Investir en LMNP étudiant, c’est opter pour un placement commercial avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) dans une résidence de services pour étudiant. Saviez-vous que ce type de placement offre bien des des avantages, notamment pour les investisseurs en quête d’abattement sur leur impôt ? Il est en effet possible de bénéficier d’un avantage fiscal attractif tout en sécurisant vos loyers. En quoi consiste l’investissement en LMNP étudiant ? Est-ce un modèle de location, de gestion et d’exploitation rentable sur le marché locatif ? Faut-il vraiment investir en LMNP dans une résidence étudiante ? Le blog Ooinvestir répond à vos questions.
Le statut LMNP et la location meublée étudiante : tour d’horizon
Investir en statut LMNP étudiant en France
Investir dans une résidence de services pour étudiants est un bon moyen d’acquérir un patrimoine immobilier à un prix accessible tout en complétant ses revenus. Comme leurs noms l’indiquent, les résidences étudiantes s’adressent aux étudiants, et leur proposent des appartements fonctionnels, meublés et tout équipés pour simplifier leur quotidien. Afin d’être considérée comme telle, une résidence étudiante doit proposer au moins 3 des prestations de gestion suivantes :
- l'accueil ;
- le petit déjeuner ;
- la fourniture de linge de maison ;
- le nettoyage régulier des locaux.
À ces services peuvent s’ajouter d’autres prestations comme une laverie, une salle de sport, une cafétéria, une connexion à Internet, un local pour les 2 roues… Ce type de résidence services doit également être occupé à un taux de 70 % par sa cible, se trouver dans une ville étudiante (comme Toulouse, Lyon, Lille, etc.) et être bien desservie par les transports en commun.
Investissement locatif LMNP étudiant : le principe
En France, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est accordé aux particuliers réalisant un investissement immobilier sur le marché locatif à titre d’activité secondaire. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une rentabilité intéressante, notamment grâce au régime fiscal forfaitaire (micro-BIC) ou au régime réel.
>> Ooinvestir à consacré un article aux régimes d’imposition du statut LMNP
Pour bénéficier de ce statut, l’investisseur doit mettre son appartement en location meublée tout en répondant aux normes de ce type de logements. Par exemple, le logement doit intégrer tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne (mobiliers, électroménagers, literie…) afin que l’occupant n’ait plus qu’à s’y installer et à y ranger ses effets personnels. Dans le cas spécifique d’un investissement en LMNP étudiant, le bailleur a le droit d’investir dans un logement vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou dans un bien immobilier ancien. La condition sine qua non est que l’appartement soit loué meublé à des étudiants ou à de jeunes actifs.
Une fiscalité avantageuse grâce au LMNP étudiant et à la loi Censi-Bouvard
Soumises au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP), les résidences étudiantes répondent à une forte demande. Les bailleurs sont donc assurés d’une bonne rentabilité annuelle moyenne. Par ailleurs, le gouvernement encourage ce type de placement commercial, notamment par le biais du statut LMNP et de la loi Censi-Bouvard en offrant divers avantages fiscaux :
- récupération de la TVA ;
- réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien immobilier durant 9 ans ;
- déduction des charges d’exploitation des recettes locatives (régime d’imposition réel) ou 50% d’abattement sur les revenus fonciers, etc (régime forfaitaire).
>> Découvrez tout ce que vous devez savoir sur le cumul de ces 2 dispositifs attractifs
Investir en LMNP étudiant : un marché en plein essor
Résidence étudiante avec services : une forte demande de la part des jeunes
Chaque rentrée universitaire le confirme : dans l’Hexagone, le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter, si bien que la demande en logements explose. Investir dans une résidence LMNP étudiante est aujourd’hui un investissement intéressant en raison des prix sont relativement bon marché. La demande est actuellement supérieure à l’offre, car la France présente un retard concernant le parc de logements étudiants. La situation du marché assure la pleine rentabilité de l’investissement en résidences étudiantes, à condition bien sûr de prendre en compte différents critères, comme la localisation du bien et son niveau de prestation.
La résidence étudiante avec services : une solution de logement qui porte ses fruits
Hormis le contexte favorable à l’investissement LMNP étudiant, cette solution d’hébergement collectif est très prisée par les jeunes et leurs parents puisqu’elle se base sur les besoins exprimés par les étudiants eux-mêmes : proximité avec les universités, écoles ou campus, accès facilités, offre de transport en commun complète, dispositifs de sécurité, lieux de vie conviviaux ou encore panel de services (Wi-Fi, laverie…). Par ailleurs, un premier appartement est toujours synonyme d’indépendance, ce qui n’est pas sans déplaire aux jeunes gens.
>> Tout savoir sur l’investissement en résidence étudiante
Investir en LMNP étudiant : les avantages pour les investisseurs
Parallèlement, le régime LMNP étudiant est régi par un bail commercial, ce qui protège les propriétaires des aléas liés à l’occupation de l’appartement ou au non-paiement des loyers. Tout est géré par un gestionnaire, qui se charge de trouver des locataires et de mettre en place les baux. Cette gestion via le bail commercial assure aussi un revenu stable et fiable dans le temps à l’acheteur, idéal pour un complément de revenus ou la préparation d’une retraite.
Comme expliqué précédemment, en plus du versement de leurs loyers, les propriétaires peuvent bénéficier d’avantages ayant un impact direct sur leurs impôts, ce qui ne fait que renforcer leur attrait pour ce type de logement. Investir en résidence services étudiante permet donc au bailleur de se positionner sur un marché particulièrement dynamique et offrant de solides garanties pour l'avenir (en cas de revente notamment).
Investir en résidence LMNP étudiant dans le contexte du coronavirus
Dans le contexte actuel lié à la crise sanitaire et à l’épidémie de coronavirus (COVID-19), la question de ce type d’achat se pose, légitimement. En effet, les étudiants vivant dans un appartement meublé en résidence sont parmi les premiers à avoir souffert du confinement, isolés dans de petites surfaces. Problèmes administratifs, difficultés pédagogiques, carences affectives... Les situations de détresse se sont multipliées, en particulier chez les étudiants étrangers, qui n’avaient d’autre choix que celui de rester dans leur chambre.
Cette situation a fait évoluer leurs mentalités et aura peut-être un impact direct sur ce marché spécifique. Les jeunes aspirent à des espaces plus agréables, plus grands, parfois loin de la ville, avec dans tous les cas avec un accès sur l’extérieur et un bon niveau de services. Miser sur les résidences étudiantes pour un projet d’investissement est donc toujours une bonne idée afin de diversifier son patrimoine immobilier, à condition de faire les bons choix dès le départ. Par exemple, la ville et l’emplacement de la résidence étudiante sont des critères de sélection encore plus important sur le marché aujourd’hui. La proximité des transports en commun et des grandes écoles reste également un critère primordial.
