Plus que toute autre ville, la capitale française attire chaque année de nouveaux habitants en quête d’un logement. Qu’ils soient étudiants ou jeunes actifs, la plupart d’entre eux doivent se confronter aux prix du marché immobilier parisien, et se tournent donc en priorité vers les studios et appartements T1. Investir dans une petite surface à Paris semble donc être une opportunité à saisir pour les Français souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Avantages, rentabilité, fiscalité, faites le point sur ce type d’investissement lucratif grâce au blog Ooinvestir.
Le point sur le marché des studios à Paris
Particulièrement prisé, le marché des studios à Paris est très tendu. Représentant près de 40 % des ventes*, ces petites surfaces s'arrachent littéralement.
Accessibles avec un faible investissement de départ, ces logements offrent un rendement locatif pouvant aller jusqu'à 7 % (en fonction des quartiers) selon SeLoger. Ils sont de plus revendables presque instantanément.
En conséquence, il y a peu de biens disponibles pour une demande toujours plus forte, et les délais pour trouver un appartement ou un studio à acheter s’allongent. Ainsi, en 2019, le délai de vente moyen d'un appartement, toutes surfaces confondues, était de 39 jours contre 75 jours dans le reste de la France*.
Quels sont les avantages et inconvénients des petites surfaces ?
Des biens faciles à revendre...
Chaque investisseur doit garder en tête la revente de son bien immobilier, et ce, avant même de l’acquérir. Et pour ça, investir dans les petites surfaces à Paris est idéal. En effet, comme indiqué précédemment, la demande est telle que les studios et appartements avec une chambre (T1) font l’objet de toutes les convoitises.
...et faciles à louer !
Ce n’est un secret pour personne, se loger à Paris relève parfois du parcours du combattant. Une aubaine pour tous les investisseurs qui ont ainsi la garantie de voir leur bien occupé par un locataire facilement, grâce à un marché immobilier locatif saturé.
Investir dans une petite surface à Paris, c’est bénéficier d’une population toujours plus conséquente, qui a besoin de se loger à un loyer plus abordable pour la capitale. Elle se dirige donc massivement et naturellement plutôt vers les petites surfaces que vers les 2 pièces.
Un investissement plus accessible que les plus grandes surfaces
Dernier avantage, mais sûrement le plus important : le prix. Le prix du mètre carré à Paris est en moyenne de 10 500 € selon le baromètre juin 2020 meilleursagents.com, avec une fourchette de prix comprise entre 8 000 € et 15 000 €. Moins de mètres carrés implique donc un prix d’achat plus réduit. Investir dans les petites surfaces dans la capitale vous permet donc de financer plus facilement votre projet immobilier, en empruntant une somme raisonnable. Dans certains arrondissements, les prix immobiliers permettent de trouver quelques chambres de bonne ou studettes à partir de 80 000 €.
De plus, la forte demande locative vous garantit quasiment de trouver un locataire, et donc de percevoir le versement de loyers régulier, un argument majeur pour rassurer votre banquier.
Le principal inconvénient des petites surfaces à Paris, c’est qu’elles sont très prisées. Veillez donc à être très réactif pour vous positionner sur un bien. Pour cela, vous devez connaître votre capacité d’achat afin de faire une offre dans les meilleurs délais, voire, avoir en votre possession une simulation de capacité d’emprunt ou un accord de principe de votre banque pour rassurer votre vendeur.
Quel rendement espérer ?
À Paris comme dans toutes les grandes villes de France, plus les surfaces sont petites, plus le prix du m² locatif est élevé. Ainsi, les studios et les T1 affichent un bien meilleur rendement locatif que les appartements 2 ou 3 pièces de plus de 40 m². À Paris, leur rentabilité locative moyenne brute est comprise entre 3,5 % et près de 6 %*.
Connaître cette dernière est indispensable pour évaluer la viabilité de votre projet immobilier d'investissement locatif. Vous devez faire le calcul suivant pour la déterminer :
(loyer annuel / prix d’achat + travaux + frais de notaire) x 100
Cependant, les futurs investisseurs doivent surtout s’intéresser à la rentabilité locative nette de leur bien pour mieux savoir ce qu’il leur rapporte réellement. Le calcul de cette dernière est le suivant :
((loyer annuel - frais et charges) / (prix + montant des mensualités) x 100
Exemple : vous achetez un T1 de 20 m² à Paris pour 200 000 € et 15 500 € de frais de notaire, et le louez 780 € par mois. Vous percevrez donc 9 360 € de revenus fonciers annuels. Vous le financez grâce à un prêt avec une mensualité de 800 €. Les charges de copropriété et la taxe foncière s’élèvent à 5 000 € par an.
Rentabilité brute : (9 360 / 215 500) x 100 = 4,34 %
Rentabilité nette : ((9 360 - 5 000) / (200 000 + 9 600)) x 100 = 2,08 %
* Données recueillies par Datagouv selon une étude menée entre 2014 et 2018
Comment réussir son investissement ?
Un investissement immobilier réussi repose sur un subtil mélange entre bien adapté à la demande sur le marché immobilier, prix d’achat, et fiscalité.
Choisir le bon bien pour la bonne cible
Outre le prix, la réussite de votre investissement locatif dans une petite surface parisienne va dépendre principalement de sa localisation. Selon le type de locataire que vous souhaitez cibler, vous privilégierez différents arrondissements et appartements.
Ainsi, pour attirer les étudiants en recherche de studio, choisissez un immeuble proche des centres universitaires ou des grandes écoles, y compris dans une ville de proche banlieue, et accessible en transports en commun. Les 1er, 2e, 4e, 5e et 6e arrondissements se prêtent particulièrement à ce type d'investissement locatif. En revanche, les jeunes actifs, ou les retraités auront des exigences différentes : quartier plus calme et sécurisé, proximité du métro pour se rendre au travail, commerces, et pourquoi pas, verdure.
À Paris, le 9e arrondissement bénéficie d’un emplacement idéal, proche de l’hypercentre ville, tout en conservant un prix au m² légèrement en dessous de la moyenne parisienne. De même, les arrondissements de la rive droite, en pleine réhabilitation, offrent eux aussi des opportunités d’investissement locatif rentable grâce à des prix immobiliers encore accessibles.
Pour votre investissement locatif, pourquoi ne pas opter pour la location de meublé ? Particulièrement adaptée aux locataires étudiants qui n’ont plus qu’à y poser leurs valises, elle vous permet de bénéficier de statuts avantageux.
À savoir que les conditions requises pour qualifier un bien de meublé sont définies par la loi ALUR (décret 2015-981 du 31 juillet 2015).
Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur la location meublée.
Choisir la bonne fiscalité
En plus de cibler le bon bien et de trouver le bon locataire, réussir son investissement immobilier passe aussi par une fiscalité optimisée. Et pour cela, investir dans les petites surfaces à Paris se prête particulièrement à la loi Pinel, ou au dispositif LMNP.
En effet, le dispositif Pinel vous permet d’acheter un logement neuf destiné au marché locatif, et de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente, de 12, 18 ou 21 % en échange d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
De son côté, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est particulièrement indiqué si vous souhaitez louer votre appartement à des étudiants. Ce dispositif fiscal vous apporte de nombreux avantages.
- Souplesse : les baux de location meublée sont d’un an (9 mois pour les étudiants), au lieu de 3 ans en location classique ;
- Les loyers sont imposés dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non plus au titre de revenus fonciers ;
- La fiscalité est avantageuse sur les revenus issus des loyers perçus ou sur vos charges.
Cette fiscalité est le gros intérêt de la location LMNP. En effet, vous avez la possibilité de choisir le régime micro-BIC et de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, ou d’opter pour le régime réel et déduire tous vos frais et charges liés à votre appartement. Ce dernier permet éventuellement de créer un déficit foncier, réduisant d’autant votre assiette fiscale.
Sachez qu’il n’est pas possible de cumuler les avantages de la loi Pinel avec le statut de LMNP. En revanche, une fois les effets de la première loi éteints (à la fin de l’engagement de location), vous pourrez basculer sur le second dispositif, à condition de meubler correctement votre bien selon sa surface et les impératifs de ce type de location.
Découvrez les avantages et conditions du statut LMNP
