Faut-il s’attendre à un krach immobilier en 2021 ? Après une année 2020 frappée de plein fouet par la crise sanitaire, le secteur de l’immobilier devrait subir les effets du ralentissement de l'économie. Notamment, l'impact du coronavirus est susceptible de jouer défavorablement sur l'évolution des prix. Vous envisagez d’investir dans l’immobilier cette année ? Le blog Ooinvestir vous livre ses perspectives sur les prix immobiliers en 2021.
Des prédictions dans le sens d’une baisse des prix
Entre les prévisions à la baisse des prix, la formation de bulles immobilières et les territoires à la traîne, les indicateurs des prix moyens des logements sont en alerte.
Des baisses de prix à prévoir
L’étude épargne et immobilier du groupe BPCE réalisée en juillet 2020 prévoit une baisse moyenne des prix immobiliers de l’ordre de 2 % en 2021. En effet, l’indicateur des prix immobiliers reste lié aux tendances de la croissance économique. Avec un PIB (produit intérieur brut) en recul de 7 % à fin décembre 2020 selon le point de conjoncture de la Banque de France, les prix immobiliers dans le cadre des ventes pourraient être impactés dans les mois à venir.
Pour connaître les effets réels de cette crise en France, il faut attendre entre 6 mois et un an, délai correspondant à la durée moyenne des transactions immobilières pour les logements neufs ou anciens. Que ce soit à la hausse ou à la baisse, les tendances devraient commencer à se profiler à l’horizon du 2e trimestre 2021.
Un marché immobilier surévalué
L’écart entre le prix du marché et la valeur réelle des biens immobiliers s’est amplifié ces dernières années, bien avant la crise sanitaire. Des bulles immobilières se sont ainsi formées, à l’instar de la ville de Paris. La hausse des prix a été très forte ces dernières années, dépassant les 10 000 € le m2 en 2020. À terme, ce scénario est susceptible de voir davantage de logements à vendre sur place, un marché qui sature et des prix qui finissent par chuter.
Une disparité croissante de territoires
En fin d'année 2020, le marché immobilier semblait se ralentir dans Paris intra-muros avec une augmentation moins marquée que l'Île-de-France selon la note de conjoncture Notaires de France janvier 2021. Il s'agit d'un phénomène rare, rencontré pour la dernière fois en 2013. Les transactions semblent se reporter dans la grande couronne parisienne ou dans des départements limitrophes, vers des maisons avec jardins.
Le marché des ventes immobilières peut toutefois rencontrer des difficultés en zone rurale ou dans des secteurs où l’activité économique est à la peine. Les prix des logements sont susceptibles de ressentir les effets de la crise et du confinement dans ces territoires en souffrance.
Une progression de prix immobilier réelle dans des grandes villes
Les prix immobiliers sont restés dynamiques en 2020 puisqu’ils ont augmenté de 6,5 % au niveau national dans le logement ancien. Vous devez compter un prix moyen au m2 de 3 553 €. Sur ce même baromètre, il en ressort que certaines villes de plus de 100 000 habitants affichent des évolutions importantes en matière de prix immobiliers.
- Mulhouse constate la plus forte hausse avec + 16,5 % soit 1 939 € le m2.
- Angers et Limoges pointent à + 16,4 % (respectivement 1 939 € et 2 889 € le m2).
- La ville d’Orléans a recensé une hausse des prix de + 16,1 % (2 667 €).
Une variation de prix à 2 vitesses selon les zones géographiques
Une étude de conjoncture de la FNAIM laisse apparaître toutefois des disparités selon les secteurs géographiques.
En effet, si Paris intra-muros affiche une augmentation des prix de 3,4 %, d’autres capitales régionales voient leur progression stoppée ou inversée. Bordeaux connaît un coup de frein sur les prix immobiliers (+0,2 %) ou Rouen une chute de 2,6 %. Quant aux zones rurales, les prix des logements à fin 2020 terminent en légère baisse, soit à -0,5 %.
Comment la crise sanitaire a impacté le marché immobilier français ?
L’évolution de la pandémie mondiale liée au Covid va être scrutée de près sur le marché immobilier en France, tant du point de vue des banques que des professionnels.
Des banques prudentes pour accorder des crédits immobiliers
Une situation sanitaire qui se prolonge pourrait entraîner une baisse du pouvoir d’achat des ménages et donc une capacité d'endettement plus faible.
Des profils auparavant attractifs vont être perçus à risque pour l’octroi d’un crédit immobilier. C'est le cas des professions directement impactées par l'arrêt de leur activité en raison du confinement. Que ce soit au niveau des logements neufs ou anciens, le marché comptera plus de biens immobiliers pour moins d'acheteurs potentiels. Un terrain favorable pour des baisses de prix immobiliers !
Cependant, pour maintenir le niveau d’activité de l’investissement immobilier, le HSCF (haut conseil de stabilité financière) a consenti à accorder des souplesses en décembre 2020. La durée du crédit immobilier pourra être portée à 27 ans et le taux d’endettement à 35 % (au lieu de 25 ans et 33 %). En contrepartie, le dossier de financement du logement devra apporter suffisamment de garanties de paiement.
Pour encourager l'investissement immobilier, des assouplissements ont été accordés pour le prêt à taux zéro visant l’achat immobilier de logements neufs ou à réhabiliter. Ce dispositif en faveur des crédits immobiliers a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.
Des volumes de ventes sous surveillance
La situation sanitaire du Covid a bouleversé l'investissement immobilier, ralentissant les transactions en 2020. Que ce soit en province ou dans la ville de Paris, les professionnels immobiliers ont tous connu une baisse du nombre de transactions en raison de l'arrêt des visites sur place. Par ailleurs, de nouveaux reconfinements pourraient porter préjudice au marché immobilier en 2021. Une augmentation du parc de logements sur le marché immobilier accompagnée d’une chute du nombre d’investisseurs peut conduire à une baisse des prix des logements en 2021, sans pour autant conduire à un krach immobilier. Si tel est le cas, vous pouvez alors profiter de conditions favorables pour réaliser un achat immobilier rentable. À suivre donc !
