Louer un logement à un étudiant demande une bonne gestion administrative et de la rigueur. D’ailleurs, la législation relative au marché de l'investissement immobilier locatif a beaucoup évolué ces dernières années. Et surtout, elle a été davantage renforcée au niveau du contrat de location et de l’encadrement des loyers. Il est même devenu plus courant de louer à des étudiants au vu de la forte demande de location sur le marché de l’immobilier locatif, soit en résidence étudiante, soit dans des résidences du parc immobilier classique. Vous avez réalisé l’achat d’un logement et vous souhaitez le louer à des étudiants ? Le blog Ooinvestir vous donne tous les bons conseils pour réussir à louer votre logement en toute tranquillité.
1. Comment louer votre logement à un étudiant ?
La population étudiante représente une catégorie de locataires importante sur le marché immobilier locatif en France. Pourtant, l’offre de logements dans les résidences étudiantes est trop faible par rapport au nombre d’étudiants demandeurs. Une bonne raison de se positionner sur ce marché tendu.
Pour investir dans un logement destiné à un étudiant dans une résidence et avant d’effectuer un investissement locatif, vous devez tout d’abord cibler une ville pertinente et notamment, sa zone universitaire. La localisation est donc primordiale pour attirer des locataires étudiants. De plus, vu que l’offre de logements en résidences de services spécialisées est insuffisante, de nombreux étudiants cherchent aussi des locations sur le marché du parc classique. Enfin, pour faciliter la mise en location de votre logement, n’hésitez pas à utiliser les différentes plateformes sur Internet spécialisées dans les annonces immobilières.
N’hésitez pas à publier votre annonce sur différents sites et lieux publics comme les lycées et les universités proches de votre logement.
2. Les différents types de location pour étudiant
Les atouts de la location vide
Louer à un étudiant n’oblige pas le propriétaire à meubler son logement, s’il se trouve dans le parc immobilier privé.
Une location vide permet à l’étudiant locataire de s’y installer sur le long terme avec un bail locatif de 3 ans. L’étudiant peut ainsi y rester même après avoir achevé ses études. De plus, l’offre des locations vides sont plus nombreuses sur le marché, car elles sont très recherchées par d’autres profils de locataires (familles, salariés, etc).
Les avantages de la location meublée
La location meublée est la solution la plus appropriée pour les étudiants. Dans des résidences étudiantes avec services ou dans une résidence d’habitation classique, il y a 2 principaux avantages pour le locataire.
- L’étudiant peut réaliser des économies non négligeables lors de l'emménagement.
- La durée du bail est particulièrement adaptée au profil puisqu’il est de 9 mois pour une location étudiante.
Pour être considéré comme un logement meublé, le logement doit être équipé d’un certain nombre de meubles et d’appareils électroménagers nécessaires pour y vivre : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.
(checklist meublé)
L’option tendance de la colocation
En dehors du logement étudiant en résidence de services ou en résidence classique, un propriétaire peut effectuer l’achat d’un grand appartement avec plusieurs chambres dans le but de le louer à plusieurs étudiants. D’ailleurs, sur le marché locatif en France, la colocation est devenue une pratique courante. Le propriétaire perçoit plusieurs loyers et les frais sont à la charge des colocataires. Pour le propriétaire, il y a très peu de carence locative. Si un colocataire quitte le logement, les autres peuvent se charger de trouver rapidement un nouveau résident. De même, s’il a intégré une clause de solidarité dans le bail, il peut se retourner vers les colocataires en cas d’impayé. Finalement, le propriétaire peut obtenir un rendement fixe avec ce genre de location.
Le blog Ooinvestir s’est récemment penché sur l’investissement dans une colocation !
3. Les avantages fiscaux de la location d’un logement étudiant
L’État a mis en place plusieurs dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux. Par contre, la loi est claire sur ce point : il n’est pas possible de les cumuler.
Statut LMNP et loi Censi-Bouvard
Dans le cadre d’un investissement immobilier dans un logement étudiant meublé au sein d’une résidence avec services, l’investisseur, sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et récupérer la TVA à 20 %. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui correspond à 11 % de la valeur du bien, pour un investissement maximal de 300 000 € HT. Cette réduction s’étale sur 9 années à partir de la date d’achat du bien.
Les résidences de services sont gérées par une société gestionnaire avec laquelle le propriétaire signe un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans renouvelable. Elle est la garante de la bonne gestion de la résidence de services et doit respecter les conditions spécifiées sur le bail commercial. À noter que les investisseurs en LMNP (loueur en meublé non professionnel) payent leurs impôts sous le régime du micro-BIC. Les services des impôts appliquent un abattement forfaitaire de 50 % si le propriétaire perçoit moins de 70 000 € HT/an de revenus provenant des loyers de ses logements.
Vous souhaitez tout connaître du cumul entre la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP ? Ooinvestir vous dit tout
Zoom sur la loi Pinel pour votre investissement
Vous pouvez aussi opter pour un autre dispositif fiscal comme celui de la loi Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation accessible aux personnes réalisant un investissement locatif. À la clé : une réduction d’impôt dont le montant dépend du prix d’achat du bien immobilier et de la durée de mise en location. En effet, pour en bénéficier, le logement doit être non meublé et mis en location pour une durée de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum. Le propriétaire pourra alors défiscaliser 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat. Par ailleurs, de nombreuses villes étudiantes sont éligibles au dispositif Pinel.
4. Les points de vigilance pour une location immobilière
Sélectionnez le dossier de candidature le plus solide
Pour avoir la garantie de percevoir votre loyer tous les mois, en tant que propriétaire vous devez choisir le candidat qui dispose du dossier le plus solide. Ce qui signifie que le locataire a des garants avec des revenus stables et réguliers. Ces mêmes garants ont aussi un contrat de travail en CDI ou ont déjà une certaine ancienneté dans le poste qu’ils occupent. En effet, pour un étudiant ayant d’excellents garants, il a plus de chance que son dossier soit accepté par le bailleur de la résidence étudiante.
Soyez rigoureux sur l’état des lieux
Dans la mesure du possible, soyez présent lors des visites de votre appartement pour rencontrer votre futur locataire et ses garants. Cette rencontre permet aux 2 parties d’établir un lien de confiance. Ensuite, l’état des lieux d’entrée et de sortie devra être complété avec soin et précision pour noter les éventuelles dégradations entre 2 locataires.
- Vérifiez les murs du sol au plafond,
- Faites fonctionner les robinets et les évacuations,
- Notez les imperfections que vous repérez, etc
Fixez un loyer au prix du marché
Depuis le 1er août 2020, les loyers dans les agglomérations en zones dites tendues, dans les résidences ou dans le secteur privé, sont de nouveau encadrés étroitement pour éviter :
- des loyers élevés ;
- de créer un rendement immobilier déconnecté du marché ;
- des augmentations systématiques de loyers à chaque relocation.
Entre 2 locataires, pensez à vérifier si la ville où se situe votre bien n'est pas concernée par la mise en place de plafonds de loyers ou de loyers de référence à respecter.
