Septembre rime avec rentrée étudiante ! Chaque année, les étudiants constituent une part importante des nouveaux locataires sur le marché immobilier, une aubaine dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.
Comment choisir le bail et la garantie pour répondre aux attentes des propriétaires comme des jeunes locataires ? Quels sont les points clefs à vérifier ? Ooinvestir vous détaille tout ce qu’il faut savoir avant de louer votre appartement à un étudiant !
1. Choisir le bon bail
Si vous êtes propriétaire d’un bien meublé, plusieurs types de contrats sont à votre disposition. En revanche, dans le cadre d’une location nue, un seul type de bail sera possible.
Location d’un bien meublé
En fonction de vos objectifs, plusieurs contrats de location peuvent être mis en place pour les logements meublés destinés aux étudiants.
Le bail meublé de 9 mois
Le bail meublé de 9 mois est l’une des possibilités qui s’ouvre aux propriétaires à destination d’étudiants mobiles. Cela vous permet ainsi de récupérer votre bien et de donner congé au locataire sans motif à la fin d’un temps déterminé à l’avance. Quant au locataire, il peut partir avant la fin du bail, avec 1 mois de préavis.
Ce type de location est recherché par les étudiants qui poursuivent leurs formations dans d’autres villes l’année suivante. Pour vous, cela vous permet de louer votre logement sur un temps limité, dans le but de l’habiter par la suite, par exemple.
Le bail meublé d’1 an
Le bail meublé d’1 an renouvelable est le contrat le plus classique, conclu pour 1 an et renouvelable par tacite reconduction. Ainsi, celui-ci se renouvelle jusqu’à ce que vous ou votre locataire donniez congé. Celui-ci est apprécié par les étudiants puisqu’il leur permet d’assurer la possession d’un logement le temps de leurs études. Pour le bailleur, cela limite la gestion administrative et la recherche d’un nouveau locataire à chaque fin de contrat.
Le bail mobilité
Le bail mobilité, conclu pour une durée de 1 à 10 mois, est le plus modulable. Il permet à l’étudiant de louer un bien le temps d’un stage ou d’une formation supérieure. À la fin du bail, le bailleur n’a pas besoin de donner congé au locataire. Cependant, ce dernier est en droit d’arrêter son bail de location en cours, en respectant 1 mois de préavis.
Attention, la loi Elan rend impossible le renouvellement d’un bail mobilité. Si les 2 parties souhaitent continuer la location à la fin de ce contrat, il peut être proposé un bail meublé de 9 mois ou une location meublée classique d’1 an minimum. Dans le cas d’une location inférieure à 10 mois, il est possible de prolonger 1 fois la durée par avenant, et cela, pour un temps total de 10 mois.
Le bail commercial
Vous pouvez également faire le choix d’investir dans une résidence. En effet, les résidences du CROUS (Centre régional des œuvres universitaires et scolaires) ne suffisent pas à combler la demande très forte de logements. C’est pourquoi des résidences de services privées, dédiées aux étudiants, voient le jour dans de nombreuses villes. Ces structures, gérées par des exploitants professionnels, mettent à disposition des bien meublés pour loger cette population estudiantine.
Vous pouvez ainsi faire le choix d’un bail commercial qui vous permettra, sous conditions, de bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Avec ce type de contrat, vous vous engagez avec le professionnel sur une durée de location de 9 ans. Vos loyers seront garantis, que votre appartement soit occupé ou vacant, et l’exploitant assurera l’intégralité de la gestion du bien.
Tout savoir pour investir dans une résidence étudiante en Censi-Bouvard
Location d’un bien non meublé
Si vous êtes propriétaire d’un bien et préférez une location non meublée, vous pouvez alors signer un contrat de location vide avec un bail d’habitation classique dont la durée est obligatoirement de 3 ans. Avec une location nue, vous ne pouvez pas donner congé avant la fin du bail. À la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois, vous pourrez cependant signifier son congé à votre locataire à condition de présenter un motif reconnu par la réglementation (vente ou reprise du logement pour raison professionnelle ou familiale…)
Meublé ou nu, le choix du contrat de location aura un impact sur la fiscalité de vos revenus locatifs. Sachez également que vous pouvez bénéficier des avantages de dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel, avec une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 euros sur 12 ans. Renseignez auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine.
2. Demander des pièces justificatives
Pour vérifier le dossier de vos candidats, plusieurs documents sont à demander :
- une pièce d’identité en cours de validité avec la photo du titulaire ;
- un ou plusieurs documents confirmant son statut ;
- une pièce justificative de domicile.
La loi sanctionne toute demande d’une ou plusieurs pièces justificatives non prévues par le décret. Ce délit est condamné d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour un particulier.
3. Obtenir des garanties
En tant que bailleur, vous pouvez exiger de vos candidats une garantie pour vous prémunir en cas d’impayés ou de frais liés à une dégradation du bien.
Le garant
Personne physique ou morale, celui-ci s’engage à payer le loyer, charges ou frais de remise en état suite à des dégradations, dans le cadre de dettes locatives de la part du locataire. Le plus souvent, dans une location étudiante, les parents ou un membre de la famille se portent garants. Le garant doit fournir au bailleur plusieurs justificatifs prouvant qu’il a les fonds nécessaires pour pallier ces différentes situations. Ainsi, en plus des pièces précédemment énoncées, il devra fournir :
- un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle : contrat de travail ou attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée ou toute pièce prouvant une activité professionnelle, etc ;
- un ou plusieurs justificatifs de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans ou attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés), justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois, etc.
Le dispositif Visale (VISA pour le Logement et l’Emploi)
Dédié aux salariés précaires et aux jeunes de 18 à 30 ans, ce service, géré par Action Logement, a pour objectif de couvrir d’éventuels impayés de loyers (charges comprises) et dégradations du logement. Gratuite, la démarche doit être effectuée par le locataire puis transmise au bailleur une fois validée. Ce dernier doit ensuite créer son espace personnel sur visale.fr et renseigner les références du dossier pour obtenir le contrat de cautionnement.
La Caisse d’allocations familiales (CAF)
Les aides au logement de la CAF permettent de soulager financièrement les locataires éligibles et de rassurer les propriétaires bailleurs. Selon le logement et la situation du locataire, il est possible de bénéficier d’une des 3 aides :
- l’aide personnalisée au logement (APL) ;
- l’allocation de logement familiale (ALF) ;
- l’allocation de logement à caractère social (ALS).
La demande s’effectue en ligne sur le site de la CAF.
En tant que bailleur, vous pouvez percevoir directement l’aide au logement du locataire grâce au tiers payant selon les situations :
- pour l’APL, le tiers-payant est obligatoire si vous êtes propriétaire de plus de 10 logements. Sinon, il peut être mis en place sur simple demande ;
- pour l’ALF ou l’ALS, le tiers payant est mis en place à votre demande.
Si vous décidez de mettre en place le tiers-payant, le locataire ne peut pas s’y opposer. La somme que vous percevez sera à déduire du loyer demandé.
4. Cumuler GLI et Garantie
Les propriétaires souhaitant prévenir tout impayé de la part de leurs futurs résidents peuvent se prémunir avec une assurance garantie loyers impayés (GLI). Souscrite auprès d’un assureur privé ou une banque, ce dispositif permet également de prendre en charge la procédure et les frais de contentieux.
En tant que bailleur, vous pouvez cumuler assurance GLI et garant uniquement dans le cas où vous louez votre logement à un étudiant ou apprenti (article 39 de la loi n°2009-1437 du 24.11.09). Son statut doit être bien inscrit dans le contrat de bail, au risque de voir votre assurance GLI nulle et de ne pas bénéficier de couverture pour les potentiels impayés.
Le propriétaire ne peut pas souscrire d'autres garanties pour les risques déjà couverts par le dispositif Visale, sous peine d’annulation du contrat.
5. Demander une clause de solidarité : cas de colocation
Dans le cadre d’une colocation, le bailleur peut réclamer une clause de solidarité. Ce dispositif limite les risques d’impayés, à condition que la clause figure dans le contrat. Ainsi, si l’un des colocataires est en retard sur le paiement de son loyer, vous êtes en droit de réclamer sa part auprès des autres colocataires.
Dans le cas où un locataire partirait prématurément, tout en vous informant de son congé, celui-ci reste solidaire jusqu’à 6 mois maximum après la fin de son préavis. Si ce dernier est remplacé par une autre personne avant cette durée, sa clause de solidarité prend fin immédiatement. Elle est alors assumée par le nouvel arrivant.
Enfin, si le colocataire ne vous informe pas de sa prise de congé, il reste indéfiniment lié aux autres colocataires tant que sa situation n’est pas régularisée. Cela comprend ainsi le paiement du loyer et des charges en cas d’impayés de la part des autres colocataires.
Le locataire doit vous informer de sa prise de congé par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En résumé, que votre bien soit une chambre, un studio, un appartement ou une maison, tous les types de logements sont susceptibles d’intéresser les étudiants. Il est d’ailleurs judicieux de cibler cette catégorie de la population dans le cadre d’un investissement locatif, car ils représentent une part importante des locataires.
Selon le type de logement que vous possédez (meublé ou non) plusieurs contrats et durée de baux sont disponibles. Vous pouvez donc choisir la formule la plus adaptée à votre situation, en optant par exemple pour un bail de courte durée.
Enfin, les risques d’impayés peuvent être couverts grâce à des garanties locatives gratuites (garants ou VISALE) ou payantes comme la GLI (assurance privée). Dans le cadre d’une colocation, la clause de solidarité permet aux bailleurs de limiter le risque d’impayés.
