L’immobilier fractionné gagne du terrain sur le marché de l’investissement dans la pierre. Plus accessible qu’un achat classique et aussi simple qu’un investissement en SCPI, la méthode a de quoi séduire les investisseurs à l’affût d’opportunités rentables sur le long terme. Parmi les nombreuses plateformes, l’une se démarque par sa stratégie basée sur les obligations et ses gestes commerciaux comme le cashback : Meute Invest. Portrait de cet acteur qui révolutionne (déjà) le milieu de l’immobilier fractionné.
Qu'est-ce que Meute Invest ?
La société Louve Invest se trouve à l’origine de Meute Invest.
Louve Invest, un courtier jeune et disruptif
Créée en 2021, Louve Invest est un service en ligne qui permet d'investir dans l’immobilier locatif en quelques clics via l'achat de parts de SCPI, et ce à partir de 200 €.
Il existe aujourd’hui des centaines de SCPI. Pour rappel, une SCPI désigne une société civile de placement immobilier. Sa mission : sélectionner et gérer des biens immobiliers, qu’elle acquiert et met en location pour le compte d’investisseurs.
Pour se démarquer de la concurrence, Louve Invest va avoir une idée : reverser 2,5 % du montant investi directement sous forme de cashback, directement sur le compte bancaire de l’investisseur.
Une stratégie parfaitement conforme pour l’Autorité des marchés financiers (AMF). Visa de l’AMF en poche, Louve Invest a donc proposé sa méthode à ses investisseurs. Résultat : plus de 90 millions d’euros investis depuis sa création. Meute Invest est né de ce succès.
Meute Invest, ou la nouvelle façon d’investir dans l’immobilier
Première plateforme d’immobilier fractionné en ligne à proposer des obligations, Meute Invest s’est rapidement imposé comme un acteur innovant.
Une stratégie de sélection minutieuse
Toute la stratégie de Meute Invest repose sur « une sélection pertinente de biens dans des zones proposant un couple rendement/plus-value potentielle (non garantie) intéressant ». Outre les biens, Meute Invest évalue et sélectionne des gestionnaires (ou asset managers) réputés pour leur expérience et leur sérieux afin de garantir des projets fiables et performants.
Cashback et obligation : les grandes nouveautés
Mais la véritable rupture de Meuve Invest se trouve dans sa méthode d’investissement. En effet, lorsque vous faites l’achat d’une part dans un bien fractionné, vous achetez en réalité une obligation.
Le rendement de cette obligation se base sur les loyers nets générés par le bien immobilier. Plus un bien immobilier est attractif, plus le revenu potentiel sera élevé. Les obligations étant un produit réglementé très utilisé par les États et les entreprises, il offre d’une certaine garantie qui protège l’investisseur.
Le cashback correspond à la moitié de la rémunération de Meuve Invest de la part des sociétés de gestion. Ce geste commercial, qui ne concerne pas toutes les SCPI, apporte un petit supplément très apprécié des membres de la plateforme. Meute Invest offre même un bonus de parrainage : 1 % de cashback supplémentaire sur votre premier achat !
Comment fonctionne l'immobilier fractionné ?
Comme son nom l’indique, l’immobilier fractionné consiste à fractionner un actif immobilier (une maison, un appartement, une boutique, etc.) en plusieurs parts, qui seront vendues à des investisseurs.
Ce modèle d’investissement, qui s’apparente à celui de la SCPI, reste encore très jeune. Lancé par Bricks, il reposait à l’origine sur un système de royalties (une redistribution des loyers) qui n’a pas été validé par l’AMF. Meute Invest a alors mis en place son système d’obligations, quant à lui approuvé par l’autorité des marchés financiers, et la concurrence lui a emboîté le pas.
Concrètement, le membre reçoit :
- des revenus locatifs mensuels en fonction de ses obligations (en cas de vacance locative ou d’impayés du locataire, l’investisseur ne reçoit aucun loyer) ;
- une plus-value en cas de revente (calculée en fonction du prix de vente et des impôts).
Avantages et inconvénients de l'immobilier fractionné
Besoin de vous faire votre propre avis sur la question ? Découvrez les avantages et inconvénients de cette nouvelle méthode d’investissement.
Les points en faveur de l’immobilier fractionné
Une porte d’entrée plus accessible vers l’immobilier, une stratégie payante de diversification de portefeuille d’actifs, un rendement potentiel séduisant, une fiscalité plus avantageuse et un placement sans contrainte de gestion : les arguments en faveur de l’immobilier fractionné ne manquent pas.
Une porte d’entrée plus accessible vers l’immobilier
Premier élément majeur : le modèle fractionné rend l’immobilier accessible à tous. L’investisseur n’a pas besoin d’engager une grande partie de son épargne ni de passer par un emprunt bancaire car le prix d’une part débute à 200 € seulement chez Meute Invest.
Une stratégie payante de diversification de portefeuille d’actifs
Par conséquent, les investisseurs peuvent opérer une stratégie de diversification en investissant sur plusieurs biens immobiliers. Plus d’investissements variés, c’est moins de risque de perte totale du capital !
Un rendement potentiel séduisant
Cette stratégie s’avère très avantageuse puisque l’investisseur a accès à des produits à fort potentiel de rentabilité, comme des biens de prestige ou situés dans des zones à forte demande locative qui auraient été inaccessibles s’il avait investi seul. Meute Invest table sur des rendements entre 4 et 7 %.
Une fiscalité plus avantageuse
Le crowdfunding immobilier et l’immobilier fractionné partagent la même imposition.
Avant de vous lancer dans l'immobilier fractionné avec Meute Invest, il est essentiel de consulter les avis sur la plateforme pour évaluer les expériences d'autres investisseurs.. En recherchant ces avis sur Louve Invest, vous pourrez mieux comprendre le fonctionnement de Meute Invest et la qualité de ses services, ce qui est essentiel pour votre prise de décision.
Basée sur la flat tax à 30 % (12,8 % de prélèvement forfaitaire et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux), la fiscalité de l'immobilier fractionné s’avère plus intéressante (et plus simple) qu’en SCPI ou que dans l’immobilier locatif. Cette fiscalité s’applique aussi bien sur les revenus générés que sur la plus-value réalisée en cas de revente.
L’investisseur peut même demander à être imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. Une situation qui lui est avantageuse uniquement si sa tranche d’imposition marginale est inférieure à 30 %.
Un placement sans contrainte de gestion
Vous voulez revendre vos parts ? La démarche se révèle beaucoup plus simple et plus rapide que la vente d’un bien immobilier. Pas d’agence immobilière ni de rendez-vous chez le notaire, la société s’occupe de tout !
Même cas de figure pour les travaux. Ce sont les gestionnaires qui supervisent les travaux, sélectionnent les prestataires et communiquent sur leur avancée.
Les inconvénients de l’immobilier fractionné
Malgré ses nombreux avantages, l’immobilier fractionné demeure une méthode d’investissement qui comporte quelques risques inhérents au marché immobilier. Attention aussi à bien choisir votre plateforme et/ou votre société de gestion et gardez en tête que la réglementation peut rapidement évoluer… à la hausse comme à la baisse !
Un investissement où le risque zéro n’existe pas
L’immobilier fractionné n’est pas un investissement sans risque.
Il existe d’abord un risque de marché. La valeur d’un bien peut baisser et affecter votre rentabilité en cas de revente. Pour le diminuer, Meute Invest ne lance que des projets sur le long terme (10 ans).
Même constat pour le risque locatif. Sans revenus locatifs (vacance locative, travaux, etc.), la rentabilité de votre investissement sera sérieusement affectée. Néanmoins, la mutualisation du risque entre de multiples investisseurs en diminue l’impact.
Le risque de liquidité peut aussi être présent si vous n’arrivez pas à vendre rapidement vos parts. Meute Invest travaille actuellement sur un marché secondaire pour le réduire.
Attention dans le choix de la société de gestion
Le choix de la société de gestion est déterminant, puisque c’est elle qui va prendre en main votre investissement. Pensez donc à toujours lire les avis des investisseurs et étudiez en détail les projets immobiliers proposés pour vous assurer de la solidité financière du projet.
Une réglementation naissante
Enfin, gardez en tête que l’immobilier fractionné reste une méthode naissante : l’AMF le surveille de près et de nouvelles réglementations pourraient voir le jour.
Investir en immobilier fractionné : pour quel(s) profil(s) ?
Avec un prix d’entrée de 200 € chez Meute Invest et la possibilité d’investir dans de nombreux biens immobiliers en France, l’immobilier fractionné apparaît comme une solution idéale pour obtenir des rendements que les livrets bancaires ne peuvent atteindre.
C’est un placement financier profitable, simple à prendre en main et qui ne demande aucune gestion de votre part.
Néanmoins, cette méthode ne correspond pas à tout le monde.
D’abord, parce qu’il s’agit d’une solution sur le long terme. Le marché de l’immobilier change rapidement et tout investissement dans la pierre demande du temps. Inutile d’acheter des parts pour les conserver quelques années, visez plutôt sur un horizon entre 8 et 10 ans.
Ensuite, ce placement se démocratise. Les plateformes fleurissent et l’AMF garde un œil attentif sur le marché. Il faut donc adopter une attitude prudente sur chaque projet. Les investisseurs aguerris appliqueront des réflexes (exemple : vérifier l’agrément de l’AMF) et assimileront plus rapidement les informations pour bien diversifier leur portefeuille d’actifs. Les investisseurs plus débutants ne doivent pas hésiter à se faire accompagner par une équipe d’experts pour composer leur portefeuille, de A à Z.
- L’immobilier fractionné consiste à fractionner un actif immobilier en plusieurs parties, qui seront vendues à des investisseurs.
- Meute Invest s’est rapidement imposé comme un acteur innovant dans ce domaine avec son système d’obligations.
- Ce placement s’envisage sur le long terme pour pleinement profiter de son potentiel.
- Il se destine aussi bien aux investisseurs aguerris que débutants, mais il est conseillé de se faire accompagner par une équipe d’experts.
