Vous souhaitez louer votre bien à un étudiant ? Sachez que le bail étudiant pour la location meublée présente différentes caractéristiques auxquelles vous ne pouvez déroger et des aspects qu’il faut maîtriser. Consacré par la loi du 6 juillet 1989 puis encadré en 2014 par la loi Alur, le bail étudiant vise à s’adapter aux circonstances et conditions de vie particulières auxquelles sont confrontés les étudiants. Qu’est-ce que le bail étudiant exactement ? Quelles différences existe-t-il par rapport aux autres types de baux ? Pour quels types de logements est-il adapté ? Le point avec le blog Ooinvestir !
Location meublée : définition et spécificités du bail étudiant
Durée du contrat de bail étudiant en location meublée
Le bail étudiant, aussi appelé contrat de location meublée étudiant ou bail meublé étudiant, est une forme spécifique de bail d’habitation. Il présente la caractéristique particulière d’avoir une durée légale réduite à 9 mois, de septembre à juin généralement, ce qui correspond à la durée d’une année universitaire/scolaire chez les étudiants. Dans le cadre d’un bail étudiant d’habitation meublée, cette période ne peut pas être allongée. Le cas échéant cela correspond à une location meublée classique. À noter que la durée d’un bail pour celle-ci est fixée à minimum 1 an.
Pour un bail meublé étudiant, la fixation du montant du loyer a été régulée par la loi Alur (texte officiel de l’Etat français pour simplifier l’accès au logement et favoriser un urbanisme rénové). Divers facteurs rentrent en compte : travaux réalisés dans l’appartement, première mise en location, type de bien, etc.
Le bail étudiant implique forcément un logement meublé, la législation entourant la location ne permettant pas de signer un bail étudiant non meublé. Si les jeunes souhaitent louer un appartement vide, ils peuvent se tourner vers un bail classique de location.
Bail étudiant en location meublée : équipements du logement meublé
Le bail étudiant a été instauré par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation. Cependant, la loi Alur de mars 2014 est venue poser le régime applicable aux baux étudiants ainsi qu’à la location meublée de manière générale. Par exemple, elle précise que le logement, pour convenir à la location meublée et assurer une vie décente au locataire, doit comporter un certain nombre d’équipements :
- literie (couette ou couverture) ;
- système pour occulter la lumière des fenêtres dans la ou les chambres ;
- four ou four à micro-ondes et plaques de cuisson ;
- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine ;
- table et sièges, étagères de rangement et luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Contrat de bail meublé étudiant : modalités de reconduction
Au terme de ce type de bail meublé, si l'étudiant souhaite rester locataire et que le propriétaire est d’accord, il est possible de signer un nouveau bail de 9 mois et ce, plusieurs fois d’affilée.
En revanche, le bail étudiant meublé ne peut ni être renouvelé ni être reconduit tacitement, assurant la sérénité du locataire comme du bailleur. En effet, le premier sait qu’il doit libérer son appartement à une date précise et peut ainsi prendre ses dispositions pour anticiper la situation. Le second peut quant à lui récupérer son logement à l’issue des 9 mois sans avoir prendre congé de son locataire. Il peut ainsi louer son logement pendant les vacances d’été sous un contrat de location saisonnière.
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Comment conclure un bail étudiant en location meublée ?
Établissement du bail étudiant lors de la mise en location d’un appartement
Le bail étudiant est réservé aux personnes ayant le statut d’étudiant et en mesure d’occuper le bien immobilier du propriétaire le temps d’une année universitaire, c’est-à-dire 9 mois. L’appartement ou la maison concernée doit constituer la résidence principale du locataire. À l’occasion de la signature du bail étudiant, des pièces justificatives facultatives liées au statut estudiantin peuvent être demandées, comme un certificat de scolarité ou une carte d’étudiant.
Le contrat de bail doit préciser un certain nombre d’éléments, comme :
- l’identité de l’étudiant et du bailleur ;
- la durée du bail ;
- le type de bail ;
- la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués ;
- le montant du loyer hors charges ;
- le montant des charges communes et celui des charges privatives ;
- le mode de calcul des charges ;
- la répartition effectuée…
Il est possible de télécharger un modèle de contrat de bail sur Internet pour lors de la mise en location de votre logement afin de s’assurer que celui-ci soit aux normes. Différents formats existent, tout comme pour l’état des lieux d’un appartement.
Sachez également que la loi Elan a aussi introduit en 2018 un nouveau type de contrat d'habitation. Il s'agit du bail mobilité, un contrat de location meublé de courte durée qui s’adresse aux étudiants ou aux personnes en mobilité professionnelle pour une durée allant de 1 à 10 mois.
Les garanties dans le cadre d’un bail étudiant lors de la mise en location d’un appartement
Lorsque la situation des étudiants est précaire, le bailleur peut aussi solliciter une assurance et/ou des garanties afin de se prémunir contre tout risque d’impayés de loyers.
- Un dépôt de garantie : la somme à verser ne peut excéder 2 mois de loyer.
- Un acte de cautionnement : une personne se porte garante pour le locataire dans le cas où il ne serait plus en mesure de respecter ses obligations.
- Une caution bancaire : c’est l’établissement bancaire qui se porte garant pour le locataire étudiant.
Résiliation du bail étudiant
Les locataires sont autorisés à rompre leur bail étudiant en location meublée à tout moment à condition de respecter un délai de préavis d’1 mois. L'obligation de paiement du loyer cesse au jour où le préavis prend fin, toute clause stipulant que "tout mois commencé est dû" est interdite.
Exemple :
Le locataire décide d’envoyer à la fin du 5ème mois une lettre signifiant son départ du logement au propriétaire avec un mois de préavis, donc à la fin du 6ème mois. Le propriétaire n'a alors pas le droit de lui imposer de régler le loyer du 7ème, du 8ème et du 9ème mois.
Le bailleur n’est de son côté pas en droit de résilier le bail de location étudiant avant la fin de l’échéance, sauf s’il invoque un motif sérieux et légitime comme des impayés réguliers du locataire, un mauvais état ou entretien du logement ou encore des troubles du voisinage.
Quels types de logements pour les étudiants ?
Lors de la recherche de leurs logements, les étudiants ont plusieurs choix :
- un logement au sein d’une cité universitaire du CROUS (éligible au bail étudiant meublé) ;
- un logement au sein d’une résidence étudiante privée (éligible au bail étudiant meublé) ;
- un appartement individuel (éligible au bail étudiant meublé) ;
- un appartement en colocation entre étudiants, jeunes actifs ou la colocation intergénérationnelle (chez une personne âgée) ;
- un foyer étudiant ;
- une chambre à louer chez l’habitant.
Dans tous les cas, les étudiants se dirigent beaucoup plus naturellement vers des appartements meublés car ils sont généralement de passage et n’ont pas les fonds nécessaires pour meubler leur habitations. Enfin, dans le cas d’un contrat de bail étudiant, le bailleur doit respecter la surface minimale du logement loué, à savoir 9 m² en loi Carrez, c’est-à-dire avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou de 20 m³ si le plafond dispose d’une hauteur inférieure.
