La crise sanitaire liée au coronavirus affecte aujourd’hui de nombreux secteurs économiques. Paralysés par le confinement et le reconfinement, ces derniers doivent à présent faire face au ralentissement des échanges et aux incertitudes. Décidé à soutenir l'économie, l’État met en place un vaste plan de relance. Ce dernier concerne le secteur de la construction et de l’immobilier, mais aussi les ménages. L’État a ainsi annoncé la prolongation et l’amélioration du dispositif Pinel et du Prêt à taux zéro (PTZ).
Le blog Ooinvestir revient pour vous sur ces 2 dispositifs phares de l’investissement locatif et de l’accession à propriété et fait le point sur ce à quoi il faut s’attendre dans les prochains mois.
Le Pinel et le PTZ appelés à être "prolongés et améliorés"
Prévus pour durer jusqu’au 31 décembre 2021, les dispositifs Pinel et PTZ seront donc prolongés et améliorés. Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, a annoncé le 15 septembre 2020 une série de concertations avec les professionnels du secteur et les élus concernés pour étudier les pistes possibles d’amélioration. Avant d’aborder ces dernières, il n’est pas inutile de rappeler ce que sont ces 2 mécanismes, très différents, qui concourent à soutenir l’investissement dans la construction de logements neufs en France.
La loi Pinel : investir dans des logements neufs pour réduire ses impôts
Introduit par la loi de Finance de 2015, le dispositif Pinel vise à orienter l'investissement vers la construction de logements neufs en zones tendues et leur mise à disposition sur le marché locatif à loyer modéré en échange d'un avantage fiscal. Un investissement Pinel vous accorde jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf en France en zone tendue et sa mise en location pour 6,9 ou 12 ans aux conditions légales (loyer et ressources du locataire plafonnés). Le taux de la réduction d’impôt est gradué en fonction de la durée d’engagement :
- 12 % du prix d’acquisition du logement pour 6 ans de mise en location Pinel ;
- 18 % du prix d’acquisition du logement pour 9 ans de mise en location Pinel ;
- 21 % du prix d’acquisition du logement pour 12 ans de mise en location Pinel.
Ce dispositif de défiscalisation vise à encourager l’émergence d’une offre locative de qualité dans les communes où celle-ci peine à répondre à la demande. Le dispositif Pinel, en cumulant abattement fiscal et investissement locatif, vous permet de développer votre patrimoine immobilier à moindre coût. Un investissement parfait pour sécuriser votre retraite par exemple ou pour loger décemment vos parents ou enfants. C’est effectivement possible si la personne concernée ne dépend pas de votre foyer fiscal.
Le dispositif Pinel permet d’investir jusqu’à 300 000 € par an dans un logement neuf en France en zone tendue ne dépassant par un prix au m² de 5500 €. En optant pour une durée d’engagement aux conditions de la loi Pinel pendant 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur de 63 000 € répartis tout au long de cette période. Un avantage fiscal important ! La rentabilité de votre investissement Pinel réside dans le cumul de cet avantage fiscal non négligeable le revenu locatif obtenu !
Vous souhaitez savoir pourquoi, comment et où investir en loi Pinel ? Suivez le guide Ooinvestir !
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): accéder plus facilement à l’achat de sa résidence principale
Créé en 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt à 0 % d'intérêts accordé sous condition de revenus aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. Proposé par les banques signataires d'une convention avec l’État, le PTZ est considéré par celles-ci comme un apport personnel. Le PTZ vient donc s’adosser utilement à votre crédit immobilier principal en rendant financièrement possible votre acquisition. Reconduit en 2017, le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % en zones A bis, A et B1 et 20 % en zones B2 et C pour l’achat de votre résidence principale dans un secteur géographique où l’offre est inférieure à la demande.
Quelles perspectives pour la loi Pinel ?
Le plan de zonage est au cœur des réflexions relatives à l’amélioration de la loi Pinel. Force est de constater que de nombreuses métropoles sont éligibles à ce dispositif alors que les communes de leur première couronnes ne le sont pas forcément. À quelques centaines de mètres près, un projet de logements peut ne pas être éligible à ce dispositif attractif pour les investisseurs car positionné du mauvais côté de la limite communale. Ce cloisonnement pèse sur l’efficience de cette loi.
Conscients du problème, les pouvoirs publics ont d’ailleurs lancé une expérimentation en Bretagne. Appelée « Pinel Breton », cette expérimentation s’applique dans 59 communes de cette région : 25 communes éligibles en totalité de la métropole de Rennes et 34 autres villes en partie éligibles. La généralisation de ce principe libérerait le dispositif Pinel de son plan de zonage classique (actuellement limité aux seules zones A, A bis et B1) en poussant la précision du zonage à l’échelon communal pour cibler les quartiers en tension locative faute de logements intermédiaires disponibles. D’autres pistes visent à rendre le Pinel encore plus incitatif pour les investisseurs en proposant une meilleure adéquation entre le loyer Pinel exigible et les prix des marchés locaux. Tout dépendra au final de l’enveloppe budgétaire accordée !
Quelles perspectives pour le PTZ ?
Lors de son annonce de prolongation du Prêt à taux zéro (PTZ) au-delà de son échéance prévue en 2021, Emmanuelle Wagon a précisé qu’il ne s’agirait pas d’une reconduction à l’identique. Pour le ministre du Logement, il s’agit de faire « mieux » que « plus » ! Plusieurs acteurs ont déjà émis des doléances. Ainsi, le Pôle habitat de la Fédération française du bâtiment et CAFPI plaident pour une part empruntable au titre du PTZ portée à 40 % sur l’ensemble du territoire dans le neuf comme dans l’ancien avec rénovation dès 2021. Une autre proposition vise à instaurer un PTZ au-delà du taux zéro ! Il s'agirait ni plus ni moins d'instaurer un taux négatif, c'est-à-dire inférieur à zéro, pour booster son attractivité au moment où les taux des crédits immobiliers classiques demeurent historiquement bas. Ce taux en dessous de zéro permettrait à l'emprunteur de rembourser une somme inférieure au montant du capital prêté.
Quel calendrier pour ces 2 dispositifs ?
Impliquant des investissements importants et des temps de réalisation conséquents, les promoteurs comme les investisseurs ont besoin de lisibilité fiscale avant de lancer tout nouveau projet de construction de logements. En conséquence, les acteurs de l’immobilier ont demandé au Gouvernement de définir au plus vite les nouvelles règles applicables au Pinel comme au PTZ. Pour cela, le Ministère du logement et celui des finances devraient pouvoir proposer des articles modificatifs lors de la prochaine loi de finances au Parlement à la fin de l’automne 2020. Un laps de temps probablement trop court pour consulter, arbitrer et légiférer correctement. Les arbitrages seront certainement pris courant 2021 pour une entrée en vigueur en 2022.
Vous l’avez compris, si la décision de prolongation du Pinel et du PTZ et de leur amélioration a bien été prise dans le cadre du plan de relance, les modalités de cette dernière restent à préciser. Pour l’heure le Ministre du logement a indiqué que celles-ci s’inscriraient dans le cadre de la transition énergétique et du soutien des ménages les plus modestes. Le calcul des abattements fiscaux et des plafonds de ressources liés au dispositif Pinel et au PTZ ne devraient pas forcément connaître de bouleversement. Tout en précisant aux professionnels du secteur qu’aucune décision n’avait été prise, madame Wagon a indiqué que les dispositions prises devront respecter une certaine stabilité fiscale pour ne pas perturber le marché immobilier et plus particulièrement les commercialisations en cours de logements neufs. Un dossier à suivre de près dans les prochains mois !
La politique en matière de logement à l’approche des élections présidentielles
Véritable enjeu pour les élections de 2022, le secteur du logement fait l’objet de nombreuses attentions et impulsions politiques. Aujourd’hui, le parc immobilier existant est loin de se conformer aux nouvelles normes imposées. La demande en logements de qualité est grandissante, et tout l’enjeu est d’y répondre en assurant des conditions de performances thermiques, dans un objectif de lutte contre le réchauffement climatique.
La volonté première du gouvernement est donc dirigée vers la création de logements neufs. Les maires et élus locaux concentrent leurs efforts dans ce but pour répondre au mieux à l’importante demande.
Si la construction de nouveaux logements est stimulée par les solutions de défiscalisation, il est important de veiller à maintenir un confort optimal, avec des surfaces plus vastes et une bonne luminosité, le tout à des prix qui restent accessibles. Devant le manque d’espace, il devient parfois nécessaire de densifier le parc immobilier et donc de surélever le parc existant, dans les meilleures conditions possibles. Les acteurs du secteur du logement rivalisent de créativité !
Dans ce contexte, des nombreuses aides et avantages fiscaux restent d’actualité, avec par exemple une nouvelle mouture de la loi Pinel, adaptée à ces nouveaux défis.
