Les SCPI permettent aux particuliers d’avoir accès à l’immobilier d’entreprise, et proposent un rendement très intéressant (4,18 % en 2020), nettement supérieur à d’autres types de placements. Si les prévisions avant l’apparition du Covid étaient alarmistes, les SCPI semblent tirer leur épingle du jeu. Quel a été l’impact de la crise Covid sur les SCPI ? Dans quelles SCPI investir en 2022 ?
Covid 19 : les effets de la crise sur les investissements en SCPI
Pourquoi et comment investir en SCPI ?
Les SCPI ont pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier afin de le mettre en location. La gestion locative est confiée à une société de gestion spécialisée, agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers). Pour ce faire, elle va collecter de l’épargne auprès d’investisseurs privés, qu’elle va rémunérer (grâce aux loyers dégagés) en fonction de la mise de départ.
Les sommes collectées sont investies dans un parc immobilier diversifié, qui peut être constitué de bureaux, de commerces, de résidences de services, d’EHPAD, d’habitations, de biens dans le secteur de la santé ou de l'hôtellerie, dans la logistique… Ces biens immobiliers professionnels sont d’habitude réservés aux investisseurs institutionnels. Les SCPI permettent donc d'avoir accès à ce marché très rentable, qui offre des opportunités difficilement accessibles autrement.
Concrètement, pour investir dans une SCPI, un particulier achète des parts de SCPI, et touche des revenus fonciers en fonction du nombre de parts souscrites et du taux de rendement proposé par la SCPI. L’investisseur n’est donc pas propriétaire d’un bien immobilier, mais copropriétaire de l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI. Les risques locatifs (carence locative, loyers impayés, travaux…) sont donc mutualisés entre tous les souscripteurs. Ces risques locatifs sont également minimisés par une diversification des locataires, et par leur sélection rigoureuse par la société de gestion.
Le fait d’acheter des parts de SCPI, et non pas un bien immobilier dans son entier, fait chuter la mise de départ nécessaire pour investir dans l’immobilier d'entreprise. En effet, il est possible d'investir dans certaines SCPI pour quelques centaines d’euros. Bien évidemment, les revenus dégagés seront à hauteur de l’investissement.
C’est également un investissement clé-en-main pour les souscripteurs. L’intégralité de la gestion locative est assurée par la société de gestion : une fois l’investissement réalisé, l’investisseur n’a aucune action à entreprendre pour percevoir ses revenus fonciers.
Les avantages d’un investissement en SCPI sont donc nombreux :
- un taux de rendement élevé, supérieur au livret bancaire ou à l’assurance-vie, et bien moins risqué que les marchés boursiers, qui offrent certes un rendement supérieur ;
- un faible ticket d’entrée ;
- un investissement clé-en-main : aucune gestion locative ;
- une mutualisation des risques ;
- la possibilité de revendre ses parts.
L’impact du Covid sur les SCPI
Le Covid a impacté l’ensemble de l’activité économique française et mondiale, marquée par une baisse des échanges commerciaux. En France, les confinements successifs, les couvre-feux, et les restrictions de circulation ont modifié le fonctionnement des entreprises, notamment avec la mise en place généralisée du télétravail. De nombreux économistes redoutaient alors un effondrement de l’économie, qui n’a pas eu lieu grâce aux mesures instaurées par les pouvoirs publics (soutien au secteur les plus fragiles, fond de solidarité…). Néanmoins, le secteur de l’immobilier d’entreprise, et donc celui des SCPI reste à part : soumis à l’évolution du marché de l’immobilier mais aussi aux besoins des entreprises. Qu’en est-il dans les chiffres ?
Tout d’abord, afin de comparer de manière objective les effets du Covid sur les investissements en SCPI, il faut rappeler que l’année 2019 a été une année record pour les SCPI. Selon les données de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) assimilable au taux de rendement du placement s’élevait à 4,4 %, pour un niveau de collecte nette de 8,61 milliards d’euros. Si une baisse des résultats des SCPI a été constatée pour l’année 2020, celle-ci reste limitée, au regard des performances historiques réalisées par les SCPI en 2019. Ainsi, en 2020, les SCPI ont offert un TDVM moyen de 4,18 %, pour un niveau de collecte de 6,03 milliards d’euros. Malgré les incertitudes pesant sur le marché de l’immobilier, les Français considèrent toujours la pierre-papier comme une valeur refuge. Autre indicateur de la confiance des français dans les SCPI en ces temps d’incertitude, le niveau de capitalisation a lui aussi augmenté pour atteindre 71,4 milliards d’euros (contre 65,37 milliards en 2019). Enfin, en 2020, 5 SCPI ont été créées, ainsi que 2 sociétés de gestion.
Si les SCPI ont été touchées par la crise sanitaire, force est de constater qu'elles ont plutôt bien résisté à la crise, et qu’elles conservent l’attrait du public.
Crise Coronavirus : les SCPI résilientes malgré tout !
Si les chiffres pour les SCPI en 2021 ne sont pas encore consolidés, les résultats du 3e trimestre confirment la résilience des SCPI face à la crise sanitaire. Selon France SCPI, le TDVM annualisé s’élève à 4,2 %, proche des résultats de l’année 2019. Si certaines SCPI s’en sont mieux sorties que d’autres (le tourisme et l'hôtellerie ont été particulièrement impactés), le marché des SCPI s’est montré particulièrement résilient. Pourquoi ?
Une diversification du patrimoine immobilier
Si les stratégies d’investissement diffèrent d’une SCPI à l’autre, la diversification du patrimoine immobilier permet de limiter les impacts des crises, d’une manière générale. En effet, les différents locataires des SCPI ne sont pas positionnés sur les mêmes secteurs économiques, ce qui permet de limiter les risques d’impayés en cas de difficultés sur un domaine d’activité. Pour l’année 2020, si l'hôtellerie et la restauration ont subi de plein fouet la crise Covid, d’autres secteurs comme la logistique ou la santé ont vu leurs besoins augmenter. En diversifiant leurs actifs, les SCPI se mettent à l’abri des difficultés rencontrées par un seul secteur économique.
La diversification géographique est elle aussi décisive dans la résilience des SCPI. Elles ont, en effet, la possibilité d'investir en France et à l’étranger. Si la crise Covid est une crise mondiale, elle n’a pas eu les mêmes impacts d’un pays à l’autre, ni au même moment. Les SCPI présentent dans plusieurs pays, voire continents, diminuent ainsi les risques locatifs.
Des locataires rigoureusement sélectionnés et engagés sur le long terme
Le succès d’une SCPI repose sur la qualité de son patrimoine immobilier, mais aussi de ses locataires. C’est pourquoi, la société de gestion va analyser le sérieux des locataires, et étudier attentivement leurs besoins. En fournissant des biens immobiliers de qualité, qui correspondent aux attentes des locataires, les sociétés de gestion s’assurent ainsi contre les risques d'impayés et les carences locatives. De plus, les baux commerciaux sont prévus sur le long terme (entre 9 et 20 ans).
Une organisation du travail et des besoins qui évoluent
Si le télétravail n’est pas une nouveauté dans le monde de l’entreprise, la crise Covid a précipité son développement. Les dirigeants des entreprises se sont vu imposer le télétravail par les pouvoirs publics, ce qui a entraîné de profonds changements d’organisation. Néanmoins, le télétravail a été différemment apprécié par les dirigeants et les salariés, et son recours devrait s’intensifier, même si les entreprises vont continuer à avoir besoin de bureaux. Les SCPI ont anticipé ces changements d’organisation du travail, ce qui leur a permis d’adapter leurs biens immobiliers à ces nouvelles attentes.
Quels types de SCPI choisir après la crise sanitaire ?
Les SCPI de santé
Le domaine de la santé est un secteur à part dans l’économie : quelle que soit la situation, la population a besoin d’un accès aux soins. Le Covid a montré le manque d’infrastructures de santé, que ce soit en termes de laboratoires médicaux ou de bâtiments de stockage. De plus, avec le vieillissement de la population, le nombre de personnes dépendantes va augmenter, et des places supplémentaires dans les EHPAD vont être nécessaires. Preuve de l’augmentation de ses besoins, le gouvernement a mis sur la table 6 milliards d’euros pour la santé, et l’ouverture de 30 000 places dans les EHPAD à l’horizon 2030. Les SCPI investies dans la santé ont donc de beaux jours devant elles, et représentent une opportunité d’investissement pour les souscripteurs.
Les SCPI de logistique
L’autre enseignement de la crise sanitaire est l’explosion du e-commerce, dopée par les restrictions de circulation. Afin de satisfaire leurs clients, et de les convaincre de leur rester fidèles, les grands groupes du e-commerce ont besoin d’une chaîne d’approvisionnement performante et rapide. Ils ont donc besoin d’entrepôts de stockage en périphérie, mais aussi à l’intérieur des villes. Avec la mondialisation, la grande majorité des produits de consommation est fabriquée à l’étranger : il faut donc avoir la possibilité de stocker un grand nombre de produits pour pouvoir les distribuer rapidement. Les besoins en stockage sont donc exponentiels. De plus, les locataires de ce type de biens n’ont aucun intérêt à déménager du fait de la complexité et du coût d’un déménagement : ils sont donc présents sur le long terme.
