Le dispositif Denormandie accorde une réduction d’impôt aux particuliers qui réalisent un investissement immobilier dans l’ancien. Parmi les principales conditions pour en bénéficier : effectuer d’importants travaux de rénovation dans le logement. En France, 245 villes sont éligibles à ce dispositif de défiscalisation qui offre de très nombreux avantages. Mais quelques préjugés ont la vie dure : le blog Ooinvestir vous éclaire sur la réalité du dispositif Denormandie !
Idée reçue n° 1 : la loi Denormandie impose les mêmes contraintes que la loi Pinel sans les grandes villes
En France, 245 communes sont éligibles au dispositif Denormandie, bien moins qu’avec la loi Pinel : il s’agit uniquement des villes labellisées « Cœur de Ville », au nombre de 222, et de 23 communes classées ORT (opération de revitalisation du territoire). Ces différentes villes sont ensuite classées selon le zonage de référence en A, A bis, B1, B2 et C défini par l’État dont dépend également la loi Pinel.
Si aucune des plus grandes métropoles françaises ne fait partie du dispositif, de nombreuses villes éligibles en loi Pinel peuvent en bénéficier : Perpignan, Avignon, Poitiers par exemple. Surtout, des villes non éligibles au Pinel le sont au Denormandie. C’est le cas de nombreuses sous-préfectures par exemple, qui offrent des perspectives très intéressantes dans le cadre d’un investissement immobilier.
Autre avantage : les villes éligibles à la loi Denormandie affichent souvent des prix de l’immobilier bien inférieurs à ceux des villes de la loi Pinel, pour un taux de réduction d’impôt qui reste similaire. Avec donc de belles opportunités à la clef.
Si le dispositif Pinel est orienté vers l’achat d’un logement neuf, le Denormandie encourage l’acquisition d’un bien ancien à rénover : selon la ville où vous souhaitez investir, le marché immobilier sera plus propice à l’une ou l’autre de ces options.
Pour le reste, le dispositif Denormandie présente de très nombreuses conditions similaires au dispositif Pinel :
- Le montant de la réduction d’impôts dépend de la durée de location : 12 %, 18 % ou 21 % pour 6, 9 ou 12 ans de location.
- Le loyer et les ressources des locataires sont plafonnés selon un même zonage géographique.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Idée reçue n° 2 : le dispositif Denormandie n’est rentable qu’à la fin des travaux
C’est l’une des conditions majeures pour bénéficier du dispositif Denormandie : réaliser des travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du prix d’achat du logement, pour miser sur une stratégie immobilière de long terme. Et l’avantage fiscal n’entrera en vigueur qu’à leur achèvement, quand le logement sera mis en location. En d’autres termes, vous ne pourrez pas prétendre à la réduction d’impôt promise avant d’avoir terminé la rénovation du bien. Comme il doit s’agir, dans la plupart des cas, de travaux d’ampleur, le chantier peut durer plusieurs mois au cours desquels vous ne pourrez pas bénéficier de la défiscalisation. C’est donc effectivement un paramètre à prendre en compte dans votre plan de financement.
Vous avez un temps limité pour effectuer ces travaux : ils doivent être achevés au 31 décembre de l’année qui suit l’acquisition.
Cependant, si l’avantage n’est pas immédiat, vous pourrez en bénéficier à retardement, au moment de la revente de votre bien. En effet, les travaux réalisés pourront générer une importante plus-value et ainsi augmenter la valeur de votre bien immobilier.
Idée reçue n° 3 : le dispositif Denormandie dans l’ancien est moins intéressant que le Pinel pour l’immobilier neuf
Loi Pinel ou loi Denormandie, chaque dispositif propose le même mécanisme pour le calcul de votre avantage fiscal :
- une réduction d’impôt équivalente à 12 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 6 ans ;
- une réduction d’impôt équivalente à 18 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 9 ans ;
- une réduction d’impôt équivalente à 21 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.
Mais le montant retenu pour le calcul de votre réduction d’impôts sur le revenu est plus important en Denormandie qu’en Pinel. En effet, la somme prise en compte par le dispositif Pinel correspond seulement au prix d’achat de la maison ou de l’appartement. Au contraire, le dispositif Denormandie se base sur le prix de revient (coût d’acquisition + prix des travaux + frais de notaire) de l’opération. Dans les 2 cas, le plafond est fixé à 300 000 € d’investissement.
Précision importante : dans la loi Denormandie, le prix des travaux n’est inclus dans le prix de revient qu’à hauteur de 25 % du prix d’achat. Mais si les travaux dépassent ce montant, vous pourrez bénéficier d’un autre avantage fiscal. En effet, l’excédent pourra être considéré comme du déficit foncier et viendra ainsi réduire ainsi votre imposition sur votre revenu locatif, ce qui n’est pas le cas avec la loi Pinel.
Exemple :
Pour un achat d’un logement de 150 000 € éligible à la loi Denormandie, vous effectuez 50 000 € de travaux pour le remettre en état, soit 30 % du prix d’acquisition. Seuls 25 % seront pris en compte dans le cadre de la loi, soit 37 500 €. La partie non intégrée dans le calcul de votre réduction d’impôt s’élève à 12 500 € (50 000 - 37 500) pourra être intégrée à votre déficit foncier. Vous pourrez déduire ce montant des loyers perçus chaque année et ainsi réduire votre revenu locatif, donc vos impôts.
Ooinvestir vous dit tout de l’articulation entre le dispositif Denormandie et le déficit foncier pour votre investissement
Idée reçue n° 4 : le dispositif Denormandie n’est possible que dans les centres villes
La loi a évolué ! Au lancement du dispositif, seul un investissement dans le centre-ville d’une commune éligible était possible. Désormais, dans un souci de simplification, tout le territoire de chaque ville éligible est concerné. Autrement dit, vous pouvez investir dans n’importe quel secteur de toute ville qui fait partie de la Denormandie. Un assouplissement conséquent, qui ne doit pas vous faire perdre de vue votre stratégie d’investissement : aux yeux des locataires potentiels, un logement situé en centre-ville peut souvent se révéler plus attractif qu’un appartement ou une maison en périphérie et éloigné des différents services et commerces. Affinez votre projet en fonction de votre type de locataire cible et vérifiez les atouts du quartier avant de vous lancer !
