perçu et la réduction d’impôts réalisée, qui couvrent la mensualité de votre prêt.
- Vous choisissez comme locataire pour votre appartement une personne de confiance, votre enfant, à qui vous rendez service.
