Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ou vous venez d’acheter un appartement pour le louer ? C’est, en effet, une belle opportunité pour augmenter vos revenus ou diversifier votre patrimoine. Cependant, devenir propriétaire d’un logement n’est que la première étape. Avant de débuter la gestion et la location de votre bien immobilier, il faudra fixer le montant du loyer en respectant des règles légales, mais aussi en observant les prix du marché immobilier. Le blog Ooinvestir vous livre ses conseils.
Afficher un prix de loyer juste : un indispensable de son investissement locatif
Pourquoi est-il si important de choisir un loyer au bon prix en tant que propriétaire d’un logement ? La première raison, et la plus importante, c’est d’éviter la vacance locative. En effet, chaque période où le logement est vide (sans locataire) impacte la rentabilité de votre investissement locatif : rien ne sert d’avoir estimé un retour sur investissement à 10 % pour la location de votre logement alors qu’en réalité, le bien n’est loué que 8 mois sur 12 ! Un loyer mal paramétré, souvent fixé à un prix trop élevé et/ou qui ne correspond pas au prix du marché, fera fuir les potentiels locataires. Résultat, vous mettrez beaucoup de temps à trouver le bon dossier et à signer un contrat de bail en location…
À l’inverse, ne fixez pas non plus un prix de loyer trop faible par rapport aux autres biens similaires sur le secteur, au risque de retrouver quasiment les mêmes problématiques. Certes, les candidats à la location seront plus nombreux, mais vous allez devoir faire le tri et étudier beaucoup de dossiers dans l’espoir de sélectionner le meilleur, or cela prend du temps. De plus, même si vous louez plus rapidement avec un loyer plus faible, votre rendement sera, lui aussi, plus faible.
En tant que propriétaire, il est donc primordial de bien étudier le marché immobilier, tout en respectant les lois encadrant les prix des loyers et la rédaction du bail, afin de proposer un loyer au juste prix à votre locataire et d’éviter la vacance locative, la baisse de rentabilité et la perte de temps.
1. Proposer un logement impeccable et mis en valeur
Que ce soit un petit appartement, une grande maison, une location saisonnière ou une location meublée longue durée, vous devez en tant que propriétaire veiller à présenter un logement (presque) parfait. Il sera ainsi plus facile de taper dans l’œil des futurs locataires et, surtout, vous pourrez demander un loyer plus important, justifié par la qualité du bien. Un logement en bon état, c’est la garantie de louer vite et bien.
Dans un premier temps, effectuez les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installez des équipements utiles (cuisine aménagée, placards intégrés dans les chambres…), placez des rangements dans l’entrée, etc. Parfois, il suffit de peu de choses pour faire la différence avec les autres biens à louer dans la même ville et pouvoir prétendre à des loyers plus élevés.
Ensuite, et surtout si l’offre locative est forte dans la zone géographique, n’hésitez pas à dépenser quelques dizaines d’euros pour la décoration. Vous pouvez aussi faire du home-staging avec des objets dont vous ne vous servez plus chez vous. Cela permet de se démarquer des propriétaires d’autres logements et d’attirer les locataires chez vous, sans avoir à baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport qualité/prix. Un bon moyen pour valoriser au maximum le potentiel de votre bien immobilier.
2. Comparer son logement par rapport aux autres avec les annonces sur Internet
Aujourd’hui, grâce à Internet, il est très facile d’étudier les prix du marché immobilier et de comparer les annonces avec le logement dont on est propriétaire. Faites des recherches sur les sites d’annonces immobilières pour un même type de bien, dans la même ville, offrant les mêmes services, et évaluez les atouts et faiblesses de votre logement en comparaison. Vous aurez ainsi une bonne vision du niveau de loyer demandé pour une annonce immobilière similaire et dans des lieux comparables.
Une autre façon d’utiliser les sites d’annonces est de tester l’appétence des locataires pour les logements du même type que celui dont vous êtes propriétaire. Créez une petite annonce pour votre appartement ou maison en location avec un montant de loyer, et observez les réactions. Si vous êtes débordé par le nombre d’appels, le loyer est sans doute trop bas, si vous n’avez aucune demande, vous avez peut-être surestimé le loyer… vous verrez l’attractivité réelle de votre bien et vous pourrez ajuster le loyer en fonction ou envisager des travaux par exemple.
Nombreux sont ceux qui paramètrent des alertes sur les sites d’annonces lors de leur recherche… avec un montant de loyer arrondi à la dizaine d’euros. Pour toucher le plus de monde, indiquez donc un loyer à 595 € plutôt que 605 € par exemple.
3. Respecter l'encadrement des loyers dans les zones en tension
Depuis la loi Alur, le niveau des loyers pour les logements vides et meublés est, sauf exception, encadré dans 28 agglomérations en France. Utilisez le simulateur du site service-public.fr pour savoir si votre ville est située en zone tendue et donc soumise à la loi Alur. La ville de Paris s’est dotée d’un dispositif supplémentaire à la loi Alur, limitant la hausse des loyers depuis le 1er juillet 2019, suivie par Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Enfin, en novembre 2020, les 9 villes de la Plaine commune ont également rejoint le dispositif.
L’encadrement des loyers est un mécanisme qui vise à éviter une inflation des loyers d’un logement (nus ou meublés) dans des zones géographiques où la demande locative dépasse fortement l’offre. Le principe est simple : le loyer du nouvel arrivant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent. Le loyer est alors plafonné.
Si vous possédez un bien situé dans une zone tendue, en bon état, et que vous décidez volontairement de le laisser vacant pendant au moins 1 an, vous serez redevable de la taxe sur les logements vacants (TLV). Pour y remédier, il faut que le logement soit loué pendant 3 mois consécutifs par an.
Ooinvestir vous dit des zones de tension immobilière !
4. Respecter le plafonnement des loyers dans le cas d'une location via un dispositif de défiscalisation
Pour développer la construction de logements et l’offre locative en France, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs d’incitation fiscale. En contrepartie, les propriétaires bailleurs sont soumis à des contraintes pour fixer les prix des loyers qui ne doivent pas excéder certains plafonds. De plus, certains de ces mécanismes de défiscalisation imposent également des plafonds de ressources pour les locataires. En cas de non-respect de ces critères, la réduction d’impôt peut être retoquée par le fisc.
Par exemple, avec le dispositif Pinel (le plus utilisé dans l’immobilier neuf locatif), le propriétaire bailleur a l’obligation de louer le logement nu, à un prix inférieur d'environ 20 % au marché, pendant une durée de 6 ou 9 ans, renouvelable jusqu’à 12 ans. Quant aux revenus du locataire, ils doivent être inférieurs à un plafond fixé par le Code général des impôts, afin de faciliter l’accès à ces logements par les ménages modestes.
Ooinvestir fait le point sur les conditions liées à un investissement Pinel
